I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.11.2020 beantragte der Bauherr Islamischer Kulturverein Aschaffenburg e.V. den Neubau eines Kulturzentrums mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Schönbergweg, 63741 Aschaffenburg.
Das islamische Kulturzentrum ist als mehrgeschossiger Neubau in Massivbauweise geplant. Der Hauptzugang befindet sich an der südöstlichen Gebäudeseite. Nebeneingänge liegen an der Südseite und an der nordwestlichen Fassade.
Im Kellergeschoss sind eine Tiefgarage sowie Lager- und Technikräume geplant. Das Kellergeschoss ist mit den oberen Stockwerken durch ein Treppenhaus und einen Aufzug verbunden.
Im Erdgeschoss befindet sich im südlichen Gebäudeteil ein Multifunktionsraum, der vorwiegend als Gebetsraum mit bis zu 120 Plätzen genutzt wird. Nördlich des Multifunktionsraums ist ein Schulungsraum geplant. Im nördlichen Gebäudeteil befindet sich eine abgetrennte Halle, westlich eine vereinsinterne Kantine. An den Eingängen an der südlichen und südöstlichen Fassade sind Schallschleusen vorgesehen.
Multifunktionsraum, Schulungsraum und Diele können als großer Raum genutzt und auch durch flexible Wände getrennt werden. Südlich des Multifunktionsraums ist eine Rotunde vorgesehen, die vom Erdgeschoss bis zum 2. Obergeschoss offen gestaltet ist und mit einer Glas-Lichtkuppel abschließt.
Im 1. Obergeschoss liegt ein weiterer Multifunktionsraum (Gebetsraum) mit bis zu 84 Plätzen sowie je ein Schulungs-, Tagungs- und Büroraum. Schulungs- und Multifunktionsraum können ebenso gemeinsam genutzt oder über flexible Wände voneinander getrennt werden.
Im 2. Obergeschoss ist neben 2 Schulungsräumen noch eine Hausmeisterwohnung mit einer Größe von 48 m² mit Dachterrasse im westlichen Gebäudeteil vorgesehen. Im Staffelgeschoss (3. Obergeschoss) ist ein Büro und ein Schulungsraum geplant. Die Flachdächer des 2. Obergeschoss und des Staffelgeschosses sind nicht zur Benutzung durch Besucher vorgesehen.
Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über den Schönbergweg aus östlicher Richtung in eine Stichstraße mit Wendehammer zur Tiefgarage mit Einfahrt an der Südostseite. In der Stichstraße befinden sich auch öffentliche Stellplätze.
Das Nutzungskonzept des Kulturzentrums sieht Veranstaltungen innerhalb des Tageszeitraums und auch nach 22.00 Uhr vor.
Für das Kulturzentrum sind 2 Nutzungsszenarien in Wechselnutzung vorgesehen:
- Nutzungsszenario 1: Gebetszeit
Während der Gebetszeit halten sich die Vereinsmitglieder in den Gebetsräumen auf, dies bedeutet die anderen Räume werden nicht genutzt.
- Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume und Büros
Während dieser Zeit werden die Räumlichkeiten für Vereinsaktivitäten, zu Schulungs- oder Bürozwecken genutzt. Die Gebetsräume sind nicht besetzt.
Die Grundstücksgröße liegt bei 1.252 m².
Der Hauptbaukörper erreicht mit seiner Attika eine Höhe von ca. 11,7 m, das Staffelgeschoss eine Höhe von ca. 14,4 m und der Treppenhausturm eine Höhe von 17,9 m.
In der Tiefgarage sind 15 einzeln anfahrbare PKW-Stellplätze, sowie 3 zusätzliche, allerdings nicht anrechenbare Stellplätze geplant. Ein überdachter Fahrradabstellraum für 16 Fahrräder ist vorgesehen.
Im Außenbereich werden ein Spielplatz und ein Außenbereich mit Grünanlagen realisiert. In der Grünanlage werden 5 standortgerechte heimische Laubbäume mit einem Stammumfang von 18 cm gepflanzt.
Für das Flachdach ist eine extensive Begrünung vorgesehen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans xxx für das Gebiet „Südwestlich Schönbergweg“ zwischen Linkstraße, Schönbergweg und Bahnlinie Frankfurt-Aschaffenburg. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Gewerbegebiet (GE) mit einzelnen Nutzungsbeschränkungen
Schallschutzauflagen
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8
Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0
OK max. 16,00 m
max. IV Vollgeschosse
besondere Bauweise (offene Bauweise mit Länge auch über 50 m)
Baugrenzen
Begrünungsauflagen
Abgleich mit dem Vorbescheid vom 17.11.2015 zur Bauvoranfrage „Neubau eines Kulturzentrums“ vom 08.06.2015:
Mit Vorbescheid vom 17.11.2015, Gz.: 7/60V-Ko-20150152 wurde eine Genehmigung des damals geplanten Vorhabens grundsätzlich, zumindest hinsichtlich der zu klärenden Fragestellung in Aussicht gestellt. Der Vorbescheid wurde mit Bescheid vom 13.11.2018, Gz.: 6/60V-di-20150152 bis 26.11.2020 verlängert. Eine weitere Verlängerung ist nicht erfolgt, so dass die Gültigkeit des Vorbescheides zwischenzeitlich abgelaufen ist.
Dem Bauvorbescheid vom 17.11.2015 lagen Fragen zu einem geplanten Neubau eines Kulturzentrums zu Grunde. Der geplante Baukörper sollte eine Grundfläche von 424 m² (Hauptgebäude), bzw. 862 m² (incl. allen befestigten Flächen) bei II Vollgeschossen und einer geplanten baulichen Höhe von 9,0 - 10,5 m verfügen. Es waren 9 ebenerdige Stellplätze geplant. Das vorliegende Bauvorhaben weicht allerdings teilweise stark vom Bauvorbescheid ab.
Art der baulichen Nutzung
Nach der Art der baulichen Nutzung entspricht das geplante Kulturzentrum für den Islamischen Kulturverein Aschaffenburg e.V. einer Anlage für kulturelle Zwecke und ist im o.g. Baugebiet gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig.
Der Bebauungsplan sieht einen Ausschluss von Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke, sowie Vergnügungsstätten und Freizeitportanlagen vor.
Vorliegend handelt es sich nicht um eine Anlage für kirchliche Zwecke. Solche Einrichtungen sind Religionsgesellschaften/Körperschaften des öffentlichen Rechts. Der Islamische Kulturverein Aschaffenburg e.V. fällt nicht unter diese Kategorie.
Für die Erteilung einer Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gilt, dass das Vorhaben mit der Zweckbestimmung eines Gewerbegebietes vereinbar sein muss. Das geplante Kulturzentrum stellt aus stadtplanerischer Sicht eine sinnvolle „Teilgliederung“ des Gewerbegebietes als „Pufferzone“ zwischen der in unmittelbarer Nachbarschaft nordwestlich gelegenen „ruhigen“ Wohnnutzung Linkstraße xxx, xxx, xxx und xxx (gem. Bebauungsplan Nr. xxx Mischgebiet) und der „lärmintensiveren“ gewerblichen Nutzung (z.B. Kfz-Werkstatt) südöstlich des geplanten Kulturzentrums dar.
Aus diesen Gründen kann das o.g. Bauvorhaben im Wege der Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zugelassen werden.
Im Bebauungsplan ist geregelt, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig sind, wenn diese in die Betriebsgebäude integriert werden. Die geplante Hausmeisterwohnung entspricht dieser Art und ist in das geplante Gebäude integriert und entspricht den Vorgaben des Bebauungsplanes und ist somit planungsrechtlich zulässig. Die Betriebswohnung ist insofern zulässig, ist allerdings dauerhaft an den Betrieb als Betriebswohnung zu binden.
Immissionsschutz / Rücksichtnahmegebot
Zulässig sind Betriebe und Anlagen, die eine zulässige Geräuschemission von 60/45 dB(A) je qm Tag/Nacht nicht überschreiten (flächenbezogener Schallleistungspegel). Aufgrund der angegebenen Betriebszeiten und der eventuellen Nutzung der Dachterrasse durch Besucher sind damit verbundene Lärmemissionen nicht auszuschließen. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich die Wohnhäuser der Linkstraße xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Bebauungsplan Nr. xxx ist dieses Gebiet als Mischgebiet (MI) einzustufen.
Auf dieser Grundlage wurde für das Bauvorhaben eine Schallimmissionsprognose durch das Fachbüro Wölfel Engineering GmbH & Co.KG vom 12.03.2021 erstellt. Hiernach können die maßgeblichen Immissionsrichtwerte im Veranstaltungsbetrieb eingehalten werden. Die Auflagen, gem. Gutachten, bzw. der Unteren Immissionsschutzbehörde zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Das geplante Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 608 m². Dies entspricht einer GRZ I von 0,49. Die GRZ II, d.h. die Grundflächenzahl incl. aller befestigter Flächen beträgt 0,8 bei einer max. zulässigen GRZ von 0,8.
Die zulässige GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 1,56 nicht erreicht.
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird nicht überschritten.
Bauweise / Bauliche Höhe
An der Ostseite, der den eingeschossigen Eingangsbereich markiert, wird das Bauvorhaben mit einer Höhe von 8,3 m an die 5 m hohen gewerblichen Garagenbauten auf dem Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm angebaut und weicht von der besonderen Bauweise hinsichtlich der zulässigen gemeinsamen, einseitigen Grenzbebauung für gewerbliche Gebäude bis 5 m Traufhöhe bei gegenseitigem Einvernehmen gem. Bebauungsplan ab.
Eine Befreiung von der besonderen Bauweise und der Bauhöhe für den einseitigen Grenzanbau, welches kein gewerbliches Gebäude darstellt kann erteilt werden.
Aus planungsrechtlicher Sicht ist durch diese Bauhöhe auch für den 5 m hohen bestehenden grenzständigen Gewerbebau auf dem Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm eine Erweiterung und Höhenangleichung möglich. Dies ist insgesamt für das jetzige und zukünftige städtebauliche Erscheinungsbild entlang der öffentlichen Stichstraße durchaus vertretbar. Der unmittelbar angrenzende Nachbar hat dem Bauvorhaben zugestimmt.
Der Treppenhausturm mit einer Fläche von ca. 3 x 4,5 m weicht mit seiner Höhe von 18,9 m um 2,9 m von der max. zulässigen baulichen Höhe von 16 m ab.
Eine Befreiung von der Bauhöhe durch die punktuelle Erhöhung des Treppenhausturms kann erteilt werden, da diese nur punktuell und damit in relativ geringfügigem Umfang auftretende Abweichung von der Gebäudehöhe für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und somit städtebaulich vertretbar ist.
Durch die Befreiungen werden nachbarlichen Interessen nicht berührt. Die Grundzüge der Planung bleiben gewahrt.
Überbaubare Fläche / Baugrenzen
Nach Südwesten in Richtung öffentlichem Fußweg und Bahnparallele wird die Baugrenze in einer Dreiecksfläche, dem Grundstückszuschnitt folgend, um ca. 35 m² und in einer Tiefe von ca. 1 bis 7 m überschritten. Eine Befreiung kann erteilt werden. Die Baugrenze verläuft, entgegen dem schrägen Grundstücksverlauf geradlinig. Das Bauvorhaben passt sich dem Grenzverlauf des Grundstückes an und bleibt im weiteren Verlauf in ähnlichem Umfang hinter der Baugrenze zurück. Die Bebauung verläuft parallel zum öffentlichem Fußweg und der tiefliegenden Bahnparallele und somit in Richtung „freie Landschaft“. Dies ist für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und somit städtebaulich vertretbar.
Nach Südosten wird die Baugrenze durch den Rundbau im Umfang von ca. 15 m² und in einer Tiefe von max. 2 m überschritten. Die Überschreitung in Richtung öffentliche Stichstraße ist für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und somit städtebaulich vertretbar. Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung.
Für das Kulturzentrum sind 2 Nutzungsszenarien in Wechselnutzung vorgesehen:
- Nutzungsszenario 1: Gebetszeit
- Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume und Büros
Vom Bauherrn wurde angegeben, dass zeitgleich lediglich ein Nutzungsszenario in Anspruch genommen wird. Gem. § 2 Abs. 3 GaStAbS ist in diesem Fall der Stellplatzbedarf für beide Nutzungsszenarien gesondert zu ermitteln, zu vergleichen und für die Bemessung des Stellplatzbedarfes die Nutzung zugrunde zu legen, für welche der höchste Bedarf entsteht.
PKW-Stellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 1: Gebetszeit
Für Gemeindekirchen oder Gebetsräume ist je 25 Sitzplätze 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei 204 (120 + 84) Sitz- und Gebetsplätze ergibt sich ein Bedarf von 9 Stellplätzen.
PKW-Stellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume und Büros
Für Nutzungsarten, welche nicht ausdrücklich in der Richtzahlenliste der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erfasst sind ist der Bedarf nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls unter sinngemäßer Berücksichtigung der Richtzahlenliste für Vorhaben mit vergleichbarem Bedarf zu ermitteln (§ 2 Abs. 2 GaStAbS). In vorliegendem Fall ist von einer Schulung im Bereich der Erwachsenenbildung auszugehen. Insofern ist der Bedarf analog Ziffer 9.7 der Anlage 1 zur GaStAbS zu bemessen.
Hiernach ist für Schulungsräume je 5 Personen 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei 5 Schulungsräumen á 10 Personen ergibt sich ein Bedarf von 10 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen.
Für Büroräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz erforderlich. Bei einer Bürofläche von ca. 94 m² ergibt sich ein Bedarf von 2,3 weiteren PKW-Stellplätzen.
Für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² ist 1 Stellplatz nachzuweisen. Für die Hausmeisterwohnung mit einer Größe von 48 m² ergibt sich ein Bedarf von 1 weiteren Stellplatz.
Da die Kantine nur für interne Zwecke vorgesehen ist, erfolgt hierfür kein gesonderter Ansatz.
Für das Nutzungsszenario 2 ergibt sich damit ein Stellplatzbedarf von insgesamt 14 PKW-Stellplätzen.
Im Vergleich der beiden Nutzungsszenarien erfordert Szenario 2 mit 14 PKW-Stellplätzen den höchsten Bedarf, so dass dieser für dieses Bauvorhaben maßgeblich ist.
In der Tiefgarage werden 15 anrechenbare und 3 weitere, nicht anrechenbare (da nicht gesondert anfahrbar) PKW-Stellplätze geschaffen. Der PKW-Stellplatzbedarf ist damit gedeckt.
Für die Fahrradabstellplätze gelten die v.g. Ausführungen entsprechend.
Hier ergibt sich folgender Bedarf:
Fahrradabstellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 1: Gebetszeit
Für Gemeindekirchen oder Gebetsräume ist je 30 Sitzplätze 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei 204 (120 + 84) Sitz- und Gebetsplätze ergibt sich ein Bedarf von 7 Fahrradabstellplätzen.
Fahrradabstellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume und Büros
Für Schulungsräume ist je 5 Personen 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Bei 5 Schulungsräumen á 10 Personen ergibt sich ein Bedarf von 10 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen.
Für Büroräume ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Bei einer Bürofläche von ca. 94 m² ergibt sich ein Bedarf von 1,6 weiteren PKW-Stellplätzen.
Für Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Für die Hausmeisterwohnung mit einer Größe von 48 m² ergibt sich ein Bedarf von 1 weiteren Fahrradabstellplatz.
Da die Kantine nur für interne Zwecke vorgesehen ist, erfolgt hierfür kein gesonderter Ansatz.
Für das Nutzungsszenario 2 ergibt sich damit ein Fahrradabstellplatzbedarf von insgesamt 13 PKW-Stellplätzen.
Im Vergleich der beiden Nutzungsszenarien erfordert Szenario 2 mit 13 Fahrradabstellplätzen den höchsten Bedarf, so dass dieser für dieses Bauvorhaben maßgeblich ist.
Auf dem Grundstück werden insgesamt 16 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Zufahrt
Die zulässige Zufahrtsbreite, gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) wird eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind grundsätzlich eingehalten. Hinsichtlich des Grenzanbaus an der Ostseite, der den eingeschossigen Eingangsbereich des Gebäudes markiert, hält das Bauvorhaben mit einer Höhe von 8,3 m die gesetzliche Abstandsfläche nicht ein, da an die 5 m hohen gewerblichen Garagenbauten auf dem Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm grundsätzlich deckungsgleich angebaut werden müsste. Eine Abweichung kann allerdings zugelassen werden, da das Vorhaben städtebaulich vertretbar ist und der Nachbar dieser Abweichung zugestimmt hat.
Der Treppenhausturm hält, bei einer Höhe von 17,9 m und einem Abstand zur nördlichen Grundstücksgrenze von 4,11 m, hingegen die gesetzliche Abstandsfläche ein, da in Gewerbegebieten, nach Änderung der Bay. Bauordnung zum 01.02.2021 die Abstandsfläche mit dem Faktor 0,2 H zu berechnen ist und sich insofern lediglich ein notwendiger Abstand von 3,58 m ergibt.
Begrünung
Gem. Bebauungsplan sind die nicht überbauten Grundstücksflächen gärtnerisch zu gestalten. Je 300 m² privater Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum (StU 16-18 cm) zu pflanzen.
Bei einer Grundstücksfläche von 1.252 m² sind insgesamt 5 entsprechende Bäume zu pflanzen. Im Freiflächenplan sind, neben weiteren Bäume insgesamt 5 Bäume mit einem Stammumfang von 18 cm und einem Kronendurchmesser von 2 m eingezeichnet. In die Baugenehmigung ist daher die Auflage aufzunehmen, dass mind. 5 standortgerechte großkronige Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten sind. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Dächer des Staffelgeschosses und des 3. Obergeschosses werden mind. extensiv begrünt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
