I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 08.12.2020 beantragte die Firma ROZA Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Berliner Allee xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das geplante Wohngebäude weist die Außenmaße 26,80 m (bzw. 21,60 m) x 15,50 m auf und umfasst insgesamt zwei Geschosse (EG und 1. OG) mit einem Dachgeschoss mit klassischem Satteldach, sowie ein Tiefgaragengeschoss. Es ist ein seitlicher Grenzabstand von jeweils 5,00 m vorgesehen.
Neun KFZ-Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Zwei Stellplätze sind im Vorgartenbereich an der Westseite des Baugrundstückes neben der öffentlichen Zufahrt zum oberhalb benachbarten Grundstück vorgesehen.
Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind je 4 Wohnungen, im Dachgeschoss 2 Wohnungen geplant. Die insgesamt 10 Wohneinheiten verfügen über Wohnflächen von 2 x ca. 65 m², 2 x ca. 75 m², 2 x ca. 80 m², 2 x ca. 85 m², 1 x ca. 97 m² und 1 x ca. 124 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 835 m².
Die Grundstücksgröße liegt bei 987 m².
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
Auf dem Baugrundstück ist an der Südwestseite ein 64 m² großer Kinderspielplatz vorgesehen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 03/11 für das „Gebiet zwischen Würzburger Straße, Fußweg Flurstück Nr. xxx, Kettererstraße und Berliner Allee“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet (WA)
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8
- II Vollgeschosse
- offene Bauweise
- Dach: SD 25° - 35°
- Mindestgrundstücksgröße: 300 m²
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 10 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,4 und eine GRZ II von 0,56 und unterschreitet damit die zulässigen Werte von 0,4 (GRZ I) und 0,6 (GRZ II). Die GFZ beträgt 0,73 und unterschreitet damit den zulässigen Wert von 0,8.
Die zwei Vollgeschosse entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplans und sind zulässig. Das Dachgeschoss ist nach dem Vollgeschossnachweis kein Vollgeschoss.
Überbaubare Fläche
Die Außenwände des Hautgebäudes bleiben innerhalb der Baugrenzen.
Das Bauvorhaben überschreitet allerdings geringfügig die östliche Baugrenze (zur Straße) um 0,5 m durch zwei Terrassen im Erdgeschossbereich und zwei auskragende Balkone im 1. Obergeschoss. Die westliche Baugrenze (zur Rückseite) wird um 1 m durch zwei Terrassen im Erdgeschoss und zwei auskragende Balkone im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss überschritten. Gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann jedoch ein Vortreten von Bauteilen in geringfügigem Ausmaß, wie vorliegend, zugelassen werden.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 9 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 9 Stellplätzen und zwei oberirdische, offene Stellplätze an der südlichen Grenze, erfüllen diese Anforderungen
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 10 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 835 m² sind daher 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Lt. Planunteralgen werden 17 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und 3 oberirdische Besucherstellplätze nachgewiesen.
Wegen der nur eingeschränkten Zugänglichkeit der Fahrradabstellplätze im Untergeschoss sind Nachbesserungen in der Planung vorzunehmen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch die Zufahrt und die beiden Stellplätze entlang der Berliner Allee überschritten. Die beiden Stellplätze erreichen eine Zufahrtsbreite von ca. 5,0 m, die Tiefgaragenzufahrt eine Breite von ca. 3,3 m In diesem Umfang (3,3 m) kann eine Abweichung gewährt werden, da diese Zufahrt, bzw. die beiden Stellplätze für ein Bauvorhaben dieser Größenordnung angemessen sind.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind eingehalten. Zu den Grenzen ist ein Grenzabstand von jeweils 5,00 m vorgesehen, der größer als die erforderlichen Abstandsflächen (an den Seiten 3,40 m bis 4,10 m) ist.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Es wird zulässigerweise ein Satteldach mit einer Dachneigung von 35° errichtet.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 64 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
