I. Bilanzierung zu den Tagesordnungspunkte Daten, kurz- und mittelfristig erwarteter sowie sozialer und preisgebundener Wohnungsbau
Die drei Tagesordnungspunkte zeigen, dass zum Aschaffenburger Wohnungsmarkt und den Neubautätigkeiten umfassende Informationen vorliegen. Die Daten des Bayerischen Landesamtes für Statistik sowie die Zahlen der Stadtverwaltung verdeutlichen die Entwicklungen der letzten Jahre. Sie zeigen die Dynamik des Immobiliensektors auf. Die Gesamtentwicklung der letzten zehn Jahre sowie die aktuell anstehenden Bauprojekte bis ins Jahr 2025 ergeben in Summe mehr als 4.000 neue Wohneinheiten. Damit ist der prognostizierte Bedarf aus dem Flächennutzungsplan erfüllt.
Die eigenen Untersuchungen verdeutlichen zum einen das Zuzugsverhalten in neue Wohneinheiten. Zum anderen bringt die Analyse zum sozialen und preisgebundenen Wohnungsbau die Erkenntnis, dass über konzeptionell Nachsteuerung nachgedacht werden sollte.
Ableiten lassen sich aus allen Daten hauptsächlich jedoch quantitative Aussagen; konkrete Antworten zur qualitativen Entwicklung lassen sich nur bedingt ermitteln. Diese sollen im Rahmen eines externen Gutachtens beleuchtet werden. Insbesondere sollen auch die Entwicklungen des Mietwohnungsmarktes sowie beim sozialen Wohnungsbau und den Angeboten für Schwellenhaushalte behandelt werden.
II. Zielsetzungen eines Wohnungsmarktkonzepts
Wie dargestellt erlaubt die Datenlage nur begrenzte Antworten auf die Fragen zur zukünftigen Entwicklung des Aschaffenburger Wohnungsmarktes. Besonders qualitative Aussagen zu den vorhandenen Segmenten und den zukünftigen Bedarfen der unterschiedlichen Zielgruppen liegen nicht vor.
Fragestellungen sind unter anderem:
- Welche Typen von Wohnungen werden in Zukunft benötigt? (Größe, Preissegmente, Lagen)
- Welche Zielgruppen benötigen welche Wohnungstypen? Und welche Mieten bzw. Kaufpreise können die Zielgruppen aufbringen?
- Aber auch: Welche quantitativen Bedarfe bestehen bis 2030/2035 auf dem Aschaffenburger Wohnungsmarkt?
- Mit welchen Instrumenten kann die Kommune in der Praxis steuernd auf den Wohnungsmarkt Einfluss nehmen?
- Welche Entwicklungen erfolgen auf dem Mietwohnungsmarkt?
Und wie kann die Kommune reagieren?
- Wie können der soziale Wohnungsbau gestärkt und die Angebote für Schwellenhaushalte ausgebaut werden?
Das Wohnungsmarktkonzept soll der Stadt Aschaffenburg in den kommenden zehn Jahren als strategisches Instrument zur Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes dienen und konkrete Handlungsempfehlungen beinhalten. Es soll zudem modular aufgebaut werden.
III. Module des Aschaffenburger Wohnungsmarktkonzepts
In die Ausschreibung fließen die nachfolgend genannten Module ein. Die Angebote sollen Auskunft über deren inhaltliche und methodische Umsetzung enthalten. Die Anbieter sollen zudem Kosten für jedes Modul gesondert ausweisen.
Modul 1: Wohnungsnachfrage in Aschaffenburg
- Stadtstruktur und Trends auf dem Aschaffenburger Wohnungsmarkt.
- Bevölkerungsstruktur und demografische Entwicklung.
- Benennung der wohnungsmarktrelevanten Alters-, Ziel- und Einkommensgruppen.
Modul 2: Wohnungsbestand in Aschaffenburg
- Gliederung des Aschaffenburger Wohnungsbestandes in Segmente.
- Bautätigkeit, Genehmigungen, Fertigstellungen, Wohnungsbestand.
- Mieten und Kaufpreise (Anteil der Kosten des Wohnens am Einkommen).
- Entwicklung der Baukosten.
- Aussagen zu den Leerständen.
- Analyse der Umzugsdynamik.
Modul 3: Sozialer und preisgünstiger Wohnungsbau
- Evaluation der bisherigen Konzepte und Modelle.
- Zielgruppen und ihre Bedarfe: einkommensschwächere Haushalte, Senioren, Familien, Studenten und andere.
- Welche Wohnangebote (Miete und Kauf) sind für Schwellenhaushalte realisierbar?
- Welche Mieten sind den Bauträgern zumutbar bzw. besteht die Möglichkeit von Zuschüssen ähnlich der Einkommensorientierten Förderung?
- Welche Ausstattung/Zuschnitt/Lage der Wohnungen können für die entsprechende Miete verlangt werden?
- Gibt es andere (finanzielle) Anreize und Modelle, welche die Stadt Bauträgern bieten kann, um preisgebundene und/oder Wohneinheiten mit sozialer Bindung zu errichten?
- Gibt es weitere rechtliche Möglichkeiten, Bauträger zum Bau von preisgebundenen Wohnungen und/oder Wohnungen mit sozialer Bindung zu verpflichten?
Modul 4: Wohnungsmarktprognose quantitativ und qualitativ
- Erstellung einer aktuellen Bevölkerungsprognose.
- Aufbauend auf der Bevölkerungsprognose Aktualisierung der quantitativen Bedarfsberechnung hinsichtlich der Wohnungsneubaus.
- Qualitative Aussagen zum Bedarf – welche Wohnungen werden benötigt?
- Zielgruppenbezogenen Aussagen zum Wohnungsbedarf.
Modul 5: Wohnungsmarkt-Steuerungsinstrumente einer Kommune
- Welche Möglichkeiten bestehen in Aschaffenburg?
- Welche Steuerungsinstrumente sind in der Praxis anwendbar und handhabbar?
- Welche Wirkung kann das Instrument ‚Vorkaufsrecht‘ entfalten?
Modul 6: Handlungsempfehlungen
- Konzepte und Strategien für den Aschaffenburger Wohnungsmarkt
IV. Methodische Vorgehensweise bei der Ausschreibung und Vergabe
Im Sommer 2021 erfolgt die deutschlandweite Ausschreibung gezielt an geeignete Institute. Die eingehenden Angebote werden anschließend gesichtet und anhand bei der Ausschreibung formulierter Bewertungskriterien (Preis, Referenzen, methodischer Aufbau des Angebots usw.) bewertet. Dem Stadtrat wird im Herbst der priorisierte Anbieter zur Vergabe vorgelegt.
Es ist davon auszugehen, dass ab dem Zeitpunkt der Vergabe, die Umsetzung des Gutachtens aufgrund der gewünschten Detailschärfe bis zu 18 Monaten dauern wird.
