Vorbemerkung: Bisheriger Verlauf der drei Bebauungsplanverfahren:
Für drei Teilgebiete am „Godelsberg“ zwischen Bismarckallee und Ludwigsallee hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung von qualifizierten Bebauungsplänen eingeleitet (Aufstellungsbeschluss vom 07.10.2019), und zwar für die Gebiete „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29).
Zuletzt hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg mit Beschluss vom 19.10.2020 die Verwaltung beauftragt, die „frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Behörden“ gemäß § 3 Abs.1 und § 4 Abs.1 BauGB durchzuführen. Wesentlicher Gegenstand dieses Verfahrensschritts waren Planungsziele und ein Bebauungsplan-Vorentwurf für jedes der drei Plangebiete.
Zu 1: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:
Die Durchführung der „frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“ wurde durch „Amtliche Bekanntmachung“ (Amtsblatt im „Main-Echo“ vom 08.01.2021) ortsüblich bekannt gemacht und fand im Zeitraum vom 11.01. bis 19.02.2021 statt.
Bürgerinnen und Bürger hatten die Möglichkeit, sich über Ziele, Zwecke und voraussichtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung für die Geltungsbereiche „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29) zu informieren, diese zu erörtern und sich bei Bedarf zur Planung zu äußern.
Aufgrund der pandemiebedingten Kontaktbeschränkungen wurden für die Unterrichtung der Bürgerschaft umfassend digitale Informations- und Beteiligungsformen eröffnet. So konnten die Planunterlagen über die homepage der Stadt Aschaffenburg online aufgerufen werden. Die Abgabe von schriftlichen Stellungnahmen war sowohl per Brief als auch elektronisch (e-mail oder Nutzung des digitalen Beteiligungsportals) möglich.
Gleichzeitig bestand aber auch die Möglichkeit, die Planunterlagen nach entsprechender Terminvereinbarung im Rathaus persönlich einzusehen und mit zuständigen Sachbearbeiterinnen oder Sachbearbeitern des Stadtplanungsamtes zu erörtern und zu diskutieren.
Die der Öffentlichkeit vorgestellten Planunterlagen umfassten insbesondere
- die Bebauungsplanvorentwürfe für die drei einzelnen Plangebiete und
- kurze textliche Begründungen zu den Bebauungsplanvorentwürfen
sowie ergänzende Unterlagen, die die Bebauungsplanung veranschaulichten oder die Verständlichkeit verbessern sollten:
- eine Grafik zum Verfahrensablauf einer Bebauungsplanaufstellung
- Luftbilder
- Abbildungen der bisher geltenden „übergeleiteten Baulinienpläne“
- ein Übersichtsplan mit Aufteilung und Abgrenzung der drei Plangebiete
- eine Gesamtübersicht der Planungsziele
- eine Kurzzusammenfassung wesentlicher textlicher Festsetzungen
- zwei Beispiele für Flächenversiegelung im Gebiet
- eine Zusammenstellung planungsrechtlicher Begriffe mit Kurzerklärung
Während der „Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“ sind schriftliche Stellungnahmen von 211 Bürgerinnen und Bürgern eingegangen. Die meisten dieser Stellungnahmen benutzten eine (offenbar von Interessenvertretern gefertigte) Musterstellungnahme (siehe Anlagen 1 + 2) oder orientierten sich inhaltlich stark daran. Nur wenige der Stellungnahmen beziehen sich konkret auf das (eigene) Grundstück oder unterscheiden zwischen den drei Plangebieten; in den meisten Stellungnahmen äußern sich die Bürgerinnen und Bürger zu den Zielen und Zwecken der Bebauungsplanung am „Godelsberg“ insgesamt.
Einige Bürgerinnen und Bürger reichten mehrere Schriftstücke ein und / oder ließen Stellungnahmen durch bevollmächtigte Rechtsanwaltskanzleien fertigen.
Die meisten der sich äußernden Bürgerinnen und Bürger sind Grundstückseigentümer oder Bewohner in einem der drei Bebauungsplangebiete. Auch aus benachbarten Gebieten beidseits der Ludwigsallee haben sich knapp 60 Personen schriftlich geäußert. Etwa ein weiteres Dutzend Stellungnahmen stammt von Bürgerinnen und Bürgern außerhalb des Godelsbergs oder seines unmittelbaren Umfelds. (siehe Anlage 3 – aus Datenschutzgründen nicht öffentlich).
Überschlägiges Meinungsbild aus den Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern:
In der Tendenz ergibt sich insgesamt folgendes Meinungsbild:
Ca. 85% stimmen den Planungszielen bzw. den Bebauungsplan-Vorentwürfen zu oder votieren für eine weitere Verringerung der baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke.
Ca. 13% lehnen die Bebauungsplan-Vorentwürfe ab und votieren für eine großzügigere Ausnutzbarkeit von Grundstücken.
Ca. 2 % äußern eine neutrale, differenzierte oder widersprüchliche Meinung.
Bericht über die Inhalte der „frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“
Die wesentlichen sachbezogenen Inhalte (soweit sie die Bebauungsplanung betreffen) aus allen schriftlichen Stellungnahmen werden im zusammenfassenden „Bericht über das Ergebnis der Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung)“ aufgeführt und dabei in vier Abschnitte (A bis D) unterteilt (siehe Anlage 4):
Abschnitt A: Inhaltliche Aspekte aus Stellungnahmen, die sich auf das Gesamtgebiet der drei Bebauungsplan-Vorentwürfe beziehen.
Abschnitt B: Inhaltliche Aspekte aus Stellungnahmen, die sich auf den Bebauungsplan-Vorentwurf 03/27 „Südlich Bismarckallee – West“ beziehen.
Abschnitt C: Inhaltliche Aspekte aus Stellungnahmen, die sich auf den Bebauungsplan-Vorentwurf 03/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“ beziehen.
Abschnitt D: Inhaltliche Aspekte aus Stellungnahmen, die sich auf den Bebauungsplan-Vorentwurf 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ beziehen.
Die jeweils vorgebrachten inhaltlichen Aspekte sind im Bericht ihrem Sinn nach (also nicht wortgetreu) und ohne Bezug zu einer Person fortlaufend nummeriert und ergeben insgesamt einen Katalog der im Beteiligungsverfahren erörterten Sachverhalte. Auch wenn sich aufgrund der drei Plangebiete inhaltliche Dopplungen ergeben, sind die einzelnen Inhalte nicht nach der Häufigkeit ihrer Äußerung sortiert oder gewichtet. Alle vorgebrachten Sachverhalte stehen also quasi „gleichberechtigt“ nebeneinander.
Hinreichend konkrete Äußerungen zu den Bebauungsplan-Vorentwürfen sind im Bericht um eine Erörterung oder um Anmerkungen aus Sicht der Verwaltung ergänzt. Ein Anspruch auf Vollständigkeit wird dabei nicht erhoben. Auch bleiben pauschale oder sachfremde Meinungsäußerungen gegebenenfalls für sich stehen und werden aus Verwaltungssicht nicht kommentiert.
Würdigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit:
Nach Auffassung der Stadtverwaltung ist als Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung anzuerkennen, dass eine sehr deutliche Mehrheit der sich äußernden Bürgerinnen und Bürger die den Bebauungsplan-Vorentwürfen zugrunde gelegten Planungsziele als „Kompromiss“ unterstützt und einer eventuellen „Aufweichung“ dieser Ziele nicht zustimmt. Eine „maßvolle Nachverdichtung“ wird dabei unter die Bedingung einer Grünordnungsplanung und eines Klimaschutzkonzepts gestellt. In der Summe wendet sich diese große Gruppe gegen eine bauliche Verdichtung am Godelsberg.
Auf der anderen Seite steht eine deutlich kleinere Zahl von Bürgerinnen und Bürgern, die mit den beschränkenden Vorgaben der Bebauungsplan-Vorentwürfe nicht einverstanden sind. Diese Bürgerinnen und Bürger halten eine stärkere bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke für geboten und sinnvoll und verweisen dabei auch auf bestehendes großzügigeres Baurecht. In vielen Fällen betrachten sie stärker die Auswirkungen der Bauleitplanung für die Bebaubarkeit oder die Entwicklungsoptionen für das eigene Grundstück.
Bestandsanalyse zur Grundflächenzahl, zum Gesamtversiegelungsgrad und zu den überbaubaren Flächen
Zwecks Abschätzung der Auswirkungen ausgewählter Festsetzungsvorschläge der Bebauungsplan-Vorentwürfe auf den baulichen Bestand und die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten im Plangebiet hat das Stadtplanungsamt anhand einer Luftbildauswertung die besonders strittigen planungsrechtlichen Kriterien der „Grundflächenzahl“ (GRZ1 = zulässiger Überbauungsgrad durch die Hauptgebäude), der zulässigen Gesamtversiegelung auf einem Baugrundstück (GRZ1 plus zulässige Überschreitung durch Nebenanlagen und sonstige Befestigungen) sowie der überbaubaren Flächen (Festsetzung von Baufenstern durch Baugrenzen und Baulinien) mit dem aktuellen Stand der baulichen Grundstücksnutzungen abgeglichen.
Für die Berechnung der GRZ1 und die Bemessung der überbaubaren Flächen konnten die Daten hinreichend genau erhoben werden. Zur jeweiligen Gesamtversiegelung auf den einzelnen Grundstücken liegen keine Daten vor; die befestigten Flächen wurden daher jeweils nach dem Augenschein aus dem Luftbild abgegriffen, erlauben aber eine hinreichend belastbare Einschätzung der Gesamtsituation.
Im Ergebnis der Analyse (siehe Anlage 5) kann aus stadtplanerischer Sicht festgestellt werden, dass die in den Bebauungsplan-Vorentwürfen enthaltene Grundflächenzahl der Bestandsbebauung in den drei Plangebieten weitgehend gerecht wird: Lediglich bei drei Prozent aller Baugrundstücke wird die GRZ1 aktuell durch die vorhandenen Hauptgebäude überschritten.
Ganz anders sieht das bei der zulässigen Gesamtversiegelung aus, die in ganz erheblichem Maße von Nebenanlagen und sonstigen Befestigungen (wie Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Geräteschuppen, Gartenhäuschen, Terrassen + Freisitze, Schwimmbecken, Wege, Fahrradabstellplätze o.ä.) bestimmt wird. In den Bebauungsplanvorentwürfen wurde die im Sinne des § 19 Abs.4 BauNVO für derartige Anlagen zulässige Überschreitung der Grundflächenzahl auf höchstens 30% beschränkt. Dies hat zur Folge, dass bei etwa 38% aller Baugrundstücke die maximal zulässige Gesamtversiegelung bereits überschritten wäre – auf diesen Grundstücken wäre keine bauliche Entwicklung mehr bzw. nur noch bei gleichzeitiger, teils erheblicher Rücknahme der Versiegelung möglich.
Bezüglich der in den Bebauungsplanvorentwürfen eingezeichneten überbaubaren Flächen liegen bei ca. 18% der Bestandsgrundstücke Überschreitungen vor – das heißt, dass die Hauptgebäude nicht vollständig im Baufenster platziert sind und eine Baugrenze oder Baulinie überschreiten. In den meisten Fällen ist das durch die in den Bebauungsplanvorentwürfen enthaltene Begrenzung der Baufenstertiefe verursacht, weil doch eine größere Anzahl der bestehenden Gebäude tiefer in die Grundstücke hinein gebaut wurden, als dies die Bebauungsplanvorentwürfe nun zuließen. Für solche Gebäude wäre dann eine Erweiterung nach hinten, z.B. durch Anbau eines Wintergartens, nicht mehr möglich.
In der Gesamtbetrachtung der planungsrechtlichen Kriterien „GRZ1“, „Gesamtversiegelung“ und „überbaubare Flächen“ ergibt sich, dass bei knapp der Hälfte aller Bestandsgrundstücke mindestens eines dieser Kriterien nicht eingehalten wird. Den entscheidenden Anteil daran haben die Überschreitungen der maximal zulässigen Gesamtversiegelung (=GRZ1 + 30%).
Zu 2: Frühzeitige Beteiligung der Nachbargemeinden, der Behörden und der Träger öffentlicher Belange
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden sowie die Abstimmung mit den Nachbargemeinden (hier: Gemeinde Haibach und Markt Goldbach) wurde im Zeitraum vom 11.01. bis zum 19.02.2021 durchgeführt (vgl. Berichte über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden in Anlage 6a bis c).
Unter anderem auf Anregung einzelner Behörden und Träger öffentlicher Belange sollen im weiteren Verfahrensverlauf insbesondere folgende Änderungen oder Ergänzungen in den Bebauungsplanentwurf und seine Begründung eingearbeitet werden:
- Verwendung einer aktuellen Katastergrundlage für den zeichnerischen Teil der Bebauungspläne
- Festsetzung der Art der baulichen Nutzung in den Baugebieten: „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) statt „Reines Wohngebiet“ (WR) [vgl. auch unter 3a]
- Grundlegende Sicherung der Baumreihen in Ludwigsallee und Moltkestraße durch textliche Festsetzung
- Teilweise Änderung von „privater Grünfläche“ zu „Waldfläche“ im Bebauungsplangebiet 03/29
- Festsetzung einer Erhaltungsbindung für drei große Bäume auf der Grünfläche an der Ecke Yorckstraße / Arndtstraße
- Einordnung von Straßenbäumen in der Yorckstraße [vgl. auch unter 3 f]
- Ergänzung einer Pflanzliste zu den grünordnerischen Festsetzungen im Bebauungsplan
- Aufnahme von Hinweisen zum Artenschutz in den Bebauungsplan
Zu 3: Ausarbeitung der Bebauungsplanentwürfe; Planänderungs- und Planergänzungsvorschlägen der Verwaltung:
Auf Grundlage der vorliegenden Bebauungsplanvorentwürfe steht nun die Ausarbeitung der Bebauungsplanentwürfe für die Gebiete „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 3/27), „Südlich Bismarckallee – Mitte“ (Nr. 3/28) und „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 3/29) an. In die Überarbeitung fließen die Erkenntnisse aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden soweit möglich ein. Viele Inhalte der Bebauungsplanvorentwürfe können demnach für die Bebauungsplanentwürfe beibehalten werden.
Gleichwohl gibt es Regelungsvorschläge in den Bebauungsplanvorentwürfen, für die sich aus fachlicher Sicht des Stadtplanungsamtes eine Änderung oder Ergänzung empfiehlt bzw. in Anbetracht des baulichen Bestands im Plangebiet gar geboten erscheint.
Einige dieser Vorschläge zur Veränderung des Maßes der baulichen Nutzung und zu den überbaubaren Flächen (Nr. 3b bis e) stehen durchaus im Widerspruch zu den Stellungnahmen einer deutlichen Mehrheit der Bürgerinnen und Bürger, die eine „Aufweichung“ der Planungsziele im weiteren Verfahrensverlauf ablehnen. Daher möge der Stadtrat darüber befinden, ob die nachfolgenden Planänderungs- und Planergänzungsvorschläge der Verwaltung Gegenstand der Überarbeitung der Bebauungsplanvorentwürfe sein sollen. Dabei geht es nicht um eine unrevidierbare Festlegung für die Bebauungspläne (diese ergibt sich erst mit dem Satzungsbeschluss), sondern um durch den Stadtrat legitimierte Richtungsentscheidungen für den nächsten Verfahrensschritt.
Folgende wesentliche Planänderungen und Planergänzungen werden nach gegenwärtigem Stand von der Verwaltung empfohlen:
3a: Art der baulichen Nutzung: „Allgemeines Wohngebiet“ statt „Reines Wohngebiet“ (für alle Baugebiete)
Begründung: Weit überwiegend dominiert die Wohnnutzung in den Plangebieten. Daneben gibt es an Bismarck- und Ludwigsallee wenige gewerbliche Bestandsnutzungen aus der Gesundheits- und Transportbranche. Aufgrund der wohnbaulichen Struktur des Gebiets und der diese unterstützenden Bebauungsvorgaben in den Bebauungsplanvorentwürfen werden sich kaum gewerbliche Nutzungen im Gebiet ansiedeln und etablieren können; allerdings besteht auch kein zwingender Anlass, Dienstleister und Kleingewerbe jeglicher Art durch die strikte Beschränkung auf das reine Wohnen kategorisch auszuschließen, zumal die räumliche Verbindung von Wohnen und Arbeiten zukünftig auch städtebaulich an Bedeutung gewinnen kann.
Weiterhin sind die durch den Verkehr auf der Bismarck- und der Ludwigsallee verursachten Lärmimmissionen nicht mehr mit dem erhöhten Schutzanspruch auf Wohnruhe eines angrenzenden Reinen Wohngebiets vereinbar.
Es wird daher vorgeschlagen, als Art der baulichen Nutzung „Allgemeines Wohngebiet“ für alle Baugebiete auszuweisen. Die in § 4 Abs.3 BauNVO aufgeführten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen sind allerdings auszuschließen.
Zu 3b: Maß der baulichen Nutzung: Wegfall der Begrenzung der zulässigen Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) durch Nebenanlagen auf 30% (für alle Baugebiete)
Begründung: Die Bebauungsplan-Vorentwürfe enthalten bisher die Vorgabe, dass die Grundflächenzahl durch die in § 19 Abs.4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen um höchstens 30% überschritten werden darf. Eine Bestandsanalyse hat ergeben, dass ca. 38% der Grundstücke in den drei Plangebieten die dann zulässige Gesamtversiegelung auf dem jeweiligen Grundstück bereits überschreiten würden (siehe Anlage 5). Aus Sicht der Verwaltung ist eine derart weitreichende und einschränkende Überplanung des Bestands städtebaulich kaum zu rechtfertigen.
Es darf nicht verkannt werden, dass sich Nebenanlagen zu einem beachtlichen Flächenbedarf summieren können. Gerade in gehobenen Wohnlagen wird hierfür häufig besonders viel Fläche in Anspruch genommen, weil die bauliche Nutzung von Grundstücksteilen für Garagen und Stellplätze sowie für Terrassen, Freisitze und Schwimmbecken üblicherweise großzügiger ausfällt. Die Flächeninanspruchnahme für derartige Nebenanlagen summiert sich hier schnell auf 150qm bis 200qm: z.B. ca. 80qm für eine Tiefgaragenabfahrt in ebenem Gelände oder ca. 70qm für eine Doppelgarage mit 5m langer Zufahrt, 10qm bis 20qm für den Hauszugang (je nach Abstand des Hauses zur Straße), mind. 20qm für eine gartenseitige Terrasse, weitere 20qm bis 30qm für Wertstoffplatz, Fahrradabstellanlage und Gartenhäuschen, mind. 30qm für ein Schwimmbecken, evtl. weitere Befestigungen (z.B. für einen zusätzlichen Freisitz im Garten oder zusätzliche befestigte Wege).
Obwohl die Grundstücke am Godelsberg häufig relativ groß sind, lässt die Begrenzung der zulässigen Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen etc. um 30% vor allem bei vollständiger Ausnutzung der GRZ1 zu wenig Spielraum für Nebenanlagen. Das lässt sich auch am baulichen Bestand in den Plangebieten ablesen:
Beispiel: Im Bebauungsplangebiet 03/29 steht auf einem 749qm großen Grundstück ein Einfamilienwohnhaus mit einer Grundfläche von knapp 160qm. Dazu werden ca. 210qm für Tiefgarage mit Zufahrt, Hauszugang und großzügige Terrassen (kein Schwimmbecken) in Anspruch genommen, was sich zu einer Gesamtversiegelung von ca. 370qm summiert. Die Festsetzung einer GRZ1 von 0,35 erlaubt für das Hauptgebäude theoretisch eine Grundfläche von 262qm; die zulässige Gesamtversiegelung einschließlich aller Befestigungen dürfte bei 30% Überschreitung ca. 340qm erreichen. Im ausgewählten Beispiel erreicht die Grundstücksausnutzung eine GRZ1 von lediglich 0,21 und überschreitet mit insgesamt 370qm trotzdem die maximal zulässige Gesamtversiegelung um 30qm.
Es wird vorgeschlagen, auf die in den Bebauungsplan-Vorentwürfen enthaltene Begrenzung der Überschreitungsmöglichkeit der Grundflächenzahl um 30% zu verzichten. Zur Anwendung käme dann die allgemeine Regelung des § 19 Abs.4 Satz 2 BauNVO, wonach die festzusetzende GRZ um bis zu 50% überschritten werden dürfte.
Zu 3c: Überbaubare Grundstücksflächen: Zulässigkeit von unterirdischen Bauteilen (z.B. Tiefgaragen) auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen (für alle Baugebiete)
Begründung: Eine Tiefgaragenzufahrt benötigt bei ebenem Gelände und geradliniger Einfahrt eine Abwicklungslänge von mindestens 22 Meter, um bei maximal zulässiger Neigung überhaupt nur den Höhenunterschied in ein unterirdisches Geschoss zu überwinden. Bei talseits zur Erschließungsstraße gelegenen Grundstücken wäre eine vollständig unterirdische Tiefgarage unter Einhaltung des Baufensters sowieso generell nur noch mit Pkw-Aufzug (also ohne Abfahrt) realisierbar; aber auch bei ebenen Grundstücken reichen die aktuell vorgesehenen Baufenster öfters nicht aus, um eine Tiefgaragenzufahrt zu erlauben. Grundsätzlich ist es Zielsetzung für die Plangebiete am Godelsberg, dass Pkw-Stellplätze nur in geringem Maß ebenerdig angeordnet werden; städtebaulich bevorzugt wird die Unterbringung von Pkw in Tiefgaragen. Da selbst ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen über (jeweils) 150qm Wohnfläche bereits sechs Pkw-Stellplätze nachweisen müsste, wären davon nach gegenwärtiger Regelung in den Bebauungsplänen mindestens drei unterirdisch anzuordnen. Die erzwungene Einordnung einer Tiefgarage in das Baufenster kann hier zu nicht gewollten und kaum begründbaren Härten führen. Dabei ist eine evtl. „Ausuferung“ von Tiefgaragen nicht zu befürchte: dies wird nämlich durch die Vorgabe unterbunden, dass Tiefgaragen voll in die maximal zulässige Grundstücksversiegelung einzurechnen sind.
Es wird daher empfohlen, unterirdische Bauteile wie z.B. Tiefgaragen ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen zu erlauben, sofern sie sich unter der Geländeoberfläche befinden, erdüberdeckt und intensiv begrünt werden und (z.B.) eine Tiefe von 30m gemessen ab der Straßenbegrenzungslinie einhalten.
Zu 3d: Überbaubare Grundstücksflächen: Mindesttiefe von Baufenstern: 15m statt 12m (für alle Baugebiete)
Infolge des bisher angewendeten Grundprinzips, dass die hintere Baugrenze eines Baufensters maximal 3/5 der Grundstückstiefe erreicht, ergaben sich für Baugrundstücke mit geringer Gesamttiefe insbesondere bei Einhaltung einer nicht überbaubaren „Vorgartenfläche“ zwangsläufig vereinzelt geringe Baufenstertiefen. Das bisher in den Bebauungsplanvorentwürfen enthaltene Mindestmaß von 12m ist sehr knapp und lässt bei den betroffenen Grundstücken keine oder äußerst eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten.
Es wird empfohlen, unbeachtlich einer „3/5-Regel“ eine Mindest-Baufenstertiefe von 15m vorzusehen
Zu 3e: Überbaubare Grundstücksflächen: Anpassung bzw. Vergrößerung der Baufenster im Einzelfall (jeweils B-Plan 03/29)
- Anpassung des Baufensters zwischen Arndtstraße und Yorckstraße
Begründung: Im Bebauungsplanvorentwurf 03/29 ist die Tiefe des Baufensters für den Gebietsabschnitt zwischen Arndtstraße und Yorckstraße so festgesetzt worden, dass es in Relation zur Grundstückstiefe ein Maß von ca. 3/5 erreicht. Für das Grundstück Fl.Nr. xxx (ehemals xxx, Grundstück inzwischen geteilt) wurde das Baufenster nicht unterbrochen, weil es hier ein gültiges Baurecht aus einem Bauvorbescheid zu beachten gab. Deshalb endet auch die blockinnere nicht überbaubare Fläche genau an der nördlichen Grenze dieses Grundstücks.
Nun wurde im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit angeregt, die das Grundstück Fl.Nr. xxx betreffende innere Baugrenze so zu verändern, dass der bisher spitzwinklige Verlauf in Höhe des Gebäudes Bismarckallee 74 an die nordöstliche Gebäudewand angepasst wird. Im Gegenzug kann das parallel zur Yorckstraße geführte Baufenster in seiner Tiefe von 25m auf 23m verringert werden.
Im Ergebnis wird das Baufenster dadurch insgesamt kleiner. Es wird empfohlen, diese Änderung des Baufensters vorzunehmen.
- Vergrößerung des Baufensters zwischen Yorckstraße und Kirchnerstraße; Verzicht auf die innenliegende nicht überbaubare Grundstücksfläche
Begründung: Im Bebauungsplanvorentwurf 03/29 ist das Baufenster für den Gebietsabschnitt zwischen Yorckstraße und Kirchnerstraße uneinheitlich festgesetzt: Unter Beachtung der in Blockmitte befindlichen Bestandsbebauung (Yorckstraße xxx) einerseits und der Bemessung von Baufenstertiefen in ungefährer Relation zur Grundstückstiefe („3/5-Regel“) andererseits ergab sich hier die Konstellation, dass das Baufenster für die Grundstücke Yorckstraße xxx mit 14m wenig tief ausfiel und wenig bis keine Erweiterungsmöglichkeit nach innen mehr zuließe – und das, obwohl unmittelbar südlich benachbart zur Yorckstraße xxx eine innenliegende Wohnbebauung besteht.
Für die Anwesen Yorckstraße xxx und xxx hat das bisherige Baufenster zwar eine großzügige und ausreichende Tiefe, trotzdem erscheint es städtebaulich kaum nachvollziehbar, weshalb im Unterschied zu den südlich angrenzenden Grundstücken eine nicht überbaubare Fläche eingeschoben wird. Zu bedenken ist auch, dass der bisher geltende übergeleitete „Baulinienplan nordöstlich der Blücherstraße für das Gebiet zwischen Bismarckallee und Yorckstraße“ ein blocküberspannendes Baufenster ohne Unterbrechung durch eine innenliegende nicht überbaubare Fläche festsetzt.
Vorliegend wird daher empfohlen, für den im Plangebiet 03/29 gelegenen Gebietsabschnitt zwischen Yorckstraße und Kirchnerstraße auf die innenliegende (hintere) Baugrenze und die damit verbundene nicht überbaubare Grundstücksfläche zu verzichten. Baurechtlich hätte das die Konsequenz, dass der Standort eines Hauptgebäudes relativ frei, auch innenliegend, gewählt werden könnte. Die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks insgesamt verändert sich dadurch aber nicht, weil die Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung unverändert gelten.
- Anpassung und Vergrößerung des Baufensters nordöstlich der Kirchnerstraße
Begründung: Am nordöstlichen Ende der Kirchnerstraße ist das im Bebauungsplanvorentwurf 03/29 vorgesehene Baufenster relativ willkürlich unterbrochen und gekappt. xxx. Aus städtebaulicher Sicht sind Unterbrechung und Kappung des Baufensters im bisherigen Ausmaß weder geboten noch sinnvoll.
Es wird vorgeschlagen, das Baufenster nordöstlich der Kirchnerstraße so zu gestalten, dass die 33m breite Aussparung entfällt und die nördliche Baugrenze um ca. 5m weiter nach Norden verschoben wird. Parallel dazu kann die zum Baugebiet zählende nicht überbaubare Grundstücksfläche zu Gunsten der „privaten Grünfläche“ verkleinert werden.
- Vergrößerung des Baufensters östlich Lug ins Land
Begründung: Östlich der Straße „Lug ins Land“ führte die im Bebauungsplanvorentwurf 03/29 angewendete Bemessung der Baufenstertiefen in ungefährer Relation zur Grundstückstiefe („3/5-Regel“) dazu, dass sich das Bestandsgebäude xxx praktisch vollständig außerhalb der festzusetzenden überbaubaren Flächen befindet. Gleiches gilt für die unmittelbar nördlich benachbarte Grundstücksfläche, für die aufgrund der Grenzständigkeit des Wohnhauses xxx bisher wohl ein (Teil-)Anbaurecht für eine Doppelhaushälfte bestanden hätte.
Es wird vorgeschlagen, die hintere Baugrenze wenigstens soweit nach hinten zu versetzen, dass der vom Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten in seiner Stellungnahme als angemessen betrachtete Abstand zwischen Wald und Baugrenze von 25m eingehalten wird. Daraus ergäbe sich dann eine Vergrößerung des Baufensters durch Verschiebung der hinteren Baugrenze um ca. 5m nach Osten.
Zu 3f: Grünordnung: Entwicklung einer Straßenbaumreihe im südwestlichen Abschnitt der Yorckstraße (zwischen Ludwigsallee und Arndtstraße)
Begründung: Die Yorckstraße durchzieht das Siedlungsgebiet am Godelsberg ausgehend von der Ludwigsallee in geschwungenem Verlauf nach Nordosten bis zur Einmündung der Kirchnerstraße in die Bismarckallee. Sie ist insgesamt ca. 700m lang und vor allem im unteren Abschnitt mit einem großzügigen Querschnitt versehen. Abgesehen von ihrem geschwungenen Verlauf ist die Yorckstraße wenig gegliedert und aufgrund fehlenden Straßenbegleitgrüns auch stadträumlich wenig attraktiv; lediglich die baumbestandene öffentliche Grünfläche, die in Höhe des Abzweigs der Arndtstraße einen Blickpunkt bzw. eine optische Zäsur verleiht, setzt an der Yorckstraße einen positiven stadtgestalterischen Akzent. Aus stadtplanerischer Sicht könnte die Yorckstraße durch Ergänzung von Baumpflanzungen erheblich aufgewertet werden. Neben dem stadträumlichen Gewinn wäre dies zudem ein Beitrag zur stärkeren Durchgrünung des Gebiets auch im öffentlichen Raum und zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse vor Ort durch Abmilderung einer möglichen Aufheizung des Straßenraums im Sommer. Untrennbar verbunden mit der Pflanzung von Bäumen im Straßenraum wären allerdings die Verringerung der verfügbaren Straßenfläche für das Abstellen von Pkw (ca. 1 Stellplatz je Baum) sowie ein Kostenaufwand für den Umbau der Straße, der insbesondere im Falle erforderlicher Leitungsverlegungen unverhältnismäßig hoch ausfallen kann.
Der obere Teil der Yorckstraße zwischen Abzweig Arndtstraße und Einmündung in die Kirchnerstraße misst ca. 300m und ist deutlich schmaler als der untere Teil, sogar schmaler als viele andere Straßen am Godelsberg – mit einem Gesamtquerschnitt von nur ca. 9m verfügt die Yorckstraße hier über eine ca. 5,50m breite Fahrbahn, auf der in markierten Abschnitten einseitig versetzt geparkt werden kann. Die Gehwege sind hier recht schmal und weisen nur Breiten zwischen 1,50m bis 2m auf. Bedingt durch den reduzierten Querschnitt in Kombination mit den Ver- und Entsorgungsleitungen sind auch die Platzverhältnisse für eine eventuelle Einordnung von Baumpflanzungen stark beschnitten.
Der untere Teil der Yorckstraße zwischen Ludwigsallee und Abzweig Arndtstraße misst gut 400m und ist dagegen sehr großzügig – mit einem Gesamtquerschnitt von etwa 16m verfügt die Yorckstraße hier über eine 7,50m bis 8m breite Fahrbahn, auf der in markierten Abschnitten beidseits geparkt werden kann. Die Gehwege weisen auf beiden Straßenseiten eine großzügige Breite von 3,50m bis 4m auf. Im Abschnitt zwischen Ludwigsallee und Gneisenaustraße ist die nördliche Fahrbahnhälfte weitgehend frei von Ver- und Entsorgungsleitungen und bietet hier räumlich am ehesten Möglichkeiten zur Einordnung von Baumpflanzbeeten. Im weiteren Abschnitt zwischen Gneisenau- und Arndtstraße wird der verfügbare Platz insbesondere aufgrund eines veränderten Verlaufs der Gasleitung knapper, einzelne Baumstandorte mit evtl. größerem Abstand zueinander sollten aber auch hier möglich sein.
Vorgeschlagen wird daher die verpflichtende Entwicklung einer einseitigen Baumreihe mit Baumpflanzungen in einem durchschnittlichen Abstand von 20m für den unteren Teil der Yorckstraße durch textliche Festsetzung im Bebauungsplan – das ergäbe eine Gesamtzahl von ca. 20 neu zu pflanzenden Bäumen in der Yorckstraße. In den Bebauungsplanentwurf soll dies durch entsprechende textliche Festsetzung eingearbeitet werden.
Weiterer Verfahrensverlauf:
Nächster Verfahrensschritt wird die „öffentliche Auslegung“ der Bebauungsplanentwürfe (§ 3 Abs.2 BauGB) sein. Während der öffentlichen Auslegung haben Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, sich erneut oder auch erstmals schriftlich zu äußern. Schriftliche Anregungen zum Bebauungsplanentwurf aus der „öffentlichen Auslegung“ sind dann mit allen anderen Belangen untereinander und gegeneinander abzuwägen und werden dem Stadtrat einzeln zur Entscheidung vorgelegt.
Bis zur „öffentlichen Auslegung“ bedarf es der Ausarbeitung der Bebauungsplanentwürfe einschließlich ihrer Begründung. Die Durchführung der „öffentlichen Auslegung“ ist durch den Stadtrat zu beschließen. Dazu gehört die Billigung der auszulegenden Bebauungsplanentwürfe. Die Stadtverwaltung strebt eine entsprechende Vorlage für den Herbst 2021 an.
