I.
Sachverhalt
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 09.07.2020 reichte der Bauherr xxx eine Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 5, bzw. 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Kirchnerstraße xxx und Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg ein.
Die Bauvoranfrage bezieht sich auf die Planung von zwei Mehrfamilienwohnhäusern an der Kirchnerstraße. Hierzu sollen die beiden Grundstücke Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Kirchnerstraße xxx, Größe: 1.860 m²) und Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Yorckstraße xxx, Größe: 1.100 m²) zu einem neuen Baugrundstück mit einer Gesamtgröße von 2.960 m² vereinigt werden. Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Kirchnerstraße xxx ist zum Abbruch vorgesehen.
Die beiden Gebäude sind wie folgt geplant:
- Haus 1 mit 5 Wohnungen und Tiefgarage mit 7 Stellplätzen, sowie 2 oberirdische Stellplätze. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind je zwei Wohnungen, im Staffelgeschoss 1 Wohnung geplant. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 98 m² und 214 m², die Gesamtwohnfläche von Haus 1 bei 705 m².
Die geplante Gebäudegrundfläche liegt bei 350 m².
- Haus 2 mit 7 Wohnungen und Tiefgarage mit 14 Stellplätzen und 1 oberirdischer Stellplatz. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind je drei Wohnungen, im Staffelgeschoss 1 Wohnung geplant. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 80 m² und 266 m², die Gesamtwohnfläche von Haus 2 bei 1.031 m².
Die geplante Gebäudegrundfläche liegt bei 509 m².
Die beiden Gebäude grenzen in der Ebene der Tiefgaragen unmittelbar aneinander an, allerdings ohne bauliche Verbindung. Oberirdisch handelt es sich um zwei Gebäude mit einem Abstand von ca. 7,5 – 10 m zueinander.
Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:
- Wird die Genehmigung der geplanten GRZ1 von 0,35, bzw. der GRZ2 von 0,45 und der GFZ von 0,78 angerechnet auf die beiden Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung der geplanten Anzahl an Wohnungen, Haus 1 5 WE und Haus 2 7 WE, in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung einer 3-geschossigen Bebauung (EG, OG und Staffelgeschoss begrünt) in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung der unterirdischen Tiefgarage in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung der oberirdischen Parkplätze in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung des Schwimmbads für Haus 1 in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung der Grundfläche von Haus 1 mit 350,37 m² und Haus 2 mit 509,1 m² in Aussicht gestellt?
- Wird die Genehmigung der Wandhöhe, gemessen ab Oberkante natürliches Gelände bis Oberkante Attika 1. OG, bergseits von 5,70 m und talseits von 9,40 m in Aussicht gestellt? Wird somit einer Auffüllung und Stützmaer zur Einhaltung der Wandhöhe von maximal 0,80 m zugestimmt?
- Wird die Genehmigung des Grundstücksanteils von 228 m² pro WE in Aussicht gestellt?
II.
Planungsrechtliche Vorgaben
Anwendung des Baulinienplans Nr. 43:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des aktuell gültigen Baulinienplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Bismarckallee, Blücherstraße, Yorckstraße und Godelsberg. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien, Baugrenzen und Baulinien fest; er enthält keine Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung und ist folglich lediglich ein „einfacher Bebauungsplan“ im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB.
Für das Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg ist im Baulinienplan an der Kirchnerstraße eine vordere Baugrenze vorgegeben, die mit der Straßenbegrenzungslinie der Kirchnerstraße zusammenfällt. Entlang der Yorckstraße ist ebenfalls eine Baugrenze vorgegeben, die einen Abstand von 7 m zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße aufweist. Eine rückwärtige Baugrenze ist nicht festgesetzt, das Baufenster überspannt den zwischen Kirchnerstraße und Yorckstraße gelegenen Baublock.
Das Bauvorhaben hält die Vorgaben des Baulinienplans ein.
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“:
Aktuell läuft ein Verfahren zur Aufstellung eines (neuen) Bebauungsplans Nr. 03/29 für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“. Der Aufstellungsbeschluss wurde durch den Stadtrat in der Sitzung am 07.10.2019 gefasst, die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 21.02.2020. Damit ist das Verfahren formell eingeleitet und die „Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung“ (§§ 14 ff. BauGB) sind anwendbar.
Mit dem Aufstellungsbeschluss wurden zunächst folgende Planungsziele für dieses Gebiet formuliert, bzw. später ergänzt:
- Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Vollgeschosse
- Sicherung des genehmigten baulichen Bestands
- Unterbindung der Möglichkeit einer zusätzlichen Hinterlandbebauung „in zweiter Reihe“ im Gebietsabschnitt zwischen Gneisenau- und Arndtstraße
- Eindeutige Abgrenzung des Baugebiets zum Außenbereich und Begrenzung der überbaubaren Flächen (Baufenster) östlich der Kirchnerstraße
- Erhalt der Gehölzflächen am nordöstlichen Ende der Straße Lug ins Land
- Erhalt von Grünflächen zwischen den Gebäudereihen im rückseitigen Grundstücksbereich (innere Grünzonen)
Inzwischen liegt eine, noch unverbindliche Konkretisierung der Planungsziele in Form eines Bebauungsplanvorentwurfs vor, den der zuständige Fachausschuss, der Planungs- und Verkehrssenat, in seiner Sitzung am 14.07.2020 vorberatend beschlossen hat. Eine Bestätigung durch Beschluss des Stadtrates, einschließlich Auftrag zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung steht noch aus.
Der noch zu beschließende Bebauungsplan-Vorentwurf enthält für den Gebietsabschnitt der Bauvoranfrage (u.a.) folgende Festsetzungsvorschläge:
- Reines Wohngebiet WR
- GRZ 0,3
- GFZ 0,7
- max. II Vollgeschosse plus Dach bzw. Staffelgeschoss
- Gebäudegrundfläche max. 300 m²
- max. 5 Wohnungen je Wohngebäude
- max. 1 Wohnung je 250 m² Grundstücksfläche
- offene Bauweise
- Dachneigung 0-50°
- Baufenster mit Abstand der Baugrenze zur Kirchnerstraße von 2,50 m und zur Yorckstraße von 7 m
Einfügegebot nach § 34 BauGB und Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung:
Gleichzeitig liegt das Baugrundstück in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt.
Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld der Kirchner- und der Yorckstraße weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist noch eine relativ geringe Dichte in einzeiliger, offener Bauweise mit bis zu drei Vollgeschossen (UG, EG, DG bzw. OG/SG).
Die Größe der Grundfläche (oberirdisch) der Gebäude variiert sehr stark. Es werden in der Nähe Werte von bis zu 440 m² erreicht (Kirchnerstraße xxx), etwas weiter entfernt auch bis 476 m² (Blücherstraße xxx). Im enger gefassten Baublock zwischen Kirchner- und Yorckstraße hat das größte Gebäude allerdings nur eine Grundfläche von ca. 305 m².
In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.
Größere Grundstücksanteile sind üblicherweise unversiegelt, werden gärtnerisch genutzt und/oder sind teils mit Gehölzen bestanden.
III.
Beurteilung der Bauvoranfrage
Die Bauvoranfrage beschränkt sich auf die Fragestellung und entfaltet auch nur insoweit Bindungswirkung. Darüberhinausgehende Frage- oder Problemstellungen werden nicht erörtert und sind nicht Gegenstand der Entscheidung.
Planungsrechtlich ist das Baugesuch nach dem Baulinienplan Nr. xxx und soweit dieser keine Festsetzungen enthält, als Innenbereichsvorhaben nach § 30 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB, d.h. im Rahmen des sog. Einfügegebots zu beurteilen.
Die Größe der Grundfläche oberirdischer Gebäude variiert im Baugebiet sehr stark. Es werden in der Nähe Werte von bis zu 440 m² erreicht (Kirchnerstraße xxx), etwas weiter entfernt auch bis 476 m² (Blücherstraße xxx). Im enger gefassten Baublock zwischen Kirchner- und Yorckstraße hat das größte Gebäude allerdings nur eine Grundfläche von ca. 305 m². Das vorliegende Bauvorhaben umfasst Haus 1 mit einer geplanten Gebäudegrundfläche von 350 m² und Haus 2 mit 509 m². Haus 2 liegt damit deutlich außerhalb des Rahmens der Eigenart der näheren Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB. Haus 1 überschreitet zwar den Rahmen des enger gefassten Baublocks (350 m² zu 305 m²), hält sich allerdings innerhalb des Rahmens, soweit die gegenüberliegende Straßenseite mit dem Gebäude Kirchnerstraße 17 (440 m² Gebäudegrundfläche) einbezogen wird. Eine Genehmigungsfähigkeit für Haus 2 ist gem. § 34 BauGB ausgeschlossen und für Haus 1 zweifelhaft. Beide Gebäude sind als Gesamtbauvorhaben zu betrachten, so dass eine Genehmigung nicht erteilt werden kann.
Der sich in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“ kann hingegen nicht zur Beurteilung des Bauvorhabens herangezogen werden, da dieser bisher weder in Kraft getreten ist, noch eine formelle oder materielle Planreife gegeben ist, welche eine vorgezogene Anwendung, gem. § 33 BauGB zulassen würde.
Die Zurückstellung der Entscheidung über die Bauvoranfrage ist zur Sicherung der Planung erforderlich. Aufgrund der Größe des Bauvorhabens ist davon auszugehen, dass sich dieses auf das aktuelle Bauleitplanungsverfahren auswirken und die Durchführung wesentlich erschweren würde. Insbesondere werden durch das Bauvorhaben die Ziele der Planung wesentlich berührt. Ziele der Planung sind vor allem, eine Verhinderung übermäßiger Gebäudevolumen durch Festsetzung von Obergrenzen der zulässigen Gebäudegrundfläche und der Zahl der Wohnungen je Gebäude, sowie der Erhalt innerer Grünzonen.
Die vorläufigen Festsetzungsvorschläge des laufenden Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“ können hierbei als grober Rahmen zur Beurteilung des Bauvorhabens hinsichtlich der Einhaltung der Planziele dienen. Die v.g. Festsetzungsvorschläge basieren auf der Grundlage einer umfassenden Bestandserhebung in vorliegendem Baugebiet und geben insofern die vorläufigen Ziele der Planung als messbare Größe wieder. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass hinsichtlich dieser Werte bislang noch kein politischer Konsens gefunden wurde und eine Bürgerbeteiligung, gem. § 3 Abs. 1 BauGB noch nicht stattgefunden hat. In der öffentlichen Diskussion werden weitere Reduktionen dieser Maßzahlen, wie auch Ausweitungen diskutiert. Die vorliegenden Werte orientieren sich allein am baulichen Bestand.
Das vorliegende Bauvorhaben überschreitet die vorläufigen Ziele der Planung, bzw. den vorhandenen baulichen Bestand, hinsichtlich des Maßes der Nutzung in mehreren Punkten wesentlich:
- geplant ist eine GRZ1 von 0,35; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei 0,3
- geplant ist eine GFZ von 0,78; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei 0,7
- geplant ist eine Gebäudegrundfläche von 350 m² für Haus 1 und 509 m² für Haus 2; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei max. 300 m²
- geplant sind 5 Wohnungen für Haus 1 und 7 Wohnungen für Haus 2; der vorläufige Festsetzungsvorschlag liegt bei max. 5 Wohnungen je Wohngebäude
- hinsichtlich der zu erhaltenden inneren Grünzone liegen noch keine konkreten Festsetzungsvorschläge vor
Es liegt in der Natur der Sache eines laufenden Bauleitplanungsverfahrens, dass zunächst lediglich vorläufige Ziele, welche sich im Laufe dieses Verfahrens auch verändern können vorliegen. Dies ist Folge des, dem Bauleitplanungsverfahren innewohnenden Abwägungsprozesses unter Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange. Sehr kontrovers geführte Diskussionen zeichnen sich bereits in den zuständigen Gremien des Stadtrates und in der Öffentlichkeit ab. Der Vergleich zeigt aber deutlich, dass das vorliegende Bauvorhaben die Ziele der Planung wesentlich berührt und eine Genehmigung und Umsetzung des Bauvorhabens die aktuelle Planung wesentlich erschwert, wenn nicht gar gefährdet. Es würde ein Bauvorhaben zugelassen, welches den Rahmen der bestehenden Bebauung noch oben deutlich erweitert und damit die, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens bestehenden Möglichkeiten, die Planungsziele zu verwirklichen deutlich einschränken.
Nachdem ein Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“, welcher das Baugrundstück mit umfasst, durch den Stadtrat in der Sitzung am 07.10.2019 gefasst und am 21.02.2020 ortsüblich bekanntgegeben wurde, eine Genehmigung des Bauvorhabens das laufende Bauleitplanungsverfahren wesentlich erschweren würde und bislang keine Veränderungssperre, gem. § 14 BauGB beschlossen wurde, kann eine Rückstellung des Bauvoranfrage, gem. § 15 BauGB erfolgen, da dies zur Sicherung der Planung erforderlich ist.
Die Voraussetzungen für eine Rückstellung liegen, wie dargelegt vor. Das Stadtplanungsamt als zuständige Dienstelle für die Durchführung des laufenden Bauleitplanungsverfahrens hat eine Zurückstellung der Bauvoranfrage beantragt.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird, zur Sicherung der Bauleitplanung vorgeschlagen, die Entscheidung über die vorliegende Bauvoranfrage für einen Zeitraum von 12 Monaten durch Rückstellung, gem. § 15 BauGB auszusetzen.
