I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.02.2021 beantragte der Bauherr DITIB-Türkisch Islamische Gemeinde zu Aschaffenburg e.V. den Neubau eines Vereinsgebäudes sowie Umbau und Aufstockung eines Bestandsgebäudes mit 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Hanauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Es ist geplant, auf dem 1.937 m² großen Grundstück den Neubau eines Gebetshauses mit angegliedertem Gemeindezentrum im bestehenden Vorderhaus zu errichten. Ergänzt werden die gemeindlichen Nutzungen durch 6 Wohnungen, die in einem neu aufzustockenden Ober- und Dachgeschoss im Vorderhaus geplant sind. Das Vordergebäude hat im Bestand zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Durch die Aufstockung entstehen vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Die geplante Firsthöhe beträgt 17,23 m und die Grundfläche 360,18 m².
Die bisherigen Gebetsräume im Innenhof sollen hierzu abgebrochen werden. Neu geplant ist ein zweigeschossiges Vereinsgebäude in Massivkonstruktion mit Flachdächern im Innenhof des Komplexes. Die Grundfläche des Neubaus beträgt ca. 580 m². Das Gebäude ist für maximal 400 Personen ausgelegt, welche sich wie folgt verteilen:
- Gebetsraum im Erdgeschoss für 200 Personen,
- Galerie im Obergeschoss für 120 Personen,
- angegliederte Gemeinderäume mit 40 Sitzplätzen,
- 4 Schulungsräume á 10, somit insgesamt 40 Personen
Der Hauptraum ist als Baukörper aus der Hauptachse gedreht und orientiert sich mit der Hauptfassade in Richtung Mekka. Dieser Baukörper erhält eine Kuppel und als Zierelement ein Minarett ohne Beschallungsanlage. Das zweigeschossige Vereinsgebäude hat eine Höhe von 8,65 m, die Kuppel eine Höhe von 12,55 m, das Minarett eine Höhe von 16,54 m. Die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden eingehalten.
Im Vordergebäude sind folgende Nutzungen vorgesehen:
Untergeschoss:
Küche mit Teestube und Neben- / Lagerräumen. Es werden mitgebrachte Speisen aufbereitet und serviert. WC´s Herren, Waschraum Herren. In einem abgetrennten Bereich mit Außenzugang befinden sich die Wohnungen, die Heizzentrale und die Haustechnik.
Erdgeschoss:
Aufenthaltsraum Herren, Aufenthaltsraum Jugend, Gruppenräume für Kleingruppen, Jugendarbeit,
WC´s.
Obergeschoss:
Schulungsraum, Aufenthaltsraum Kinder, Besprechungsraum Vereinsleitung, WC´s, Waschraum Damen, Nebenräume.
In den Aufstockgeschossen (2. OG und DG) sind 6 Wohnungen geplant. Die Wohnfläche beträgt zwischen 48,65 m² und 108,95 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 502,15 m². Es handelt sich um drei 4-Zimmerwohnungen, eine 3-Zimmerwohnung und zwei 2-Zimmerwohnungen.
Für die Gebetsräume, inklusive der Büro- und Schulungsräume, sowie der 6 Wohnungen sind 33 PKW-Stellplätze vorgesehen. Hiervon werden in der Tiefgarage 18 und oberirdisch 15 PKW- Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Das Flachdach des Rückgebäudes wird auf einer Fläche von ca. 350 m² mind. Extensiv begrünt.
Auf dem Baugrundstück ist ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz vorgesehen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 15/4 für das „Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg – Frankfurt, Schlotfegergrund, Ziegelbergstraße, Münchstraße und Müllerstraße“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Mischgebiet (MI) – Ausschluss einzelner Nutzungsarten
Schallschutzauflagen
Grundflächenzahl (GRZ I) von 0,6
Grundflächenzahl (GRZ II) von 0,8
Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2
III+D Vollgeschosse
Gesamthöhe im hinteren Baufenster 7 m
geschlossene Bauweise
Baulinien und Baugrenzen
Dach: SD 35° - 40°
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Nutzung als Vereinsgebäude mit Büro- und Schulungsräumen, sowie als Wohnräume in den oberen Etagen ist im Mischgebiet gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 1 und 5 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig. Der Bebauungsplan schließt diese Nutzungen auch nicht aus. Für die zur Hanauer Straße hin orientierten Aufenthaltsräume ist ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 vorzulegen.
Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige GRZ I liegt bei 0,6, die zulässige GRZ II bei 0,8. Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,49 und eine GRZ II von 0,86. Von der Überschreitung der GRZ II um 0,06 kann eine Befreiung, unter der Auflage gewährt werden, dass, wie beantragt ein Dachflächenanteil im Umfang von 350 m² begrünt wird. Das Grundstück ist im Bestand bereits über das max. zulässige Maß hinaus versiegelt. Durch die geplante Dachbegrünung (ca. 350 m²), die geplanten Grünflächen (ca. 240 m²), vor allem im Bereich entlang der Hanauer Straße und die geplanten Baumpflanzungen wird eine deutliche Verbesserung erzielt. Eine Befreiung ist unter Berücksichtigung städtebaulicher Belange und nachbarlicher Interessen vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die zulässige GFZ von 2,2 wird mit einem Wert von 1,28 nicht erreicht.
Das Vordergebäude weist durch die Aufstockung insgesamt III+D Vollgeschosse auf, da das Mansarddach ein Vollgeschoss bildet und entspricht damit den Vorgaben des Bebauungsplans.
Das Gebetshaus im hinteren Baufenster weist II Vollgeschosse auf. Zulässig wäre I Vollgeschoss, so dass sich eine Überschreitung um I Vollgeschoss ergibt. Eine Befreiung für die Überschreitung der max. zulässigen Vollgeschosse kann aus erteilt werden, da die max. Gebäudehöhe von 7 m im hinteren Baufenster nahezu eingehalten wird.
Die max. Gesamthöhe des hinteren Gebäudeteils wird mit 7,10 – 7,49 m um 0,10 – 0,49 m überschritten. Die Moscheekuppel überschreitet mit 11 m die zulässige Höhe um 4 m, das Minarett mit 14,99 m um 7,99 m. Befreiungen von den Höhenüberschreitungen können gewährt werden, da beim Rückgebäude lediglich eine geringfügige Überschreitung vorliegt, während die Moscheekuppel und das Minarett auf dem Grundstück mittig so platziert sind, dass diese keine zusätzlichen Abstandsflächen oder sonstigen Beeinträchtigungen für die Nachbargrundstücke auslösen. Zur Hanauer Straße hin tritt das Rückgebäude mit seinen Aufbauten nicht in Erscheinung, da dessen Höhe deutlich unterhalb der Firsthöhe des Vorderhauses verbleibt. Insofern werden weder nachbarliche Belange oder die Grundzüge der Planung berührt.
Überbaubare Fläche
Das Vordergebäude tritt zwar hinter die Baulinie zurück, ist im Bestand allerdings bereits in dieser Positionierung vorhanden und genießt insofern Bestandschutz. Die Baugrenzen im hinteren Grundstücksbereich werden nicht überschritten.
Dachform
Der Bebauungsplan sieht ein Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 35° und 40° vor. Die notwendigen Befreiungen für die Dachform des Gebetshauses (Flachdach), des Minaretts (Sonderdachform), der Moschee (Flachdach) mit mittig sitzender Kuppel (alle im rückwärtigen Grundstücksbereich), des Vorderhauses (Mansarddach) können gewährt werden. Die abweichenden Dachformen der rückwärtigen Gebäude befinden sich nur im Innenhof, liegen komplett unterhalb des Firstes des aufgestockten Vordergebäudes an der Hanauer Straße und sind von dort aus nicht einsehbar. Das geplante Mansarddach des Vorderhauses nimmt (gem. Vorgaben des Bebauungsplans bei zwingendem Grenzanbau) exakt die Dachform- und –neigung des direkt angrenzenden Nachbargebäudes Hanauer Straße 34 auf. Dies ist aus städtebaulicher Sicht eine begrüßenswerte Lösung für die Dachausbildung. Insofern sind die Befreiungen städtebaulich und mit den nachbarlichen Belangen vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Bauweise
Das Vorhaben hält die geschlossene Bauweise ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 PKW-Stellplätze erforderlich. 4 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², zwei Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen.
Für Gemeindekirchen oder Gebetsräume ist je 25 Sitzplätze 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei 360 Sitz- und Gebetsplätze ergibt sich ein Bedarf von 15 Stellplätzen.
Für Büroräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz erforderlich. Bei einer Bürofläche von ca. 38 m² ergibt sich ein Bedarf von einem weiteren PKW-Stellplatz.
Für Nutzungsarten, welche nicht ausdrücklich in der Richtzahlenliste der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erfasst sind ist der Bedarf nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls unter sinngemäßer Berücksichtigung der Richtzahlenliste für Vorhaben mit vergleichbarem Bedarf zu ermitteln (§ 2 Abs. 2 GaStAbS). In vorliegendem Fall ist von einer Schulung im Bereich der Erwachsenenbildung auszugehen. Insofern ist der Bedarf analog Ziffer 9.7 der Anlage 1 zur GaStAbS zu bemessen. Für Schulungsräume ist demnach je 5 Personen 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei 4 Schulungsräumen á 10 Personen ergibt sich ein Bedarf von 8 zusätzlichen PKW-Stellplätzen.
Der Gesamtbedarf liegt demnach bei 32 PKW-Stellplätzen, wobei die Antragsteller ausführen, dass die Gebets- und Schulungsräume grundsätzlich nicht parallel genutzt werden, so dass sich hier – nach den Vorgaben der GaStAbS - ein Puffer von 8 PKW-Stellplätzen ergibt. Zwingend nachzuweisen wären demnach 24 PKW-Stellplätze. Geschaffen werden insgesamt 33 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, bzw. im Außenbereich.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 502 m² sind daher 10 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die Gebetsräume sind 12, für die Büroräume 1 und für die Schulungsräume 8 weitere, insgesamt 31 Fahrradabstellplätze zu schaffen.
Diese Fahrradabstellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
Zufahrt
Die zulässige Zufahrtsbreite, gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) wird eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind eingehalten.
Begrünung
Der, gem. Bebauungsplan vorgesehene Grünstreifen entlang der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze ist als gepflasterte Durch- und Zufahrt zu den Stellplätzen und Stellplatzanlage überplant. Nachdem das Bestandsgebäude erhalten wird, ist eine Verlagerung der Durchfahrt und damit der Zufahrt nicht möglich. Allerdings wird die gesamte Stellplatzanlage und ein Streifen an der westlichen Grundstücksgrenze mit einer Fläche von ca. 240 m² begrünt. Insgesamt ist die Pflanzung von 7 großkronigen Laubbäumen vorgesehen. Hierbei sind die Bäume so zu platzieren, dass sich eine ausreichende Größe für die Baumscheibe ergibt und die Bäume einen ausreichenden Abstand zur Grundstücksgrenze zur Ausbildung der Baumkrone erhalten. Das Dach des Rückgebäudes soll außerdem auf einer Fläche von ca. 350 m² mind. extensiv begrünt werden. Unter Einhaltung der Begrünungsauflagen kann eine Befreiung von den Festsetzungen der Grundstücksbegrünung an der östlichen und nördlichen Grundstücksgrenze erteilt werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar, mit nachbarlichen Belangen vereinbart und berührt nicht die Grundzüge der Planung.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 15 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 4 Bäumen.
Insgesamt sind 7 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Dachfläche des Rückgebäudes ist auf einer Fläche von ca. 350 m² mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
