I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.01.2021 beantragte die Bauherrengemeinschaft Birkart den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 5 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Gneisenaustraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Gebäude ist im Erdgeschoss mit einer Länge von 25,00 m und einer Breite von 9,65 m mit einem Vorsprung von 2,00 m Tiefe und einer Länge von 16,00 m an der Nordseite und einem Vorsprung von 2,00 m Tiefe und einer Länge von 5,24 m an der Südseite geplant.
Im 1. Obergeschoss entwickelt sich der Vorsprung auf eine Gesamtlänge von 21,50 m und eine Tiefe von 3,00 m. In dieser Gesamtlänge enthalten sind seitliche Balkone mit einer Länge von jeweils ca. 5,50 m.
Das Dachgeschoss hat eine Länge von 22,00 m und erhält ein Flachdach.
Die vorgesehenen 5 Wohneinheiten erstrecken sich über drei Geschosse mit Wohnflächen von 98 m², 2 x 115 m², 140 m² und 226 m².
Die Gebäudegrundfläche (Wohngebäude mit Balkonen, ohne Tiefgarage) beträgt 364,3 m².
Bei Einrechnung der Tiefgaragenfläche, der Zufahrt und anderen befestigten Flächen ergibt sich für die Gesamtversiegelung eine GRZ2 von 639,3 m².
Das Gebäude hat erdgeschossig einen Abstand von 9,5 m zur Gneisenaustraße, im Obergeschoss verringert sich dieser Abstand durch die Auskragung auf 7,0 m.
Die Tiefgarage ist mit einem Abstand von 4,0 m zur Gneisenaustraße geplant.
Die geplante Tiefgarage erreicht eine Gesamtlänge von 34,8 m mit einer Breite von 9,0 m bis 19,6 m.
In dieser Tiefgarage werden die für die Wohneinheiten erforderlichen 10 KFZ-Stellplätze nachgewiesen.
Im Untergeschoss befinden sich neben der Tiefgarage Technik- und Kellerräume sowie ein Fahrradraum für 16 Fahrradabstellplätze.
Im Vorgartenbereich ist eine Rampenanlage geplant, um die Höhendifferenz von 1,00 m vom Straßenniveau bis Hauseingang Erdgeschoss barrierefrei zu erreichen. Straßenseitig sind in diese Rampenanlage Müllboxen (6 Boxen) eingebunden.
Die Grundstücksfläche beträgt 1.079 m².
II.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. xxx vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest und ist damit ein „einfacher Bebauungsplan“ i.S. des § 30 Abs. 3 BauGB.
Gleichzeitig zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „reinen Wohngebiets“ gemäß § 3 BauNVO.
Mit Datum vom 07.10.2019 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für das betreffende Gebiet beschlossen. Mit dem Aufstellungsbeschluss, der am 18.10.2019 amtlich bekannt gemacht wurde, wurden erste Planungsziele für dieses Gebiet formuliert. Mit Beschluss vom 19.10.2020 wurde inzwischen ein Bebauungsplan-Vorentwurf mit konkreten Festsetzungsvorschlägen gebilligt. Die formelle oder materielle Planreife im Sinne des § 33 BauGB hat der Bebauungsplan bisher nicht erlangt.
Das Baugesuch ist planungsrechtlich nach § 30 Abs. 3 BauGB und § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO zu beurteilen und mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Vorentwurf abzugleichen. Sollten sich zu Letzterem Widersprüche ergeben, so kann das Bauvorhaben gem. § 15 BauGB zur Sicherung der Bauleitplanung zurückgestellt werden, selbst wenn es mit den Vorgaben des Baulinienplans übereinstimmt und sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
VORGABEN DES ÜBERGELEITETEN BAULINIENPLANS NR. xxx VOM NOVEMBER 1955:
Der übergeleitete Baulinienplan Nr. xxx vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“ setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest. Vorliegend ist mit einem Abstand von 5 m zur Straßenbegrenzungslinie der Gneisenaustraße eine vordere Baulinie festgesetzt. Nach hinten oder zur Seite ist die festgesetzte überbaubare Fläche planungsrechtlich nicht begrenzt.
ZUR EIGENART DER NÄHEREN UMGEBUNG:
Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld der „Gneisenaustraße“ weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist eine weitestgehend einzeilige, offene Bauweise mit in der Regel bis zu zwei Regelgeschossen plus Dach oder Staffelgeschoss.
Der in der näheren Umgebung stehende Baukörper mit der größten Grundfläche ist das Gebäude Blücherstraße xxx mit einer Grundfläche von ca. 480 m². Die maximale Geschossigkeit liegt bei drei Vollgeschossen (EG, OG, Staffel- oder Dachgeschoss).
Die überbaubare Fläche leitet sich ab aus einer fiktiven vorderen und hinteren Baugrenze. Entlang der „Gneisenaustraße“ weisen die Gebäude einen Abstand zur Straßenbegrenzungslinie von ca. 5 m auf. Die aktuell maximale Bautiefe im Baublock definiert das Wohnhaus Schwarzenbergstraße xxx mit einem Abstand der hinteren Gebäudekante des Anbaus von ca. 27 m zur Straßenbegrenzungslinie.
In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.
PLANUNGSZIELE UND FESTSETZUNGSVORSCHLÄGE IM BEBAUUNGSPLAN-VORENTWURF:
Die Bebauungsplanung „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. xxx) enthält nach aktueller Beschlusslage folgende Planungsziele und Festsetzungsvorschläge (Billigungsbeschluss des Stadtrats vom 19.10.2020):
- Reines Wohngebiet WR
- GRZ1 0,35 / GRZ2 + 30% = 0,45 / GFZ 0,8
- Maximal drei Vollgeschosse (II+D / II+SG)
- Maximale Grundfläche von Gebäuden: 350 m²
- Höchstens sechs Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
- Höchstens eine Wohnung je 150 m² Baugrundstücksfläche
- Offene Bauweise
- Überbaubare Fläche: Vordere Baulinie mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 24 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie
- Garagen und Tiefgaragen sowie unterirdische Bauteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen
- Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
- Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
- Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
- Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
- Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
- Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0° bis 10°) ab 10 m² Größe
- Erhalt von Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
- Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
- […]
PLANUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNG:
Das vorliegende Baugesuch Gneisenaustraße xxx hat u.a. folgende Kenngrößen:
- Baugrundstücksgröße: 1.079 m²
- Mehrfamilienhaus mit 5 WE = 215 m² Grundstücksfläche je WE
- Geschossigkeit: EG + OG + Staffelgeschoss = III Vollgeschosse
- Grundfläche Staffelgeschoss ca. 58 % der Fläche des 1.OG / Höhe des Staffelgeschosses: 3,45 m
- Gebäudegrundfläche (Wohngebäude mit Balkonen, ohne Tiefgarage) = 364,27 m²; Gesamtversiegelung = 639,34 m²
[GRZ1 0,33 / GRZ2 = 0,59 / GFZ = 0,76]
- TH OG = 175,15 m üNN = 8,28 m über OK Gneisenaustraße (untere Gebäudeecke)
- FH / OK = 178,60 m üNN = 11,73 m über OK Gneisenaustraße (untere Gebäudeecke)
- Gebäudestellung: Abstand zur Straßenbegrenzungslinie: 1. OG 7 m / EG 9,86 m / TG 4 m;
Bautiefe: ca. 27,5 m im 1.OG = 34,9 m Abstand der Gebäudehinterkante zur Straße /
ca. 35,3 m im UG/TG = 39,4 m Abstand der TG-Hinterkante zur Straße
- Offene Bauweise
- Wohnhaus mit Flachdach 0°, Flachdach extensiv begrünt, Dachanteil auf 1.OG intensiv begrünt
- Stellplatznachweis: 10 Pkw-Stellplätze in Tiefgarage; 16 Fahrradabstellplätze in Tiefgarage, Abstellplätze für Besucher (mind. 2 Stück) nicht ausgewiesen
- Zufahrtsbreite Tiefgarage: 3 m (keine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS)
- Begrünungsanteil im Vorgarten: Breite 72 %, Fläche 64 %, keine Nebengebäude im Vorgarten
- Einfriedung Vorgarten: bis 1,5 m an der Zugangstreppe
- Baumerhalt: 2 bestehende Bäume werden erhalten, ansonsten keine Angaben; Baumpflanzgebote: vier großkronige Laubbäume im Vorgarten (1) und Garten (3)
Art der baulichen Nutzung:
Das Mehrfamilienhaus (5 WE) fügt sich mit seiner Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung (reines Wohngebiet) ein und entspricht auch hinsichtlich der Zahl der Wohnungen und dem Grundstücksanteil je Wohneinheit dem Bebauungsplan-Vorentwurf.
Maß der baulichen Nutzung:
Der geplante Hauptbaukörper weist (ohne Tiefgarage) eine Grundfläche von 364,27 m² auf und erreicht eine GRZ1 von 0,33 sowie eine GFZ von 0,76. GRZ1 sowie GFZ liegen somit innerhalb des baulichen Rahmens der näheren Umgebung und entsprechen auch dem Bebauungsplan-Vorentwurf. Die geplante Grundfläche des Baukörpers überschreitet allerdings den im Bebauungsplanvorentwurf enthaltenen Maximalwert von 350 m². Die Gesamtversiegelung entspricht mit einer geplanten befestigten Fläche von insgesamt gut 639 m² einer GRZ2 von 0,59 und liegt damit weit über der Obergrenze von 0,45 gemäß Bebauungsplan-Vorentwurf.
Das dreigeschossige Gebäude (EG, OG, SG) erreicht eine Wandhöhe (OK 1.OG) von straßenseitig bis 8,28 m sowie eine Gesamthöhe (OK Attika Staffelgeschoss) von 11,73 m über OK Straße und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Das 3,45 m hohe Staffelgeschoss überdeckt ca. 58 % der darunterliegenden Geschossdecke. Planungsziele der Bebauungsplanung stehen der erreichten Geschossigkeit nicht entgegen.
Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung:
Der geplante Baukörper ist unter Beachtung des Baulinienplans Nr. xxx zwar innerhalb der überbaubaren Flächen platziert, bleibt aber um 2 m hinter der festgesetzten Baulinie zurück.
Davon abgesehen fügt sich die Gebäudestellung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die im Bebauungsplan-Vorentwurf vorgesehenen Baulinien und Baugrenzen werden nicht eingehalten – insbesondere die Überschreitungen der hinteren Baugrenze um knapp 11 m mit dem oberirdischen Bauwerk und um mehr als 15 m mit der Tiefgarage sind gravierend.
Stellplätze:
Die für die 5 Wohnungen erforderlichen zehn Pkw-Stellplätze sind in der Tiefgarage nachgewiesen. Die erforderlichen Fahrradabstellplätze sind in einem Fahrradraum in der Tiefgarage mehr als ausreichend (16 statt 14) nachgewiesen, allerdings fehlen zwei Abstellplätze für Besucher im Zugangsbereich.
Die Zufahrtsbreite von 3 m zur Tiefgarage entspricht den Bestimmungen des § 5 Abs.1 GaStAbS.
Freiflächen und Bepflanzung:
Die Vorgartenzone ist in Breite zu 72 % und in Fläche zu 64 % als Grün- und Pflanzfläche geplant. Das Flachdach des Wohnhauses soll extensiv begrünt werden, zusätzlich ein Dachanteil auf dem 1.OG intensiv („Dachgarten“).
Im Freiflächenplan sind insgesamt 6 Bäume eingezeichnet, die die Pflanzvorgabe von 1 Baum je voller 200 m² Grundstücksfläche (= insgesamt mind. 4 Bäume) erfüllen.
Es fehlt eine ausreichende Aussage zum Bestand an größeren Laubbäumen auf dem Grundstück; zwar sollen laut Freiflächenplan zwei Bestandsbäume im Vorgarten erhalten werden, gemäß Luftbild gab es jedoch auch im hinteren Teil des Grundstücks größere Bäume – diese sind wohl im Zuge des Gebäudeabbruchs bereits entfernt worden.
Zusammenfassung:
Das Bauvorhaben stimmt nicht mit der im übergeleiteten Baulinienplan Nr. 43 festgesetzten Baulinie überein und wäre gemäß § 30 Abs. 3 BauGB planungsrechtlich nicht zulässig.
Zwar mag es sich im Übrigen in die Eigenart der näheren Umgebung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO einfügen, allerdings entspricht es nicht den Festsetzungsvorschlägen des vom Stadtrat am 19.10.2020 gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs:
Abgewichen wird von den vorgeschlagenen Festsetzungen zur Baulinie, zur maximalen Gebäudegrundfläche, zur Obergrenze der Versiegelung (GRZ2), zur überbaubaren Fläche und zur maximalen Einfriedungshöhe. Insbesondere die gravierenden Überschreitungen der im Vorentwurf enthaltenen GRZ2 und der hinteren Baugrenze sind vorliegend erheblich und gefährden bei einer Umsetzung die Ziele und die Durchführung der weiteren Planung in diesem Gebiet.
Auch bei Einhaltung der Baulinie aus dem Baulinienplan Nr. xxx würde eine Genehmigung des Bauvorhabens die Durchführung der Bauleitplanung wesentlich erschweren, so dass auf eine Zurückstellung des Baugesuchs im Sinne des § 15 Abs.1 BauGB nicht verzichtet werden kann.
Eine planungsrechtliche Zustimmung zum Bauvorhaben ist auch unter Auflagen nicht möglich.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, das Bauvorhaben, gem. § 15 BauGB zurückzustellen.
