I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 23.07.2020 beantragte die Firma R21 Projekt GmbH den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 17 Wohneinheiten und 4 Büros im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xx, Gem. Aschaffenburg, Roßmarkt xx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem, 590 m² großen Grundstück befindet sich derzeit ein dreigeschossiges Gebäude mit Dachgeschoß. Im Erdgeschoss ist aktuell eine Barnutzung genehmigt, in den übrigen Geschossen Büronutzungen und Wohnungen. Das Gebäude mit den Abmessungen von 22,85 m x 16,05 m ist zum Abbruch vorgesehen.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein rechteckiges Gebäude mit - im Erdgeschoss - einer Breite von ca. 22,5 - 23 m und einer Tiefe von ca. 21,5 m. In den Obergeschossen ist im rückwärtigen Bereich eine relativ gleichmäßige Zurückstaffelung der Außenwände um jeweils ca. 1,5 – 2 m geplant. Der Neubau soll über 5 Geschosse verfügen. Die Firsthöhe orientiert sich an der baulichen Höhe der Gebäudezeile. Das Erdgeschoß erreicht eine Geschoßfläche von ca. 494 m². Durch die Rückstaffelung erreicht das Dachgeschoss noch eine Geschossfläche von ca. 354 m². Bei der Dachform handelt es sich um ein Mansard-Flachdach.
Im Neubau sind im Erdgeschoss 2 Büros zur Straße mit einer Nutzfläche von insgesamt ca. 158 m² und 2 Wohnungen im rückwärtigen Bereich mit Wohnflächen von 97 m² und 66 m² vorgesehen. Im 1. Obergeschoss sind ebenfalls 2 Büros zur Straße mit einer Nutzfläche von insgesamt 197 m² und im rückwärtigen Bereich 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 62 m², 63 m² und 65 m² vorgesehen. Vom 2. Obergeschoss bis zum 4. Obergeschoss sind weitere 12 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 49 m² und 141 ² geplant. Die Gesamtnutzfläche der Büros beträgt 354 m², die Gesamtwohnfläche des Objekts 1.260 m². Im Kellergeschoss sind Abstellräume, Fahrradabstellplätze, sowie ein Technik- und ein Wertstoffraum vorgesehen.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein 3,7 m breiter Grünstreifen mit Kinderspielplatz mit einer Spielplatzfläche von ca. 60 m² errichtet.
II.
Für das Bauvorhaben ist der Baulinienplan Nr. 36 zu beachten.
Im Übrigen befindet sich das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Kerngebietes“ gemäß § 7 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Kerngebiet - MK
geschlossene Bauweise
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 100 %
GFZ: ca. 3,0
Art der baulichen Nutzung
Die im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss vorgesehenen Geschäfts- und Büroräume sind in Kerngebieten generell zulässig.
Als Wohnungen sind dort allerdings nur Betriebswohnungen oder Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig. Wohnungen können aber nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im Wege der Ausnahme zugelassen werden. Vorliegend kann eine Ausnahme für Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss gewährt werden, da sich in der näheren Umgebung bereits Wohnungen in den Obergeschossen befinden und das Bauvorhaben zwar an der Vorderseite an einen belebten Fußgängerbereich angrenzt, der rückwärtige Bereich aber an eine ruhige Wohnanlage zum Schöntal hin angrenzt. Eine Wohnnutzung wird zudem erst ab dem 2. Obergeschoss, bzw. im rückwärtigen Gebäudebereich zugelassen.
Aufgrund der Lage im Kerngebiet ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 4109 erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ist, für die zur Straße hin orientierten Wohnungen vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Evtl. Auflagen zum passiven Schallschutz sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Die im Baulienplan Nr. 36 festgesetzte Baulinie wird durch das Bauvorhaben eingehalten. Dieses fügt sich somit hinsichtlich der Grundfläche und der Bautiefe in die Umgebungsbebauung ein.
Das Bauvorhaben nimmt die Trauf- und Firsthöhe der Bauzeile nahezu höhengleich auf. Das westlich gelegene Gebäude Roßmarkt xx weist eine Firsthöhe von 16,75 m, das östlich gelegene Gebäude Roßmarkt xx eine Firsthöhe von 15,85 m auf, welche vom Bauvorhaben zum Roßmarkt hin als Firsthöhe höhengleich übernommen wird. Auf der Gebäuderückseite ist als Gebäudeabschluss eine Wandscheibe mit einer Höhe von max. 16,7 m vorgesehen.
Bauweise / Dachform und Dachneigung
Das Bauvorhaben setzt die bestehende geschlossene Bauweise der Bauzeile fort. Die Umgebungsbebauung weist hinsichtlich der Dachform keine einheitliche Struktur auf. Das Mansard-Flachdach des Bauvorhabens fügt sich in die Baulücke ein.
Überbaubare Grundstücksfläche
Das Grundstück ist derzeit bebaut und zu 100 % versiegelt. Im Rahmen der Neubaumaßnahme wird die überbaute Fläche reduziert und im rückwärtigen Bereich eine Grünzone im Umfang von ca. 85 m² geschaffen.
Stellplätze
Für die Wohnungen sind gemäß § 3 Abs. 1 und 2 der Garagen- Stellplatz- und Abstellplatzsatzung im Kernbereich keine Stellplätze nachzuweisen. Die erforderlichen 4 Stellplätze für die Büros werden abgelöst. Hierfür ist je Stellplatz eine Ablösesumme vonxx €, somit insgesamt xx € zu leisten.
Für das Bauvorhaben sind 32 Fahrradabstellplätze erforderlich. In den Planunterlagen werden 24 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Keller und 12 im Eingangsbereich in Doppelständern nachgewiesen.
Der Stellplatznachweis ist damit erfüllt.
Erschließung
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gewährleistet.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
