I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.03.2020 beantragte die Firma Rochner & Stahl Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Seidelstraße / Leiderer Stadtweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Grundstück ist derzeit fast vollständig überbaut. Die Bestandsgebäude werden abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt
.
Bei dem beantragten Vorhaben handelt es sich um einen langgestreckten Baukörper mit einer Länge von ca. 42 m und einer Breite von 11 m mit zwei Vollgeschossen (Erd- und Obergeschoss) und Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) mit Satteldach mit einer Dachneigung von 40° und einem größeren Quergiebel auf der Westseite.
Je Geschoss (Erd-, Ober-, Dachgeschoss) sind 4 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und 99 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 980 m².
Im Kellergeschoss befindet sich eine Tiefgarage, in welcher 10 von 12 notwendigen Stellplätzen untergebracht werden, die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Seidelstraße aus. Zwei Stellplätze werden im Freien, mit einer Zufahrt vom Leiderer Stadtweg nachgewiesen.
Die Fahrradabstellplätze werden im Eingangsbereich in zwei Nebengebäuden untergebracht, für Besucher werden 4 Fahrradabstellplätze im Freien, auch im Bereich des Eingangs, hergestellt.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
Der Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück auf der Südseite nachgewiesen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 13/03. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1968. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Mischgebiet (MI)
GRZ: 0,4
GFZ: 1,0
maximal drei Vollgeschosse
Satteldach 30°
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 12 Wohneinheiten entspricht der im Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungsart.
Maß der baulichen Nutzung
Die GRZ für das Hauptgebäude beträgt 0,37, die GFZ liegt bei 0,9. Die erreichten Werte entsprechen den Vorgaben des Bebauungsplans.
Das geplante Vorhaben hat II Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, welches kein Vollgeschoss darstellt. Der Bebauungsplan lässt III Vollgeschosse zu.
Das Vorhaben hält sich damit innerhalb des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung.
Überbaubare Grundstücksfläche
Der geplante Baukörper liegt vollständig innerhalb des festgesetzten Baufensters.
Dachform
Das Bauvorhaben umfasst ein Satteldach mit 40 Dachneigung und weicht hier von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann in diesem Fall nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB erteilt werden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die geringfügige Abweichung, auch unter Berücksichtigung der Belange der Nachbarn städtebaulich vertretbar ist.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 12 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 12 PKW-Stellplätzen. 10 notwendige Stellplätze werden in der Tiefgarage und zwei offene Stellplätze an der südlichen Grundstücksgrenze nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 980 m² sind daher 20 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. 16 Fahrradabstellplätze werden im Eingangsbereich in zwei Nebengebäuden untergebracht, für Besucher werden 4 Fahrradabstellplätze im Freien, ebenfalls im Bereich des Eingangs, hergestellt.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt am Leiderer Stadtweg ausgeschöpft. Die Tiefgaragenzufahrt an der Seidelstraße mit einer Breite von 3,7 m überschreitet damit für dieses Bauvorhaben die maximale Zufahrtsbreite. In diesem Umfang kann eine Abweichung gewährt werden, da diese beiden Zufahrten jeweils an zwei verschiedene Straßen angrenzen und jede Zufahrt für sich die v.g. Festsetzungen einhält.
Erschließung
Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Seidelstraße und den Leiderer Stadtweg gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Baumbestand
Es gibt keine schützenswerten Bäume auf dem Grundstück. Nach dem aktuellen Luftbild ist das Grundstück momentan zu 100 % versiegelt. Der Bebauungsplan enthält keine Baumfestsetzungen.
Begrünung
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
