Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.05.2020 beantragte die Firma TVK Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 11 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xx, xx und xx, Gem. Damm, Haidstr. xx-xx, 63741 Aschaffenburg. Das Bestandsgebäude Haidstraße xx soll abgebrochen werden.
Ein ähnliches Bauvorhaben für dieses Grundstück war bereits zur Behandlung in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates am 29.05.2019 vorgesehen. Für die Umsetzung des Bauvorhabens hätte in der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates am 28.05.2019 allerdings noch eine Entscheidung zur Änderung der Nutzung des betroffenen städtischen Eckgrundstückes (Fl.Nr. xx, Gem. Damm) gefasst werden müssen. In diesem Rahmen wurde auch die künftig geplante Nutzung in Form des vorliegenden Bauvorhabens kurz vorgestellt. In den damaligen Plänen waren, entlang der Woernerstraße xx öffentliche Stellplätze im Erdgeschossbereich vorgesehen. Das geplante Gebäude war hierzu im Erdgeschossbereich eingerückt. In der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates wurde entschieden, dass die Schaffung von Wohnraum, der Schaffung von Stellplätzen vorzuziehen ist. Das Bauvorhaben wurde daraufhin zurückgestellt und überarbeitet. Die am 25.06.2019 eingereichten Pläne sahen 11, statt zuvor 9 Wohneinheiten vor. In der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates vom 17.09.2019 wurde erneut über die künftige Nutzung des städtischen Grundstückes (Fl.Nr. xx, Gem. Damm) entschieden. Der Sitzung ging ein Ortstermin mit den Mitgliedern des Senates voraus. In dieser Sitzung wurde entschieden, dass der Parkraum an dieser Stelle weiterhin dringend benötigt wird und das städtische Grundstück insofern nur teilweise für Zwecke des Wohnungsbaus freigegeben werden könne. In dieser Sitzung wurde der Beschluss gefasst, dass der Baukörper so von der Woernerstraße abzurücken ist, dass entlang der Woernerstraße öffentliche Stellplätze in Senkrechtaufstellung angeordnet werden können. Auf dieser Grundlage erfolgte eine Überarbeitung der Planunterlagen, welche mit Bauantrag vom 12.05.2020 nunmehr zur Entscheidung vorgelegt wurden.
Auf den o.g. Grundstücken ist die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit Teilunterkellerung mit 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss mit Satteldach geplant. Das Dachgeschoss bildet ein Vollgeschoss.
Im Kellergeschoss befinden sich 11 abgetrennte Mieterkeller, ein Waschmaschinen/Trockenraum, ein Hausanschlussraum und ein Fahrradabstellraum mit 20 Abstellplätzen.
Von den 11 Wohnungen werden 3 im Erdgeschoss, 4 im Obergeschoss, 4 im Dachgeschoss errichtet. Die Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen ca. 73 – 96 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 942 m².
Das Grundstück Fl.Nr. xx, Gem. Damm befindet sich derzeit in städtischem Eigentum und soll durch Grundstückstausch, bzw. -veräußerung teilweise in das Baugrundstück einbezogen werden. Entlang des geplanten Gebäudes sollen ein neuer Gehweg – in ausreichender Breite - und 6 öffentliche PKW-Stellplätze in Senkrechtaufstellung angelegt werden. Die benötigte Fläche für die 6 öffentlichen Stellplätze wird noch aus dem Flurstück Nr. xx herausgeteilt.
Die notwendigen Stellplätze werden im Hofbereich als 3 offene Stellplätze und 4 Doppelparker (8 Stellplätze) errichtet und von der Haidstraße aus angefahren. Die erforderlichen Fahrradabstellplätze werden im Kellergeschoss nachgewiesen.
Der Neubau wird an das bestehende Haus Haidstraße xx und an die Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. xx, Gem. Damm angebaut. Es überragt die Trauf- und Firsthöhe der Haidstraße xx um ca. 0,7 m, bzw. 3 m. Die Abweichungen sind durch die Tiefe des Grundstückes bedingt.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² angelegt. Insgesamt sind 4 Baumpflanzungen auf dem Grundstück geplant.
II.
Die Grundstücke liegen teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18/3 für das Gebiet zwischen Mühlstraße, Haidstraße und Burchardtstraße vom 04.09.1964, und zwar nur im westlichen Bereich. Dieser westliche Grundstücksteil ist gem. Bebauungsplan als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der Bebauungsplan Nr. 18/3 vom 04.09.1964 sieht auf Teilflächen der o.g. Grundstücke einen Ausbau der Woernerstraße vor. Die „Woernerstraße“ wurde einst als städtische Hauptverkehrsstraße mit Querung der Aschaffaue und direkter Verbindungsfunktion zwischen der Steinbacher Straße und der Schillerstraße konzipiert. Diese einstige planerische Zielsetzung wurde durch Beschluss des Stadtrates revidiert und die Darstellung im geltenden Flächennutzungsplan aufgehoben. Die Woernerstraße wurde nur im Abschnitt zwischen Mühlstraße und Haidstraße in ihrer jetzigen Form realisiert. Bedingt durch die nunmehr reduzierte Funktion der Woernerstraße, ist es aus planungsrechtlicher Sicht möglich, die nicht mehr benötigten Straßenflächen einer stadträumlich wirksamen Bebauung zuzuführen.
Des Weiteren liegen die Grundstücke teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18/7 „Südlich Haidstraße“ vom 13.11.1992 für das Gebiet zwischen Haidstraße, östlicher und südlicher Geltungsbereichsgrenze und Woernerstraße. Dieser überlagert den Bebauungsplan Nr. 18/3 größtenteils. Beide Bebauungspläne treffen für die Baugrundstücke folgende Festsetzungen:
Art der baulichen Nutzung: MI - Mischgebiet
Zahl der Vollgeschosse: II + D
(D als Vollgeschoss zulässig)
GRZ: 0,4
GFZ: 1,0, bzw. 0,8
geschlossene Bauweise
Das Bauvorhaben ist daher nach § 30 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990 zu beurteilen.
Als Bebauung ist für das neu verbundene Grundstück ein zweigeschossiges Gebäude mit einem Satteldach und Dachgeschoss (= Vollgeschoss) mit Teilunterkellerung vorgesehen. Die Vorgaben, gem. Bebauungsplan Nr. 18/7 zur Dachform und Dachneigung sind eingehalten. Die Intention einer straßenbegleitenden Bebauung gem. Bebauungsplan wird durch das o.g. Bauvorhaben weiterhin erreicht. Mit der Neuordnung der Grundstücke kann erstmals ein Gehwegausbau erfolgen. Die gem. Bebauungsplan Nr. 18/3 festgesetzte Straßenverkehrsfläche kann insofern, bis auf einen 2,0 m breiten Streifen für den Gehwegausbau, entlang der Woernerstraße aufgegeben werden. Für den Bereich der Haidstraße soll sich das geplante künftige Gebäude an die vorhandene Bebauung (Haidstr. xx) mit einer Gehwegbreite von 1,5 m anschließen. Im weiteren Verlauf soll sich der Gehweg in Richtung Haidstraße auf eine Breite von 2,0 m aufweiten. Die künftige geplante Bebauung ist auf der sich hieraus ergebenden Straßenbegrenzungslinie zu errichten.
Für das städtische Grundstück Fl.Nr. xx, Gem. Damm besteht ein Beschluss des Planungs- und Verkehrssenats vom 03.12.2013 zur Neugestaltung dieses Eckgrundstücks als Parkplatz- und Grünfläche. Zur Umsetzung des Bauvorhabens war eine Aufhebung des v.g. Beschlusses erforderlich. Diese Beschlussfassung durch den Planungs- und Verkehrssenat ist in der Sitzung am 17.09.2019 erfolgt. Das vorliegende Bauvorhaben entspricht den Vorgaben dieses Beschlusses, d.h. die Schaffung von 6 öffentlichen Stellplätzen entlang der Woernerstraße ist berücksichtigt.
Die geplante Wohnnutzung ist im Mischgebiet „MI“ gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO generell zulässig.
Das geplante Gebäude verteilt sich ungleichmäßig auf Teilbereiche der beiden betroffenen Bebauungspläne. Die GRZ liegt hier bei 0,4. Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ von 0,61 und überschreitet die Festsetzung daher um 0,21.
Bei der GFZ ergibt sich aus den unterschiedlichen Werten für Teilflächen des Baugrundstückes eine interpolierte GFZ von 0,92, welche mit einem Wert von 1,26 um 0,34 überschritten wird.
Die Befreiungen von der Überschreitung der GRZ und GFZ können zugelassen werden, da es sich vorliegend um eine schwierige Grundstückssituation im Eckbereich der Haid- und Woernerstraße handelt. Die Planung ermöglicht eine Neugestaltung dieses Bereiches und die Anlage eines Gehweges in ausreichender Breite, bei gleichzeitigem Erhalt der öffentlichen Stellplätze. Die Berücksichtigung dieser Vielzahl an Anforderungen bedingt die Gewährung entsprechender Befreiungen. Zum Ausgleich der Überschreitungen sind mindestens 4 Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die Befreiung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Belange vertretbar.
Befreiungen von den Überschreitungen der festgesetzten „Baulinie“ um 8 - 9 m, bzw. der „innenliegenden“ Baugrenze um ca. 2 m durch Balkone sowie der festgesetzten Straßenverkehrsfläche (gem. Bebauungsplan Nr. 18/3) können aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, nachdem die ursprüngliche Planung zum Ausbau der Woernerstraße aufgegeben wurde.
Mit dem Anbau an das bestehende Haus Haidstraße xx und an die Grundstücksgrenze zur Fl.Nr. xx, Gem. Damm sind die Vorgaben zur geschlossenen Bauweise erfüllt.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 PKW-Stellplatz, darüber hinaus 2 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügen alle 11 Wohnungen über weniger als 100 m². Hieraus ergeben sich 11 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Diese werden auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 11 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 942 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 19 Fahrradabstellplätzen. Auf dem Grundstück werden 20 Fahrradabstellplätze im Kellergeschoss nachgewiesen.
Zur Haidstraße hin ist eine Grundstückszufahrt mit einer Breite von ca. 5 m geplant, welche den Vorgaben der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung entspricht.
Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 60 m² errichtet. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit mindestens 4 Laubbäumen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist für die Begrünung eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € und für die Baumpflanzungen in Höhe von xx € zu hinterlegen.
Das künftige Baugrundstück setzt sich gem. der vorliegenden Beschreibung aus den Grundstücken Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Damm (privat, ca. 545 m²) und dem Grundstück Fl.Nr. xx, Gem. Damm (städtisch, ca. 332 m²), zusammen. Hiervon ist die zukünftige Gehwegfläche und die Fläche für die öffentlichen Stellplätze in Abzug zu bringen. Die Restfläche könnte von der Stadt Aschaffenburg an den Bauherrn veräußert werden. Hierüber ist eine gesonderte Beschlussfassung im Haupt- und Finanzsenat erforderlich. Die bestehende Kanaltrasse auf dem Grundstück, Fl.Nr. xx, Gem. Damm ist im Rahmen des Grundstücksgeschäftes zu berücksichtigen.
Die Grundstücke Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Damm und die noch zu erwerbende Teilfläche aus dem Grundstück Fl.Nr. xx, Gem. Damm sind zu einem Grundstück zu verschmelzen oder zu vereinigen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
