I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.08.2020 beantragte die Bauherrin Firma May Bauträger GmbH die Genehmigung zum Umbau des Wohn- und Geschäftshauses (6 WE) auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist der Umbau des bestehenden dreigeschossigen Gebäudes plus Dachgeschoss mit den Gesamtabmessungen von ca. 21,91 m x 15,33 m.
Bei dem mehrgeschossigen, gründerzeitlichen Gebäude handelt es sich um ein Baudenkmal, das unter folgendem Text in der Denkmalliste der Stadt Aschaffenburg verzeichnet ist:
„Mietshaus, dreigeschossig in Ecklage, mit einseitig abgewalmtem Dach, Mittelrisalit mit Ziergiebel und Balkon, gelber Backstein mit roten Sandsteingliederungen, Neurenaissance, von Adam Schneider, 1897.“
Seitens der Bauherrin wurde mit den Bauantragsunterlagen ein hochbaulich, städtebaulich und denkmalbezogener Fachbericht des Architekturbüros Tropp-Plan eingereicht, dessen Empfehlungen in der Planung umgesetzt wurden. Das Landesamt für Denkmalpflege, die Heimatpfleger und die Untere Denkmalschutzbehörde wurden beteiligt.
Das Gebäude hatte ursprünglich ein Mansarddach. Im 2. Weltkrieg wurde das Gebäude stark beschädigt; der Dachstuhl wurde zerstört und die Geschosse brannten fast völlig aus. Beim Wiederaufbau wurde die ursprüngliche Dachform nicht wiederhergestellt, sondern ein halbseitig abgewalmtes Satteldach ausgeführt.
Im Rahmen der Umbauarbeiten soll nunmehr das vorhandene Walmdach abgebrochen und durch ein Mansarddach ersetzt werden.
Der Gebäudekomplex ist einseitig an das Nachbargrundstück ohne Grenzbebauung angebaut.
Die Firsthöhe des Mansarddachgebäudes beträgt an der Würzburger Str. ca. 19,61 m. Im rückwärtigen Bereich wird ein neues Treppenhaus angebaut und das Gebäude wird hofseitig um ca. 24 m² erweitert.
Im Untergeschoss sind Kellerräume und ein Hausanschluss- /Technikraum vorgesehen.
Im Erdgeschoss soll eine Praxis mit einer Gesamtfläche von 189 m² (anzurechnende Nutzfläche: knapp 90 m²) untergebracht werden. Vom 1. Obergeschoss bis 3. Obergeschoss sind insgesamt 6 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 96,68 bis 99,34 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche beträgt insgesamt 584,74 m².
12 Stellplätze werden im Hofbereich nachgewiesen. Die erforderlichen 7 zusätzlichen Fahrradabstellplätze werden ebenfalls im Hof angeordnet.
Die Umbau- und Sanierungsarbeiten werden im Zusammenhang mit der Realisierung eines Neubauvorhabens auf den unmittelbar südlich angrenzenden Baugrundstücken (BV-Nr.: xxx) durchgeführt. Im inneren Bereich des Gesamtbaukomplexes ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 270 m² geplant, welcher der Nutzung dieses und des weiteren Bauvorhabens mit 5 Baukörpern dient. Der Kinderspielplatz befindet sich damit in zentraler, geschützter Lage und ist durch ein Wegesystem an alle Baukörper barrierefrei angebunden.
Das Baugrundstück ist im Bestand vollständig versiegelt. Im Rahmen der Umbaumaßnahmen werden im rückwärtigen Grundstücksbereich einzelne kleinere Grünflächen geschaffen. Zwischen den rückwärtigen Stellplätzen werden 2 Pflanzflächen mit 2 großkronigen Laubbäumen errichtet.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Mischgebiets“ gemäß § 6 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Mischgebiet MI
IV Vollgeschosse + D
geschlossene und abweichende Bauweise
überbaute Fläche bis 100 %
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Nutzung von Praxisräumen im Erdgeschoss und 6 Wohnungen in den Obergeschossen fügt sich in das Mischgebiet ein und ist dort allgemein zulässig.
Für alle zur Würzburger Straße orientierten Wohn- / Aufenthaltsräume sind aufgrund des Verkehrslärms (Kreisverkehr Würzburger Straße) zwecks Wahrung gesunder Wohnverhältnisse passive Lärmschutzmaßnahmen nach den Bestimmungen der DIN 4109 erforderlich. Hierzu ist ein Lärmschutzgutachten erforderlich und die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Evtl. Auflagen sind zu beachten.
Denkmalschutz
Auf Grundlage der Empfehlungen des Fachberichts des Architekturbüros Tropp-Plan ist im Rahmen des Umbaus des Gebäudes folgendes geplant:
- Abbruch des halbseitig abgewalmten Satteldaches und Wiederherstellung eines Mansarddaches mit Gauben, welches an den ursprünglichen Bestand – vor Zerstörung im 2. Weltkrieg – angelehnt ist
- zeitgemäße innere Neugliederung der Geschossgrundrisse
- Anbau eines Treppenhauses mit Aufzug im rückwärtigen Gebäudebereich
- Neugliederung der Lochfassade der Gebäuderückseite und Anbringung von Balkonen mit Metallgeländer
- fachgerechte Reinigung und Sanierung der Außenfassade
- Einbau von denkmalgerechten Holzfenstern
- Wiederherstellung des Sandsteinbogens an der Einfahrt nach historischem Vorbild
Das Landesamt für Denkmalpflege, die Heimatpfleger und die Untere Denkmalschutzbehörde wurden beteiligt. Dem Bauvorhaben wurde zugestimmt.
Die Sanierungsmaßnahmen an der Fassade, die Ausführung des Mansarddachs und des Sandsteinbogens sind im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.
Stellplätze und Grundstückszufahrt
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Geplant sind 6 Wohnungen bis 100,00 m². Für die Wohnungen sind demnach 6 erforderliche PKW-Stellplätze nachzuweisen.
Für Praxisräume sind 1 Stellplatz pro 30 m² Nutzfläche, mindestens jedoch 3 Stellplätze vorzuhalten. Ausgehend von einer Nutzfläche von knapp 90 m² ergeben sich 3 erforderliche Stellplätze.
Damit sind 9 Stellplätze herzustellen. Im Hofbereich werden insgesamt 12 PKW-Stellplätze nachgewiesen. Die Zufahrt erfolgt über die Würzburger Straße.
Für die Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz, für die Praxisräume sind 1 Abstellplatz pro 45 m² Nutzfläche, mindestens 3 Fahrradabstellplätze vorzusehen. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von ca. 585 m². Es sind 12 Fahrradabstellplätze für die Wohnungen und 3 für die Praxisräume, somit insgesamt 15 Fahrradabstellplätze notwendig. Es handelt sich hier allerdings um ein Bestandsgebäude, für welches bislang keine Fahrradabstellplätze nachzuweisen waren. Insofern ergibt sich hier lediglich ein nachzuweisender Mehrbedarf im Umfang von 4 Fahrradabstellplätzen. Im Untergeschoss werden 10, im Hofbereich 7 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4 Stellplätze ein Laubbaum zu pflanzen. Bei 12 nachgewiesenen oberirdischen Stellplätzen ergeben sich 3 zu pflanzende Laubbäume. Gem. Freiflächenplan sind 2 Laubbäume ausgewiesen. Ein weiterer Laubbaum ist auf der Fläche des unmittelbar angrenzenden Bauvorhabens (BV-Nr.: xxx) nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von gesamt ca. 270 m² ist im zentralen, inneren Bereich des Baugrundstücks vorgesehen. Er ist ausreichend groß dimensioniert für die Nutzungen durch den geplanten Umbau des Gebäudes Würzburger Straße xxx als auch die geplanten Neubauten an der Dinglerstraße (BV-Nr. xxx). Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes für dieses Vorhaben ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. (anteilig) xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
