I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.11.2020 beantragte die Firma Quattro Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Boardinghouses mit 51 Zimmern und einer Dienstwohnung auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Schönbergweg, 63741 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück verfügt, nach Hinzukauf einer weiteren Teilfläche von 400 m², über eine Gesamtfläche von 2.468 m². Die überbaute Fläche liegt bei ca. 976 m².
Das Boardinghouse soll über 51 Zimmer mit Größen zwischen ca. 24 – 32 m² und eine Dienstwohnung mit einer Wohnungsgröße von ca. 100 m² verfügen.
Das geplante Boadinghouse wird als ein rein gewerblicher Beherbergungsbetrieb betrieben. Die geplante Aufenthaltsdauer bewegt sich zwischen einer Woche bis zu 6 Monaten. Der Service reicht von einem geringen Angebot (Wäschewechsel, wöchentliche Reinigung) bis hin zur täglichen Reinigung und Besorgungsdienstleistungen. Eine Buchung ist per Internet, e-Mail oder persönlich möglich. Die Besetzung der Rezeption soll in der Zeit von 6:00 bis 18:00 Uhr erfolgen.
Auf jeder Ebene (EG, 1. und 2. OG) befinden sich je 17 Gästezimmer mit Dusche und WC. Die Gesamtfläche der 51 Zimmer liegt bei ca. 1.465 m², die Fläche der Nebenräume summieren sich auf ca. 903 m².
Im Erdgeschoss werden, neben dem Personalaufenthaltsraum, ein Frühstücks- und Aufenthaltsraum mit Küche sowie ein TV und W-Lan Zugang für die Gäste zur Verfügung gestellt.
Im 1. Obergeschoss befindet sich die Betreiberwohnung, welche dem Hausverwalter zur Verfügung steht.
29 Stellplätze werden in der Tiefgarage und weitere 4 Stellplätze, davon 1 behindertengerechter, werden seitlich der Tiefgaragenzufahrt errichtet.
Die Außenflächen werden begrünt und mit 9 einheimischen Laubbäumen bepflanzt.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Südwestlich Schönbergweg“ (Nr. 18/9). Der Bebauungsplan setzt das betreffende Grundstück unter anderem folgendes fest:
Gewerbegebiet – GE
zulässig sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen
sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter
GRZ 0,8
GFZ 2,0
Zahl der Vollgeschosse: max. III
besondere Bauweise (grundsätzlich offene Bauweise mit möglichen Abweichungen)
Gebäude OK: max. 12 m
nicht überbaubare Flächen sind zu begrünen
je 300 m² privater Grundstücksfläche ist ein heimischer Laubbaum zu pflanzen
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 30 BauGB in Verbindung mit der BauNVO 1990.
Das Bauvorhaben kann nach der Art der baulichen Nutzung (Boardinghouse mit 51 Appartements) gemäß § 30 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zugelassen werden. Das Boardinghouse ist als nicht störender Gewerbebetrieb wie ein hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb zu werten. Die Ausstattung der Räume, sowie die vorhandene Infrastruktur im Gebäude stellt dauerhaft einen Boardinghousebetrieb sicher. Eine Wohnnutzung ist hingegen nicht zulässig.
Die vorgesehene Betriebswohnung kann im Wege der Ausnahme, gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zugelassen werden, da der Bebauungsplan dies ausdrücklich vorsieht. Die betriebliche Bindung der Betriebsleiterwohnung ist durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg zu sichern.
Das Bauvorhaben erreicht mit einer überbauten Fläche von 975,59 m² eine GRZ von 0,395 und hält damit die Festsetzung des Bebauungsplans (GRZ < 0,8) ein.
Mit einer Geschossfläche von 2809,47 m² wird auch die GFZ von 2,0 mit einem Wert von 1,55 eingehalten.
Das Bauvorhaben erreicht insgesamt eine Höhe von 12,3 m und überschreitet damit die Festsetzung des Bebauungsplans zur zulässigen Höhe (max. 12 m) um 30 cm. An einzelnen Stellen erreichen das Treppenhaus, eine Aufzugsüberfahrt, bzw. technische Aufbauten eine Höhe von bis zu 12,80 m, bzw. 13,15 m. Eine Befreiung kann erteilt werden, da die Überschreitung von 30 cm im Gesamten als geringfügig zu werten ist sind und die weiteren Überschreitungen (80 cm, bzw. 1,15 m) nur punktuell auftreten. Dies ist für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und somit städtebaulich vertretbar. Die Grundzüge der Planung, sowie nachbarliche Belange werden nicht berührt.
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans ist je 300 m² privater Grundstücksfläche ein standortgerechter heimischer Laubbaum (Stammumfang 18-20 cm), vorrangig entlang der östlichen und südlichen Grundstücksgrenze entlang des öffentlichen Fußweges gem. Bebauungsplan „Bahnparallele“ zu pflanzen. Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzflächen ergibt sich eine überbaubare Grundstücksfläche von 2.468 m². Hiernach sind 9 Laubbäume auf den Baugrundstücken zu pflanzen und nachzuweisen. Diese sind im Freiflächenplan nachgewiesen. Zur Sicherung der Verpflichtung eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist 1 Stellplatz je 2 Appartements vorzusehen. Hieraus ergeben sich 26 erforderliche PKW-Stellplätze. Für die Betreiberwohnung sind 2 weitere Stellplätze nachzuweisen, sowie 2 weitere für das Personal für das Boardinghouse so dass sich ein Gesamtbedarf von 30 nachzuweisenden Stellplätzen ergibt.
Zudem ist 1 Fahrradabstellplatz je 15 Gästezimmer, sowie für die Wohnung je 50 m² Wohnfläche nachzuweisen. Insgesamt sind 6 Fahrradabstellplätze erforderlich.
Der Stellplatznachweis wurde, gem. Planunterlagen erbracht.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, sowie die, gem. Planunterlagen hinzuzuerwerbende Fläche im Umfang von 400 m² sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
