I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2020 beantragte die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH den Neubau eines Sozialgebäudes und eines Werkstattgebäudes für Arbeitstherapie auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hefner-Alteneck-Straße, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx sind weitere 3 Neubauten geplant, die ebenfalls mit jeweils separaten eigenständigen Bauanträgen zur Genehmigung vorliegen. Es handelt sich dabei um folgende Vorhaben:
- Neubau eines Bürogebäudes,
- Neubau einer Lagerhalle zu Vorführungszwecken (Präsentationshalle, Showroom),
- Neubau eines Parkhauses.
Die Gesamtgrundstücksgröße beträgt 26.702 m².
Bei dem Sozialgebäude handelt es sich um einen Neubau mit 3 Geschossen (EG bis 2.OG), bestehend aus zwei länglichen Gebäudeflügeln, die durch einen kleineren Mittelbau verbunden sind, der auch als Eingangsbereich dient. Der östliche Gebäudeflügel neben dem geplanten Werkstattgebäude ist nur auf halber Länge 3-geschossig, im Übrigen 2-geschossig.
In den Flügeln befinden sich verschiedene Therapiegruppen mit jeweils 10 oder 15 Bewohnerzimmern mit eigenem Bad (insgesamt 60 Zimmer, davon 8 rollstuhlgerecht). Zusätzlich sind für Personal und Bewohner auch gemeinschaftliche Räume vorgesehen.
Im Mittelteil befinden sich der Eingangsbereich, Treppenhaus, Aufzug, Beratungsräume und Sanitärräume.
Insgesamt sind 5 Therapiegruppen geplant, verteilt auf die einzelnen Flügel des Gebäudes.
Bei dem Werkstattgebäude für Arbeitstherapie handelt es sich um einen eingeschossigen Neubau in Form einer Systemhalle. Geplant sind Büroräume, Sozialraum, Sanitärräume, Abstellräume, sowie drei Arbeitsbereiche in der Werkstatthalle wie Kreativbereich, ruhiger Arbeitsbereich und Playmobil.
Die für 60 psychisch beeinträchtigte Menschen geplante Übergangseinrichtung in Aschaffenburg soll die bisherige Versorgungslücke in Unterfranken für Stadt und Landkreis Aschaffenburg im Hinblick auf gemeindenahe, intensive sozialpsychiatrische Angebote schließen. Die Einrichtung versteht sich als ein Komplexleistungsangebot. Grundsätzlich wird der Wechsel aus stationärer in ambulante Betreuung angestrebt. Betroffene psychisch erkrankte Menschen, die nach Abschluss einer Akutbehandlung eine intensive Nachbetreuung benötigen, werden bei der Teilhabe am Leben in der Gesellschaft unterstützt, um eine Rückkehr in deren Familie oder das Leben in einer eigenen Wohnung zu ermöglichen.
Grundsätzliches Ziel aller Rehabilitationsbemühungen ist die schrittweise Erhöhung von Eigenverantwortung sowie Ausbau und Wahrung psychischer Belastbarkeit.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 8, welcher für das Baugrundstück Festsetzungen über eine Baugrenze enthält. Im Übrigen liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Gewerbegebietes“ im Sinne des § 8 BauNVO. Aus dem Baulinienplan Nr. 8, bzw. der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Gewerbegebiet - GE
Höhe bis 21,3 m
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 80 %
Grundfläche bis zu 15.600 m²
abweichende Bauweise
Baugrenze
Art der baulichen Nutzung
Die beabsichtigte Nutzung als Sozialgebäude und Werkstattgebäude fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig. Das Gebäude schafft einen städtebaulich und sozial verträglichen Übergang von der gewerblichen Nutzung des Areals Schweinheimer Straße/Spessartstraße/Lindestraße/Hefner-Alteneck-Straße/Carl-von-Linde Platz und den überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Bereichen entlang der Spessartstraße/Lindestraße.
Maß der baulichen Nutzung
Die maximal zulässige Grundfläche wird eingehalten. Das Gebäude bleibt mit max. 3 Geschossen und einer Höhe von 9 m, bzw. 11 m deutlich unter der zulässigen Gebäudehöhe in diesem Bereich.
Überbaubare Fläche
Begrenzungen durch Baugrenzen oder Baulinien ergeben sich nicht.
Bauweise
Im Baugebiet herrscht sowohl eine offene, wie auch eine geschlossene Bauweise (abweichende Bauweise) vor. Das Vorhaben fügt sich insoweit ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Sozialgebäude je 10 Betten ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Für den Werkstattbereich ergibt sich ein Bedarf von 1 KFZ-Stellplatz je 3 Beschäftigen. Für das Außenlager mit einer Fläche von 48 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je 100 m² Nutzfläche. Insgesamt setzt sich der Stellplatzbedarf aus 6 Stellplätzen für das Sozialgebäude, 2 Stellplätze für das Werkstattgebäude und 1 Stellplatz für das Außenlager zusammen.
Die erforderlichen 9 Stellplätze werden entlang der geplanten Zufahrtsstraße auf der Nordseite nachgewiesen. Insgesamt sind 19 Stellplätze geplant. Ein Stellplatz in Nähe des Eingangs ist ein Behindertenstellplatz. Die Stellplätze 15 bis 19 sind hinsichtlich der Größe auch für Sprinterfahrzeuge geeignet. Elektroladestationen können für die Stellplätzen 14 und 15 vorgesehen werden.
Hinsichtlich der Fahrradabstellplätze gemäß Stellplatzsatzung werden 5 Abstellplätze benötigt. Diese werden vor dem Haupteingang platziert. Die Stellplätze erhalten eine Überdachung.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Der vorhandene Baumbestand entlang der Lindestraße wird weitestgehend erhalten. Baumfällungen sind im Bereich der Zufahrt und im Bereich der Terrassen- und Balkonanlagen geplant.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 19 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 5 Bäumen.
Durch die Baumaßnahme müssen insgesamt 6 vorhandene Bäume gefällt werden. Hierfür sind 6 Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Die Freiflächenplanung sieht die Pflanzung von 15 neuen Bäumen vor. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung von mind. 10 Laubbäumen ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachfläche des Sozialgebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
