I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.10.2019, sowie mit Änderungen, eingegangen am 30.12.2019, beantragte Herr xxx die Genehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Blücherstraße xxx.
Das Baugrundstück hat eine Größe von 1.216 m².
Das derzeit dort befindliche Einfamilienhaus soll abgebrochen und ein Mehrfamilienhaus errichtet werden.
Das bestehende natürliche Gelände soll auf das Niveau des nördlich angrenzenden Nachbargrundstücks um bis zu 2,21 m abgegraben werden. Unterirdisch ist eine 1-geschossige Tiefgarage geplant. Der Baukörper soll 3-geschossig ausgeführt werden, wobei das 2. Obergeschoss als Staffelgeschoss geplant ist.
Das beantragte Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 454 m² (13,98 m x 32,48 m).
Im Erdgeschoss sind zwei Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 192 m² und 129 m² geplant, im 1. Obergeschoss sollen drei Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 149 m², 131 m² und 42 m² entstehen. Im 2. Obergeschoss ist eine Penthouse-Wohnung mit einer Wohnfläche von 255 m² vorgesehen. Das Staffelgeschoss hat eine Grundfläche von ca. 9 m x 28 m.
Demgemäß sind im Neubau insgesamt 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 898 m² geplant.
Die erforderlichen Kfz-Stellplätze werden in der Tiefgarage und im Vorgartenbereich neben der Tiefgaragenzufahrt nachgewiesen.
Die Fahrradabstellplätze sollen in Nebenräumen der Tiefgarage sowie im Freien neben dem Eingangsbereich des Wohnhauses angeordnet werden.
Die Zufahrt zu der Tiefgarage erfolgt über die Blücherstraße entlang der nördlichen Grundstücksgrenze (zu Flurstück xxx).
Im hinteren Gartenbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 61 m² vorgesehen.
Sämtliche Dachflächen auch im Staffelgeschoss werden mit einer extensiven Dachbegrünung versehen.
Das Bauvorhaben wurde in einem gemeinsamen Besprechungstermin am 12.05.2020 mit dem Bauherrn und seinem Architekten besprochen. Es wurde erläutert, dass das Bauvorhaben, wegen Verletzung der Abstandsflächenvorschriften nicht genehmigungsfähig ist. Mit Schreiben vom 22.06.2020 erklärte der Bauherrenvertreter eine vorläufige Rückstellung des Bauantrages. Mit Schreiben vom 20.07.2020 wurde diese Erklärung widerrufen, so dass über dieses Bauvorhaben nunmehr förmlich zu entscheiden ist.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil, für den das Einfügegebot des § 34 BauGB gilt.
Gleichzeitig befindet sich derzeit für das Gebiet, in dem das Baugrundstück gelegen ist, der Bebauungsplan Nr. xxx für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Mitte“ in Aufstellung. Dieser ist bisher nicht in Kraft getreten. Eine formelle oder materielle Planreife, welche eine vorgezogene Anwendung gem. § 33 BauGB zulassen würde, liegt noch nicht vor.
Das Vorhaben würden den derzeitigen Zielen des aktuellen Bebauungsplanentwurfes nicht entsprechen, insbesondere, da die zulässige Grundfläche überschritten würde.
Hierzu können jedoch weitere Ausführungen dahingestellt bleiben, da das Vorhaben jedenfalls aus anderen Gründen nicht genehmigungsfähig ist.
Denn neben der planungsrechtlichen Zulässigkeit sind insbesondere auch die Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (Art. 59 BayBO) zu prüfen.
Das Bauvorhaben kann die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhalten.
Vor den Außenwänden des geplanten Gebäudes sind gemäß Art. 6 Abs. 1 BayBO Abstandsflächen einzuhalten, die auf dem Baugrundstück selbst liegen müssen. Die Tiefe der einzuhaltenden Abstandsflächen bemisst sich nach der Wandhöhe des Gebäudes, die nach dem Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut zu ermitteln ist.
Das bislang bestehende natürliche Gelände soll um bis zu 2,21 m abgegraben und damit dauerhaft beseitigt und nicht wiederaufgenommen oder hergestellt werden. So wird die Nordseite auf eine Länge von 20 m um bis zu 2,21 m, an der Südseite ebenfalls bis zu 2,21 m auf eine Länge von 26 m abgegraben. Durch die Abgrabung wird es ermöglicht, das Baugrundstück besser auszunutzen und das geplante Erdgeschoss vollständig oberhalb des neu geplanten Geländes zu errichten. Die Abgrabung ist auch nicht unerheblich, sondern umfasst auf beiden Seiten deutlich mehr als 50 % der Gebäudelänge. Es ist daher als unterer Bezugspunkt die Höhe des neu geplanten Geländes anzunehmen (BayVGH, Beschluss vom 23.12.2013, - 15 CS 13.2479).
Dadurch errechnet sich eine Abstandsfläche in einer Tiefe von bis zu 7,24 m, die im hinteren Bereich zum südlich angrenzenden Grundstück (Blücherstraße xxx) und bis zu 9,43 m zum nördlich angrenzenden Grundstück (Blücherstraße xxx) einzuhalten wäre. Die Abstände zu den benachbarten Grundstücken betragen jedoch tatsächlich nur 5,50 m bzw. 6,00 m. Damit liegt eine Überschreitung der Abstandsflächen zur Blücherstraße xxx hin um 30,41 m² (1,74 m x 17,48 m) und zur Blücherstraße xxx hin um 54,81 m² (0,75 m x 1,50 m + 3,43 m x 15,23 m + 1,93 m x 0,75 m) vor.
In diesem Umfang können keine Abweichungen von den Abstandsflächen gewährt werden, da Sinn und Zweck der Abstandsflächen nicht gewahrt bleiben würden. Die Abstandsflächen fallen mit einer beträchtlichen Fläche auf die benachbarten Grundstücke. Sofern die Überschreitung der Abstandsflächen genehmigt würde, könnte faktisch höher gebaut werden. Die Erhöhung des Gebäudes führt jedoch zu Beeinträchtigungen der benachbarten Gebäude insbesondere hinsichtlich der Belichtung und Belüftung.
Damit ist das Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Ablehnung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
