Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.02.2021 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Bei dem geplanten 7-Familien-Wohnhaus mit Tiefgarage handelt es sich um ein Gebäude in Massivbauweise mit 4 Geschossen und begrüntem Flachdach sowie mit Tiefgarage für 6 Stellplätze. Der 7. Stellplatz wird im Vorgarten neben der Tiefgaragenzufahrt nachgewiesen.
Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“ und ist aktuell unbebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 673,34 m².
Das Gebäude verfügt über einen Grundriss mit den Abmessungen von ca. 13,5 m x 13,6 m und einer Grundfläche von ca. 183,5 m². Insgesamt sind 7 Wohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 59 und 99 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 524 m².
10 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 1 Fahrradabstellplatz ist am Eingangsbereich für Besucher vorgesehen.
Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss sind als barrierefreie Wohnungen geplant.
Es ist eine, mindestens extensive Begrünung des Flachdaches vorgesehen. Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück nachgewiesen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA5)
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ I) und 0,525 (GRZ II)
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2
- II - IV Vollgeschosse
- offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
- maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
- Dachneigung 0 - 10°
- Garagen und Stellplätze: Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
- Die zulässige Geschossfläche kann in den Teilbaugebieten WA5, WA13 und MI2 die ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht werden, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Hierbei ist für jeden notwendigen Stellplatz einschließlich seines erforderlichen Fahrgassenanteils pauschal eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.
- Nebenanlagen sind gemäß § 14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind
- Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratlage von mindestens 8 cm Dicke vorzusehen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die betreffenden Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.
- Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
- Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen
- Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsfläche bei Einhaltung der überbaubaren Fläche und der zulässigen Höhe
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 7 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ I von 0,32 und eine GRZ II von 0,48 und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte.
Geschossflächenzahl
Die maximal zulässige Geschossfläche ergibt sich aus der festgesetzten GFZ von 1,2, zuzüglich eines Zuschlages, gem. der, im Bebauungsplan vorgesehenen Sonderregelung zum Tiefgaragenbonus. Hiernach wird die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen erhöht, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden.
Bei einer Grundstücksgröße von 673 m² ergibt sich eine zulässige Geschossfläche von 808 m². Das Bauvorhaben erreicht lediglich eine Geschossfläche von ca. 676 m² (= GFZ ca. 1,0), so dass es vorliegend auf den sog. Tiefgaragenbonus nicht mehr ankommt. Es hätte sich hier ein Zuschlag von nochmals 150 m² (6 x 25 m²) ergeben.
Das Vorhaben bleibt mit einer GFZ von ca. 1,0 im zulässigen Bereich.
Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe
Die Obergrenze von IV Vollgeschossen wird eingehalten.
Das Vorhaben erreicht eine Höhe von 127,15 m ü. NN und bleibt unterhalb der maximal festgesetzten Höhe von 127,50 m ü. NN.
Überbaubare Fläche
Das geplante Gebäude bleibt vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Ein Teil der Tiefgarage befindet sich außerhalb des Baufensters. Dies kann zugelassen werden, da sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegt und mit einer Schicht bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von 50 cm überdeckt und intensiv begrünt ist. Die im Bebauungsplan festgesetzten Voraussetzungen für eine Ausnahme sind daher erfüllt. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Tiefgaragenüberdeckung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 7 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 6 Stellplätzen und 1 oberirdischer, offener Stellplatz erfüllt diese Anforderungen
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 524 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. 10 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 1 Fahrradabstellplatz ist am Eingangsbereich für Besucher vorgesehen.
Zufahrt
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Entwässerung
Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Bauvorhaben an die gestalterischen Vorgaben. Es wird ein Flachdach mit 0° Dachneigung und mit extensiver Dachbegrünung errichtet. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Vorgartengestaltung des Bauvorhabens entspricht den Vorgaben und liegt über den min. 40 % unversiegelte Grünfläche, die es gärtnerisch als echte Grünfläche (keine Versiegelung oder Bekiesung) zu gestalten gilt. Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Über Einfriedungen wird im Freiflächenplan keine Aussage getroffen. Mögliche Einfriedungen dürfen zur Straße (vorne), zum Fußweg (seitlich) und zur öffentlichen Grünfläche (seitlich und hinten) eine maximale Höhe von 1,20 m nicht übersteigen.
Die Höhenbegrenzung gilt nicht für Einfriedungen oder Hinterpflanzungen aus / mit standortheimischen Hecken und Sträuchern.
Es sind nach dem Baumpflanzgebot 3 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
