I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 23.06.2021 beantragte die Rowinth Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 32 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nr. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Görresstr. xxx, 63739 Aschaffenburg.
Bei dem beantragten Bauvorhaben handelt es sich um einen Eckbaukörper an der Görresstraße und dem Wittelsbacherring mit einer Grundfläche des Gebäudes inklusive Fahrrad-/ Müllbox im Hofbereich von ca. 696 m². Das geplante Gebäude verfügt über 4 Geschosse (Erdgeschoss, 1.- 3. Obergeschoss und Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss). Das Dach wird als Satteldach mit einer Dachneigung von 40° ausgebildet.
Der bestehende Baukörper an der Görrestraße wird abgebrochen. Die Baulücke wird durch einen beidseits grenzständigen Eckbaukörper geschlossen. Hierbei werden die Höhen der beiden Nachbargebäude in etwa aufgenommen. Das Gebäude erreicht eine Firsthöhe von 16,99 m bis 17,71 m und eine Dachneigung von 40°.
Im Erdgeschoss sind ein Durchgang zum Innenhof, sowie eine Tiefgaragenzufahrt sowie 6 Wohnungen geplant. Das 1. - 3. Obergeschoss verfügt jeweils über 7 Wohnungen. Im Dachgeschoss werden 5 Wohnungen errichtet. Es ist ein Wohnungsmix aus Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 m² und 94 m² geplant. Die Wohnungen werden über einen Laubengang mit zwei Treppen und einem Aufzug barrierefrei erschlossen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 2.224 m².
Im Kellergeschoss befindet sich eine Tiefgarage mit insgesamt 34 PKW-Stellplätzen. Ein Stellplatz ist als barrierefreier Parkplatz vorgesehen. Allen Nutzern werden Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge (Fahrräder und PKW) zur Verfügung gestellt.
Für das Bauvorhaben werden insgesamt 45 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, davon 38 in einer geschlossenen Fahrradbox und 7 Besucherstellplätze im Hofbereich.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 135 m² wird im rückwärtigen Grundstücksbereich errichtet.
Die Tiefgaragendecke und die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und bepflanzt.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebebietes“ gemäß § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundstücksfläche: ca. 60 %
Zahl der Vollgeschosse: IV + D
geschlossene Bauweise
Traufhöhe bis ca. 12,60 m
Firsthöhe bis ca. 17,60 m
Typische Dachform: Sattel-/Walmdach mit ca. 35° bis 54° Dachneigung
Art der baulichen Nutzung
Die Bauvoranfrage ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO zu beurteilen. Die geplante Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich der geplante viergeschossige Baukörper (IV + Dachgeschoss) entlang der Görrestraße und des Wittelsbacher Rings in die straßenbegleitende Blockrandbebauung der näheren Umgebung ein.
Das geplante Gebäude nimmt die Bauflucht der beiden grenzständigen Nachbargebäude auf und orientiert sich auch hinsichtlich der Bautiefe (11,365 m an der Görrestraße und 10,74 m am Wittelsbacher Ring) an den Nachbargebäuden (Görrestraße xxx und Goethestraße xxx). Die Bautiefe wird um max. 0,50 m überschritten und hält sich damit innerhalb des planungsrechtlichen Rahmens. Die Bauflucht entlang des Wittelsbacher Rings mit einer durchgängigen Vorgartenzone mit einer Tiefe von ca. 5 m wird beibehalten.
Die Höhe des Gebäudes (TH ca. 12,5 m bis 13,2 m, FH ca. 16,99 m bis 17,71 m) fügt sich ebenfalls in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein. Die Dachform gleicht sich der Bestandsbebauung in Form und Dachneigung an.
Das Vorhaben fügt sich daher insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB i.V. m. § 4 BauNVO planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 32 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 32 PKW-Stellplätzen. Insgesamt werden 34 Stellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 32 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.224 m² sind daher 45 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 38 in einer geschlossenen Fahrradbox und 7 Besucherstellplätze im Hofbereich nachgewiesen.
In der Baubeschreibung ist ausgeführt, dass allen Nutzern Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge (Fahrräder und PKW) zur Verfügung gestellt werden. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m vor. Dies wird vorliegend nicht überschritten.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die von der Tiefgarage unterbauten Flächen sind mit einer, mind. 1,0 m dicken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft intensiv zu begrünen. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € zu leisten.
Die nicht überbauten Flächen (insb. der Vorgarten) sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Im Grünbereich sind, gem. Freiflächenplan 5 standortgerechte Laubbäume, davon 4 im Vorgartenbereich zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Aufgrund des insgesamt relativ hohen Unter-/Überbauungsgrades ist das Dach des Nebengebäudes mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 135 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
