I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.08.2020, beantragte die Bauherrin, die Firma May Bauträger GmbH, die Genehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 53 Wohnungen mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, zwischen Dinglerstraße und Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Bei dem geplanten Bauvorhaben handelt es sich um den Neubau eines fünfgeschossigen Gebäudekomplexes (Gebäude A - C) an der Dinglerstraße mit den Gesamtabmessungen von ca. 51 m x 14 m. Der Gebäudekomplex ist einseitig an das Nachbargebäude Dinglerstraße xxx angebaut. Die Firsthöhe des Flachdachgebäudes beiträgt ca. 14,80 m und ist höhenidentisch mit dem angrenzenden Nachbargebäude. In einem Abstand zum Gebäudekomplex an der Dinglerstraße ist einseitig an der östlichen Grenze zu den Flurstücken xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg ein viergeschossiges Gebäude (Bauteil D) mit den Abmessungen von 22,40 m x 14 m geplant. Die Höhe des Flachdachgebäudes beträgt ca. 11,70 m. Weiterhin ist im hinteren Bereich des Grundstücks (Richtung Würzburger Straße) ein beidseitig an die Nachbargebäude anschließendes viergeschossiges Gebäude (Bauteil E) mit den Abmessungen von ca. 14,80 m x 14 m und 7,87 m x 14 m vorgesehen. Die Firsthöhe des flachgeneigten Gebäudes mit einem Pultdach beträgt an der höchsten Stelle ca. 11,85 m.
Im Bereich der geplanten Gebäude ist ein Kellergeschoss mit einer Tiefgarage und Zufahrt von der Dinglerstraße vorgesehen. Im Gebäudekomplex A - C sind insgesamt 31 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 59 bis 119 m² geplant. Im Gebäude D sollen 11 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 55 bis 106 m² entstehen. Im Gebäude E sind 11 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 45 bis 99 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt insgesamt 4.014 m².
In der Tiefgarage sind 46 und im Hof 12 PKW Stellplätze, sowie 81 Fahrradabstellplätze vorgesehen.
Das Bauvorhaben wird im Zusammenhang mit der Realisierung einer Umbau- und Sanierungsmaßnahme auf den unmittelbar nördlich angrenzenden Baugrundstücken (BV-Nr.: xxx – Würzburger Straße) durchgeführt. Im inneren Bereich des Gesamtbaukomplexes ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 270 m² geplant, welcher der Nutzung dieses und des weiteren Bauvorhabens dient. Der Kinderspielplatz befindet sich damit in zentraler, geschützter Lage und ist durch ein Wegesystem an alle Baukörper barrierefrei angebunden.
Dem Bauantrag vorangegangen war eine Bauvoranfrage bezogen auf die Errichtung von 55 Wohneinheiten auf dem Grundstück, welche in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 05.02.2020 behandelt und beschlossen wurde. Die Grundzüge der Planung des Vorhabens, welche der Bauvoranfrage zugrunde lagen, entsprechen im Wesentlichen dem nunmehrigen Bauantrag. Letztlich sind folgende Abweichungen festzustellen:
- Reduzierung der Wohnungszahl von 55 auf 53
- Vergrößerung des Spielplatzes von 172 m² auf 270 m²
- Herstellen einer Grünfläche statt 12 überdachter Pkw-Stellplätze im Hof
- Wegfall der mittleren Baumscheibe zugunsten einer größeren Baumscheibe an der Dinglerstraße
- Zusätzliche Grünfläche mit Baum anstatt 2 weiterer Stellplätze im rückwärtigen Hofbereich (Richtung Würzburger Straße)
- Zusätzliche Tiefgaragenstellplätze aufgrund des Wegfalls der Stellplätze im Hofbereich
- Überdachung der Müllplätze im Erdgeschoss
- Überdachung der Fahrradabstellplätze im Erdgeschoss
- Bauteil A-C: Reduzierung der Gebäudelänge von 52,95 m auf 52,60 m
- Bauteil A: Vergrößerung des Balkons an der Nordwestseite
- Bauteil B: Reduzierung der Gebäudetiefe von 13,75 m auf 13,50 m
- Bauteil C: Reduzierung der Gebäudetiefe von 14,00 m auf 13,50 m und
Verkürzung des Staffelgeschosses an der Ostseite
- Bauteil D: Teilweise Reduzierung der Gebäudetiefe von 14,00 m auf 13,50 m
Verschiebung des Baukörpers in Nordwestrichtung um 2,50 m
Wegfall eines Obergeschosses und damit Reduzierung der geplanten Zahl der Vollgeschosse von V auf IV
Vergrößerung des Staffelgeschosses an der Ost- und Westseite
- Bauteil E: Verschiebung des östlichen Gebäudeteils in Richtung Nordwesten
um 5,00 m
Verkürzung des Staffelgeschosses an der Ostseite
II.
Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügegebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Mischgebiets“ gemäß § 6 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Mischgebiet MI
Blockrandbebauung: max. V Vollgeschosse
Bebauung im Inneren: max. III Vollgeschosse
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung ist im vorliegenden Mischgebiet, welches im Bereich der Dinglerstraße von einer überwiegenden Wohnnutzung geprägt ist, allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Auch bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben mit einer GRZ 1 von 0,42 (ohne TG), GRZ 2 von 0,62 (ohne zusätzlich durch TG unterbaute Flächen) und einer GFZ von 1,67 bei Gebäuden mit vier bzw. fünf Vollgeschossen und Bauhöhen bis max. 14,70 m über OK Straße bzw. Gelände in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Im Bestand ist das zuletzt gewerblich genutzte Baugrundstück vollständig versiegelt. Mit der Neubebauung wird der Versiegelungsgrad reduziert und es werden grundstücksbezogen Grünflächen geschaffen.
Da der Über- und Unterbauungsgrad für eine Wohnnutzung dennoch erheblich ist, sind im Ausgleich dazu die Dächer der Wohngebäude mindestens extensiv und die nicht überbauten Teile der Tiefgaragendecke mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken sowie intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtungen ist jeweils eine Sicherheitsleistung von xxx €, gesamt also von xxx € zu hinterlegen.
Der an der Dinglerstraße platzierte fünfgeschossige Baukörper (Bauteil A, B, C) mit straßenseitig rückspringendem Staffelgeschoss nimmt die vorgegebenen Höhen der Blockrandbebauung in der näheren Umgebung auf; an das Nachbargebäude Dinglerstraße xxx wird hinsichtlich der Bautiefe und der Gebäudeoberkante / First hinreichend deckungsgleich angebaut.
Die beiden viergeschossigen Baukörper (Bauteile D und E) im Blockinnern weichen vom Bauvorbescheid – mit welchem eine dreigeschossige Bebauung zugelassen wurde - ab und überschreiten zum Teil die absoluten Höhen benachbarter grenzständiger Gebäude im Blockinnenbereich. Da im Vergleich zur Bauvoranfrage jedoch eine Verringerung der Gebäudevolumina durch Reduzierung der Gebäudetiefen sowie durch Rücksprünge (z.B. Staffelgeschoss) bei gleichzeitiger Erhöhung der Freiraumqualität im Innenhof erreicht wurde, fügen sich auch die im Blockinnern platzierten Gebäude noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein und lösen keine bodenrechtlichen Spannungen aus. Im grenzständigen Bereich passen sich die geplanten Gebäude an die Bestandssituation, hinsichtlich Lage und Höhe an und fügen sich auch insoweit in den Baublock ein.
Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise:
Die Gebäudegrundflächen fügen sich hinsichtlich ihrer Größe und Platzierung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Muster der Bestandsbebauung wird durch die Neubebauung fortgesetzt; der Baukörper an der Dinglerstraße (Bauteile A - C) schließt sich an das grenzständige Wohngebäude Dinglerstraße xxx an und nimmt die hier vorgegebene Bauflucht auf. Zum Eckgrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird ein Abstand eingehalten. Die im Blockinneren platzierten Wohngebäude (Bauteil D und E) schließen jeweils an grenzständig vorhandene Nachbargebäude an: Das Bauteil D mit einseitigem Grenzanbau, das Bauteil E in geschlossener Bauweise.
Begrünung und Bepflanzung
Mit der Neubebauung erhöht sich der Grünflächenanteil im Quartier.
Gemäß § 5 Abs. 6 GaStAbS sind für die insgesamt 12 im Hof platzierten Pkw-Stellplätze 3 großkronige Laubbäume mit Pflanzbeet (mind. 6 m²) zu pflanzen. Eine weitere Baumpflanzung ergibt sich aus dem Parallelbauvorhaben (BV-Nr.: xxx – Würzburger Straße xxx). Die Baumstandorte sind entweder außerhalb des durch die Tiefgarage unterbauten Bereiches zu wählen oder die Standorte sind mit einer ausreichenden Erdschicht zu versehen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der „Vorgarten“ an der Dinglerstraße, wie auch die Freiflächen im Innenhof, gem. Freiflächenplan sind als echte Grün- und Vegetationsfläche (kein Kies, kein Schotter etc.) anzulegen und zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Bauteile A - C:
Der Gebäudekomplex an der Dinglerstraße hat wegen des deckungsgleichen Anbaus an die westliche Grundstücksgrenze keine Abstandsflächen einzuhalten. In Richtung des östlichen Nachbargrundstücks liegen die erforderlichen Abstände auf dem eigenen Grundstück.
Auf öffentlichen Verkehrsflächen, wie hier der Dinglerstraße darf sich die Abstandsfläche bis auf die Straßenmitte erstrecken (Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Die Abstandsflächen der geplanten Baukörper (Bauteile A – C) überschreiten die Straßenmitte um 187 m². Allerdings erzeugt die Bauflucht der Gebäude Dinglerstraße xxx bis xxx planungsrechtlich eine fiktive Baulinie, so dass sich gem. Art. 6 Abs. 5 Satz 4 BayBO abweichende Abstandsflächentiefen aus der umliegenden Bebauung ergeben. Da entsprechend den Vorgaben des Bauvorbescheides zwischenzeitlich die Gebäudehöhen (First- und Traufhöhen) der umliegenden Gebäude eingehalten werden und sich die Abstandsflächen nicht auf dritte, z.B. gegenüberliegende Grundstücke erstrecken, kann hier eine Abweichung erteilt werden.
Nach Art. 6 Abs. 3 BayBO dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken. Dies gilt auch für Gebäude auf einem Baugrundstück. Durch das Bauvorhaben werden die erforderlichen Abstandsflächen zwischen A-C und D untereinander nicht eingehalten. Sie überdecken sich auf einer Fläche von ca. 105 m². Eine entsprechende Abweichung kann jedoch erteilt werden, da die Belichtung zur anderen Seite hin hergestellt wird, bzw. es sich bei den betroffenen Bereichen um untergeordnete Räume handelt.
Bauteil D:
Das Bauteil D wird an das bestehende Nachbargebäude auf Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg um 0,75 m erhöht angebaut, was noch als deckungsgleicher Anbau zu werten ist. Abstandsflächen fallen nicht an, weil planungsrechtlich an die Grenze gebaut werden darf (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO).
Die Abstandsflächen zwischen Bauteilen D und E werden untereinander nicht eingehalten. Hierbei handelt es sich mit ca. 14 m² jedoch um eine geringfügige Überdeckung. Es liegt keine Beeinträchtigung der Belichtung und Belüftung vor, weshalb eine Abweichung erteilt werden kann.
Bauteil E:
Die Abstandsflächen des Bauteils E fallen im Umfang von ca. 83 m² auf das westlich angrenzende Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg und mit ca. 37 m² auf das östlich angrenzende Flurstück xxx, Gem. Aschaffenburg.
Diese Abweichungen sind vertretbar.
Aufgrund der besonderen Dachform des sich westlich anschließenden Nachbargebäudes ist kein deckungsgleicher Anbau möglich. Nur aus diesem Grund fallen Abstandsflächen an. Ansonsten kann aus planungsrechtlicher Sicht an die Grenze gebaut werden. Aufgrund dieser bestehenden Atypik kann eine entsprechende Abweichung erteilt werden.
Bei dem obersten Geschoss des Bauteils E handelt es sich um ein Staffelgeschoss, das 3,30 m eingerückt von der östlichen Grenze ist. Das darunterliegende Geschoss schließt sich grenzständig und deckungsgleich an die vorhandene Nachbarbebauung an. Ohne das Staffelgeschoss müsste das Gebäude nach Osten keine Abstandsflächen einhalten. Das 3. Obergeschoss hat gerechnet ab der Oberkante des darunterliegenden 2. Obergeschosses eine Wandhöhe von 3,05 m. Das Staffelgeschoss für sich genommen hält einen Abstand zur östlichen Grenze ein. Aus Sicht des benachbarten Eigentümers tritt lediglich das Staffelgeschoss in Erscheinung. Demgemäß kann die entsprechende Abweichung erteilt werden.
Die Abstandsflächen zwischen Bauteil E und dem Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx überdecken sich im Umfang von ca. 138 m² untereinander. Der Abstand der beiden Gebäude liegt durch die leicht schräge Stellung des Gebäudes Würzburger Straße xxx bei ca. 16 m bis 19 m. Für das Gebäude Würzburger Straße ist eine Abstandsfläche von ca. 12,4 m, für den geplanten Baukörper E eine Abstandsfläche von 11,6 m erforderlich. Hieraus ergäbe sich eine insgesamt einzuhaltende Abstandfläche von ca. 24 m. Diese wird um ca. 5,50 m bis 10,5 m durch Überschneidung der Abstandsflächen unterschritten. Auch hier kann eine Abweichung zugelassen werden, da mit einem Gesamtgebäudeabstand von 16 m – 19 m Sinn und Zweck der Abstandsflächen gewahrt werden.
Stellplätze und Grundstückszufahrt
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze und für Wohnungen mit Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. Geplant sind 51 Wohnungen bis 100 m² und 2 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 100 und 150 m². Für die Wohnungen ergeben sich demnach 55 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Nachgewiesen werden insgesamt 58 Stellplätze, 46 davon entstehen in der Tiefgarage und 12 im Hofbereich der Neubauten.
Für die 53 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 4.014 m². Es sind 81 Fahrradabstellplätze erforderlich, welche im Hofbereich nachgewiesen werden.
Die Gesamtzufahrtsbreite auf das Baugrundstück ist abweichend von der städtischen Garagen- Stellplatz- und Abstellplatzsatzung mit 11 m geplant. Von der max. zulässigen Zufahrtsbreite von 3,50 kann eine Abweichung um 5,50 m erteilt werden, sofern die Breite der Hofeinfahrt um 2 m verringert und im Gegenzug die zwischen Dinglerstraße und Stellplatz 1 befindliche Pflanzfläche entsprechend vergrößert wird.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von gesamt ca. 270 m² ist im mittleren Bereich des Grundstücks vorgesehen. Er ist ausreichend groß für die Nutzungen durch den geplanten Umbau des Gebäudes Würzburger Straße xxx (BV-Nr.: xxx) als auch die geplanten Neubauten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes für dieses Vorhaben ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. (anteilig) xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
