Mit dem „Gesetz zur Erleichterung der Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte“ vom 21.12.2006 wurde eine Regelung in das Baugesetzbuch (BauGB) aufgenommen, wonach bei Beschluss über eine Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen ist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Diese Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden (§ 142 Abs. 3 BauGB).
Gemäß Überleitungsvorschrift des § 235 Abs. 4 BauGB sind Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden.
Große Teile der Innenstadt sind durch Satzungen als Sanierungsgebiete ausgewiesen.
Vor dem 01.07.2007 wurden folgende Sanierungssatzungen veröffentlicht:
|
|
rechtskräftig am 11.10.1974
|
|
|
rechtskräftig am 12.12.1981
|
|
|
rechtskräftig am 27.12.2000, geändert am 19.10.2001 und 30.01.2015
|
|
|
rechtskräftig am 08.05.1981, teilweise aufgehoben am 17.12.2004
|
|
|
rechtskräftig am 23.05.1980, teilweise aufgehoben am 20.07.2007
|
|
|
rechtskräftig am 14.08.1981
|
|
|
rechtskräftig am 31.12.1982
|
|
|
rechtskräftig am 20.12.1986
|
Folgende Sanierungssatzungen hat der Stadtrat in den Sitzungen des Plenums am 28.02.2011 und 22.10.2012 erlassen:
|
|
rechtskräftig am 01.04.2011
|
|
|
rechtskräftig am 01.04.2011
|
|
|
rechtskräftig am 25.03.2011
|
|
|
rechtskräftig am 25.03.2011
|
|
|
rechtskräftig am 09.11.2012
|
In diesen Sanierungsgebieten sollte die Sanierung gemäß der damaligen Beschlussfassung innerhalb einer Frist von 8 Jahren (also bis 2019 bzw. 2020) abgeschlossen sein.
Darüber hinaus existieren in der Innenstadt noch Satzungen hinsichtlich der Ausweisung der Sanierungsgebiete „Oberstadt / Mainufer“ (Abschnitt 8) und „Nördliche Innenstadt / Bahnhofsquartier“ (Abschnitt 9):
|
|
rechtskräftig am 30.01.2015
|
|
|
rechtskräftig am 24.12.2003, mehrfach geändert, zuletzt am 09.11.2012
|
Für die weiteren Betrachtungen spielen die beiden letztgenannten Sanierungsgebiete aus folgenden Gründen keine Rolle:
- Abschnitt 8 („Oberstadt / Mainufer“):
Bei Erlass des Satzungsbeschlusses wurde die Frist für die Durchführung der Sanierung auf 15 Jahre festgelegt. Sie läuft als noch bis zum Jahr 2030.
- Abschnitt 9 („Nördliche Innenstadt / Bahnhofsquartier“):
Die Sanierung ist in diesem Quartier ist weitgehend abgeschlossen. Als letzte bauliche Maßnahme wird die Duccastraße saniert. Danach kann die Maßnahme evaluiert werden.
Bei Anwendung der o. g. Regelung müssten - mit Ausnahme der beiden letztgenannten Gebiete - alle übrigen Sanierungssatzungen im Laufe dieses Jahres aufgehoben werden, wenn nicht von der Möglichkeit der Verlängerung Gebrauch gemacht werden könnte.
Für den Bereich der Sanierungsabschnitt 1 - 6c wurde im Jahr 2005 wurde vom Büro HTWW eine Fortschreibung der Vorbereitenden Untersuchungen mit Integriertem Stadtentwicklungskonzept (ISEK) erstellt. Der Stadtrat hat in der Sitzung des Plenums am 06.12.2010 dieses ISEK als perspektivischen Handlungsrahmen für die Ausarbeitung öffentlicher und privater Sanierungsprojekte beschlossen.
Unter Anwendung der 15-Jahres-Frist des § 142 Abs. 3 BauGB könnte die Frist für die Durchführung der Sanierung - ausgehend von der vorgenannten Beschlussfassung - bis Ende 2025 verlängert werden.
Die Regierung von Unterfranken wurde um Klärung gebeten, ob einer solchen Vorgehensweise zugestimmt werden könne. Die Regierung hat diese Fragestellung daraufhin zur Klärung an das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr weitergegeben. Das Ministerium hat hierzu mit Schreiben vom 15.10.2020 Stellung genommen. Hierin wird ausgeführt.
„Die von Ihnen genannte Vorschrift des § 235 verweist in ihrem Absatz 4 Halbsatz 2 auf § 142 Absatz 3 Satz 3 und 4 BauGB. Demnach müssen Sanierungssatzungen nicht bis zum 31.12.2021 aufgehoben werden, wenn entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB eine andere Fristfestlegung erfolgt. Nach § 142 Abs. 3 S. 4 BauGB kann eine Sanierungsfrist per Beschluss verlängert werden, wenn eine Sanierung nicht innerhalb der festgelegten Frist durchgeführt werden kann. Damit kann eine vor dem 1.1.2007 erlassene Sanierungssatzung über die in § 235 Abs. 4 genannte Frist des 31.12.2021 grundsätzlich verlängert werden. Die Gründe für die Verlängerung der Sanierungssatzung sind von der Gemeinde entsprechend darzulegen, wobei auch hier auf die Ziele und Zwecke der Sanierung abzustellen ist.“
Es lässt sich festhalten, dass bei entsprechender Begründung (städtebauliche Notwendigkeit) eine Verlängerung der Sanierung durch Stadtratsbeschluss über den 31.12.2021 hinaus möglich ist.
In der Innenstadt besteht weiterhin Sanierungsbedarf:
- Nach den Vorgaben des Stadtbodenkonzeptes soll noch eine Reihe von Straßen, Wegen und Plätzen barrierefrei gestaltet werden. Aktuell wird die Pfaffengasse barrierefrei ausgebaut. Die Planungen zur Neugestaltung des Freihofsplatzes laufen.
- Die Ergebnisse des Verkehrsentwicklungsplans für den Innenstadtbereich sind voraussichtlich baulich umzusetzen. Soweit damit eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität verbunden ist, kommt grundsätzlich eine Förderung aus Sanierungsmitteln in Betracht.
- In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten besteht für Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer die Möglichkeit, nach Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung mit der Stadt die Kosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhöht steuerlich abschreiben zu können. Aus diesem Grund sollte das Sanierungsrecht dort aufrechterhalten werden, wo bauliche Missstände bestehen und eine Gebäudemodernisierung wünschenswert ist.
- Im Einzelfall steht der Stadt beim Verkauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu. Hierzu hat der Stadtrat am 14.05.2018 beschlossen, dass dieses in Sanierungsgebieten ausgeübt werden soll für öffentliche Flächen, Brachflächen, Flächen, die einer Neuordnung bedürfen und unbebaute Grundstücke, auf denen Wohnungsbau möglich und eine Geschossfläche von mindestens 700 m² erreichbar ist
Mit Ablauf der Fristverlängerung Ende 2025 stellt sich die Frage neu, ob bzw. in welchen Teilbereichen der Innenstadt das Sanierungsrecht weiterhin anwendbar sein soll.
Das aktuelle ISEK stammt aus dem Jahr 2010. Es zeichnet sich ab, dass dieses - gerade im Hinblick auf die Barrierefreiheit und die Verkehrsführung in der Innenstadt - überarbeitet und weiterentwickelt werden muss. Es wird daher vorgeschlagen, im Jahr 2023 ein neues ISEK von einem geeigneten Planungsbüro erstellen zu lassen. In diesem kann untersucht werden, in welchen Teilbereichen die Sanierung abgeschlossen ist, und wo weiterhin ein Sanierungsbedarf besteht. Im ISEK sind die notwendigen Sanierungsmaßnahmen aufzuzeigen, ein neuer Ausgaben- und Finanzierungsplan ist zu erstellen.
Auf Basis dieses Gutachtens kann im Laufe des Jahre 2025 vom Stadtrat entschieden werden, in welchen Bereichen die Sanierung mit welchen städtebaulichen Vorgaben weitergeführt wird und welche Sanierungssatzungen aufzuheben sind.
