I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.12.2020 beantragte die Firma Roßstein Projektgesellschaft mbH & Co.KG den Neubau eines Gewerbeparks auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Weichertstraße, 63741 Aschaffenburg.
Geplant ist der Neubau eines Gewerbeparks mit drei Lagerhallen für drei unterschiedliche Nutzer mit je ca. 15 Lagermitarbeitern. Es sind jeweils eigene Zufahrten für die drei Hallen an der Weichertstraße geplant.
Im vorderen Teil der Hallen ist eine Dachbegrünung sowie Fassadenbegrünung in den Eingangsbereichen der Hallen zur Weichertstraße vorgesehen.
Die Hallen verfügen über eine Gesamtnutzfläche von ca. 11.200 m², welche sich wie folgt verteilen:
- Halle 1: ca. 4.150 m² Logistikfläche und
ca. 500 m² für Verladung, Büro, Sanitärräume
- Halle 2: ca. 3.400 m² Logistikfläche und
ca. 500 m² für Verladung, Büro, Sanitärräume
- Halle 3: ca. 1.850 m² Logistikfläche und
ca. 500 m² für Verladung, Büro, Sanitärräume
Das Baugrundstück verfügt über eine Gesamtfläche von 15.965 m².
Vor, bzw. seitlich der Lagergebäude sind insgesamt 50 PKW-Stellplätze und 27 Fahrradabstellplätze geplant. Das Grundstück wird zur Weichertstraße hin, sowie auf der Rückseite des Gebäudes mit einem Grünstreifen und insgesamt 27 Laubbäumen eingegrünt.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. xxx für das Gebiet südlich des Haselmühlweges, östlicher Geltungsbereichsgrenze, Weichertstraße und Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg. Es gilt die Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1977. Der Bebauungsplan setzt für das Bauvorhaben u.a. fest:
Industriegebiet (GI) nach § 9 BauNVO 1977
Zahl der Vollgeschosse: II – IV
Grundflächenzahl (GRZ) 0,8
Baumassenzahl (BMZ) 9,0
Traufhöhe (TH) 15 m
offene Bauweise ohne Beschränkung der Gebäudelänge
Vorgaben zum Schallschutz
Mindestgrundstücksgröße: 4.000 m²
Aschaffbegleitgrün im Norden
PKW-Stellplätze sind zulässig
Mindestabstand zum Aschaffufer 10 m
Private Grünfläche als Pflanzstreifen entlang der südlichen, östlichen
und nördlichen Grundstücksgrenze
Art der baulichen Nutzung
Der beantragte Gewerbepark, bestehend aus 3 Lagerhallen, fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in das Industriegebiet ein und entspricht insofern der Festsetzung GI des Bebauungsplans (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977).
Maß der baulichen Nutzung
Die für das Baugebiet maximal zulässige GRZ von 0,8 wird durch die geplanten 3 Hallenbauten mit einer GRZ von 0,63 eingehalten. Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO 1977 sind Nebenanlagen in die GRZ-Berechnung nicht einzubeziehen.
Die Baumassenzahl (BMZ) mit einem Wert von 9,0 lässt auf dem Grundstück eine Baumasse bis ca. 143.000 m³ zu. Das Vorhaben unterschreitet diesen Wert mit ca. 94.000 m³ deutlich.
Durch die geplanten ein, bzw. teilweise zweigeschossige Hallen (incl. Mezzanine) wird eine maximale Höhe von ca. 10 - 11 m, bei einer zulässigen Traufhöhe (TH) von max. 15 m erreicht.
Die zulässige Anzahl an Vollgeschossen (IV) wird ebenfalls nicht überschritten.
Bauweise
Die im Bebauungsplan festgesetzte Bauweise (offene Bauweise ohne Beschränkung der Gebäudelänge) wird eingehalten.
Überbaubare Fläche (Baugrenzen)
Die einzelnen Lagerhallen überschreiten im südöstlichen Eckbereich zur Weichertstraße hin die vordere Baugrenze, die in einem Abstand von 5 m zur vorderen Grundstücksgrenze verläuft an drei Stellen mit einer Dreiecksfläche mit einer Tiefe von 1 m bis maximal 3 m.
Die Überschreitung ist der einheitlichen Hallenkonstruktion mit gleichmäßigen Stützenrastern geschuldet.
Die Überschreitung bezieht sich nur auf drei relativ kleine Dreiecksflächen der Gebäude. Die Hallen liegen im Übrigen vollständig innerhalb der überbaubaren Flächen. Die südöstliche Gebäudeecke der Halle 3 wurde so angepasst, dass sich ein Mindestabstand von 2 m zur Weichertstraße ergibt.
An je einer Fassade im Eckbereich ist eine Fassadenbegrünung vorgesehen.
Die Überschreitung der Baugrenze bei Halle 1 ist mit ca. 1 m² als geringfügig einzustufen und bedarf insofern keiner Befreiung. Für die Überschreitung der Baugrenzen bei der Halle 2 mit einer Tiefe von ca. 3 m und einer Fläche von ca. 9 m² und bei Halle 3 mit einer Tiefe von ca. 3 m und einer Fläche von ca. 17 m² kann jeweils eine Befreiung erteilt werden. Es handelt sich hier lediglich um Dreiecksflächen, welche sich aus dem schrägen Grundstücksverlauf und dem Stützenraster der Hallen ergeben. Die Überschreitungen sind punktuell beschränkt und werden durch Eingrünungen dieser Bereiche, einschließlich Fassadenbegrünung kompensiert. Zudem werden die vorderen Bereiche der Hallendächer begrünt.
Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Bodenrechtliche Spannungen sind durch diese Abweichung nicht zu erwarten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Büro- und Verwaltungsgebäude je 40 m² Nutzfläche ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Bürofläche (Nutzfläche ohne Verkehrs- und Technikfläche) von insgesamt 1.038 m² ergibt sich ein Bedarf von 26 KFZ-Stellplätzen.
Für Lagerhallen ist je 3 Mitarbeiter ein PKW-Stellplatz vorzuhalten. In den Lagerhallen werden je ca. 15 Mitarbeiter beschäftigt. Hieraus ermittelt sich ein PKW-Stellplatzbedarf von 15 PKW-Stellplätzen.
Der Gesamtbedarf im Umfang von 41 PKW-Stellplätzen wird durch die 50 geplanten PKW-Stellplätze auf dem Grundstück gedeckt.
Je 60 m² Büronutzfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 18 Fahrradabstellplätzen.
Für Lagerhallen ist je 5 Mitarbeiter ein Fahrradabstellplatz vorzuhalten. Hieraus ermittelt sich bei insgesamt 45 Mitarbeitern ein Fahrradabstellplatzbedarf von 9 Fahrradabstellplätzen.
Der Gesamtbedarf im Umfang von 27 Fahrradabstellplätzen wird durch die 27 geplanten Stellplätze auf dem Grundstück gedeckt.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Es sind jeweils 2 Zufahrten pro Lagerhalle (Breite je ca. 10 bis 15 m) geplant, um den Verkehrsfluss durch die An- und Abfahrten des Lieferverkehrs zu gewährleisten. Weiterhin werden durch diese Zufahrten die ebenerdigen Stellplätze angefahren. Durch die Zufahrtsbreiten wird zum einen von der festgesetzten privaten Grünfläche mit 15 festgesetzten Bäumen entlang der Weichertstraße und zum anderen von § 5 Abs. 1 GaStAbS, wonach die Anzahl der Zufahrten und deren Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,5 m, bzw. 5 m zu begrenzen ist, abgewichen.
In der im Bebauungsplan festgesetzten Grünfläche zur Weichertstraße dürften grundsätzlich keine Zufahrten angeordnet werden. Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist nur eine Grundstückszufahrt pro Grundstück zulässig und deren Breite begrenzt. Ein Gewerbe-/Industriegebiet benötigt unter Umständen deutlich mehr und breitere Zufahrten, wie hier im vorliegenden Fall. Das Grundstück liegt mit einer Breite von ca. 215 m an der Weichertstraße an. Die geplanten Zufahrten haben eine Gesamtbreite von ca. 82 m (ca. 38 %). Die LKW-Zufahrten zu den Laderampen können bei Halle 1 auf ca. 10 m und bei Hallen 2 und 3 auf ca. 12 m Breite, die Zufahrten zu den PKW-Stellplätzen auf je ca. 8 m reduziert werden. Hierdurch verbliebe eine Gesamtzufahrtsbreite von ca. 58 m (27 %).
Von der festgesetzten Grünfläche mit einer Tiefe von 5 m entlang der Weichertstraße kann auf einer Länge von ca. 58 m eine Befreiung zur Schaffung der notwendigen Zufahrten erteilt werden. Zum Ausgleich sind die Dachflächen der Lagerhallen im vorderen Teil in einer Tiefe von ca. 11 m mind. extensiv zu begrünen.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 50 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 13 Bäumen.
Der Bebauungsplan enthält weiter Baumpflanzgebote entlang der Weicherstraße und entlang der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze. Auf den Teilbereich, welcher das Baugrundstück betrifft entfallen 24 zu pflanzende Bäume.
Der Streifen, entlang der Weichertstraße wird auf einer Länge von ca. ¾ der Gesamtlänge und durch die geplanten 18 Bäume straßenbegleitend begrünt. Damit wird ein großzügiger Straßenraum sinnvoll gegliedert und das Ortsbild nicht beeinträchtigt.
Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze kann die festgesetzte private Grünfläche incl. Bäume nicht komplett gem. Bebauungsplan, aufgrund der Anordnung der notwendigen Feuerwehrumfahrt und -aufstellfläche sowie des Nachweises der Versickerung des Niederschlagswassers hergestellt werden.
Die Freiflächenplanung sieht, statt der erforderlichen 24, die Pflanzung von insgesamt 27 neuen Bäumen vor. Weiter erfolgt eine Begrünung der Dachflächen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die vorderen Dachflächen der Hallengebäude sind mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Natur- und Artenschutz
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplans. Natur- und artenschutzrechtliche Belange wurden im Aufstellungsverfahren im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Der Bauherr hat dennoch eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durch das Büro Plan-Ö veranlasst. Die saP wurde durch die Untere Naturschutzbehörde geprüft und der Bauherr darauf hingewiesen, dass die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu beachten sind.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
