Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 15.06.2021, bzw. 09.07.2021 beantragte Frau xxx die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit 19 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, Gem. Obernau, Hauptstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück, bestehend aus 5 Flurstücken mit einer Gesamtgröße von 2.224 m² wurde bisher ein Getränkemarkt betrieben. Im rückwärtigen Grundstücksbereich befanden sich dazugehörige Stellplätze. Es ist geplant den Gebäudebestand abzubrechen, das bislang nahezu vollständig versiegelte Grundstück zu entsiegeln und mit 2 Mehrfamilienhäusern zu bebauen.
Im Vorderhaus sind 9 Wohnungen geplant. Das Gebäude soll aus 3 Gebäudeteilen, jeweils zweigeschossig mit Dachgeschoss bestehen. Die Gebäudeteile werden durch ein mittig gelegenes Treppenhaus zentral erschlossen. 2 giebelständige Gebäudeteile sollen an der Grenze zur Hauptstraße, in Anlehnung an die vorhandene Bebauung im Ensemble mit steilen Satteldächern (DN 52°) errichtet werden. Der dritte Gebäudeteil fügt sich, um 90° gedreht, trauständig, mit gleicher Dachneigung an die beiden Vordergebäude an.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Hinterhaus mit 10 Wohnungen geplant. Das Gebäude besteht aus 2 Gebäudeteilen mit insgesamt 3 Vollgeschossen, davon das oberste Geschoss als Staffelgeschoss. Dieses erhält ein extensiv begrüntes Pultdach mit einer Dachneigung von 6°. Das Staffelgeschoss erreicht etwa 2/3 der Grundfläche des Erd-, bzw. Obergeschosses.
Die Wohnflächen der 19 geplanten Wohnungen teilen sich wie folgt auf:
- 2 zwischen 60 - 70 m²
- 13 zwischen 70 - 80 m²
- 4 zwischen 90 - 99 m²
Die Gesamtwohnfläche liegt bei 1.530 m².
Die notwendigen Stellplätze werden oberirdisch auf dem Grundstück nachgewiesen. 1 Stellplatz ist direkt von der Hauptstraße aus anfahrbar. Die 18 weiteren Stellplätze befinden sich im Innenhof zwischen dem Vorder- und dem Hinterhaus. Die Stellplätze sind über eine Zufahrt von der Hauptstraße aus erreichbar. Die Lage der geplanten Zufahrt deckt sich mit der Zufahrt zum bisher betriebenen Getränkemarkt.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit 9 Bäumen bepflanzt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 90 m² wird auf dem Grundstück auf zwei Teilflächen verteilt an der nordwestlichen Grundstücksgrenze nachgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „Allgemeinen Wohngebietes“ gemäß § 4 BauNVO. Aus der näheren Umgebung lässt sich folgender Maßstab ableiten:
Allgemeines Wohngebiet - WA
überbaute Grundstücksfläche: bis 100 %
Zahl der Vollgeschosse: II + D
halboffene Bauweise
Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet Obernau und ist mit dem Vorderhaus sowie mit einem geringen Teil des Baukörpers des Hinterhauses denkmalrechtlich im Ensemble „Ortskern Obernau“ einzuordnen. Hier sind insbesondere die Gestaltungsgrundsätze des Integrierten Handlungskonzepts zu beachten:
- Die Hauptstraße ist geprägt durch die Bautypologie der Haus-Hof-Bebauung mit dahinterliegendem Scheunenkranz
- Die Wohnfunktion soll durch ein Wohnen in allen Lebensphasen gestärkt werden
- An der Hauptstraße sollen giebelständige Hauptgebäude in halboffener Bauweise mit hoher Dachneigung mit verputzter Lochfassade an der Giebelseite entstehen
- Einfriedungen sollen als Mauern ausgeführte werden
- Abschluss der Grundstücke zur Hauptstraße hin mit Hoftoren
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Die Umgebungsbebauung ist geprägt von der halboffenen Bauweise der Hauptstraße mit giebelständigen Haupthäusern und einer relativ heterogenen rückwärtigen Bebauung, die im östlichen Bereich der Hauptstraße nicht mehr die Durchgängigkeit des Scheunenkranzes der westlichen (mainseitigen) Bebauung erkennen lässt. Erkennbar ist eine heterogene rückwärtige Dachlandschaft, die bisweilen auch Pultdächer aufweist und eine zweigeschossige Bebauung mit zum Teil steilen Dachgeschossen, die teilweise ein drittes Vollgeschoss bilden. Die überbaute Grundstücksfläche ist sehr unterschiedlich, jedoch sind die Grundstücke – vor allem wenn es sich um sehr kleine Grundstücke handelt – stark ausgenutzt.
Die GRZ I liegt bei vorliegendem Bauvorhaben bei 0,33, die GRZ II bei 0,63 und die GFZ beträgt 0,93. Das Vorderhaus besitzt 2 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Das Hinterhaus besitzt 2 Vollgeschosse und ein zurückgesetztes Staffelgeschoss. Die Dachform des Rückgebäudes ist in der näheren Umgebung bei Nebengebäuden vorhanden. Durch den Rücksprung des obersten Geschosses wird eine deutliche Zurücknahme des Geschosses in seinem städtebaulichen Erscheinungsbild erreicht, so dass dieses als Dachgeschoss erkennbar wird. Dieser Bereich des Grundstückes unterliegt darüber hinaus nicht mehr dem Ensembleschutz. Dieser gilt jedoch für das an der Hauptstraße gelegene Wohngebäude und wurde in der Planung berücksichtigt.
Sowohl in baulicher Höhe, überbauter Grundstücksfläche und der Art der Nutzung fügt sich das Bauvorhaben damit noch in die Umgebungsbebauung ein.
Sanierungsgebiet – Integriertes Handlungskonzept
Das Integrierte Handlungskonzept sieht weiterhin diverse Gestaltungsgrundsätze vor, die im Wesentlichen durch das Bauvorhaben eingehalten werden:
- Die Bautypologie des Haupthauses an der Hauptstraße wird mit den beiden giebelständigen Teilbaukörpern fortgeführt
- Die gänzliche Barrierefreiheit der beiden Mehrfamilienhäuser ermöglichen ein Wohnen gerade auch für ältere Personen
- Die verputze Lochfassade entspricht den Gestaltungsgrundsätzen des integrierten Handlungskonzepts
- Die Haupteinfahrt zum Grundstück wird mit einem Hoftor abgeschlossen, das direkt an das Haupthaus anschließt
Das vorliegende Bauvorhaben entspricht mit dem Vorderhaus damit den Grundsätzen des Integrierten Handlungskonzeptes.
Bauweise
Die an der Hauptstraße vorherrschende Bauweise ist eine halboffene Bauweise, die jedoch vereinzelt durch aneinandergrenzende Hoftore unterbrochen wird. Da sich das Baugrundstück im Sanierungsgebiet „Ortskern Obernau“ befindet, sind darüber hinaus auch die Vorgaben des Integrierten Handlungskonzepts einzuhalten. Diese sehen u.a. den Erhalt der halboffenen Bauweise vor. Zwar grenzen die beiden Teilbaukörper des Vorderhauses nicht direkt an die Grundstücksgrenze des Nachbargebäudes an, durch ihren geringen Abstand voneinander wird jedoch das städtebauliche Gesamtbild der Hauptstraße verbessert und gestärkt und der Abschluss mit Hoftor zum Nachbargrundstück Hauptstraße xxx unterstreicht die Typologie der Haus-Hof-Bebauung.
Denkmalschutz
Das geplante Bauvorhaben liegt teilweise innerhalb eines denkmalgeschützten Ensembles und ist in der Denkmalliste mit folgender Bezeichnung eingetragen (Aktennummer: E-6-61-000-4):
Ortskern Obernau
Das Ensemble Ortskern Obernau wird wie folgt beschrieben:
Das seit Ende des 12. Jh. bezeugte, ehemals ummauerte Straßendorf ist unmittelbar am Main gelegen. Es zeigt eine regelmäßige Hofreihung beiderseits der Hauptstraße. Die Wohnhäuser der Hofanlagen stehen, meist jeweils von einem Einfahrtstor begleitet, giebelständig zur Straße; die tiefen Grundstücke werden nach hinten durch die Scheunen abgeschlossen, die mainseits einen noch weitgehend ungestörten Scheunenrand bilden. Die ältesten Häuser und Toranlagen entstammen dem 16./17. Jh. Das Straßenbild wird durch die spätbarocke Turmfront der ehem. Pfarrkirche beherrscht, deren östliche Teile bei einem Brand 1942 vernichtet wurden.
Im Rahmen der Umsetzung des Bauvorhabens wird der Gebäudebestand auf den Grundstücken abgebrochen. Die Gebäude selbst stehen nicht als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz. Sie wurden im Juni 1982 als Einzelhandelsgeschäft genehmigt. Im Jahr 2003 erfolgte eine Nutzungsänderung als Getränkemarkt. Im Wesentlichen besteht das abzubrechende Gebäude aus einem eingeschossigen Flachdachgebäude, mit zwei kleinen giebelständigen Gebäudeteilen an der Hauptstraße, welche das historische Ensemble entsprechend aufnehmen.
Die beiden geplanten vorderen Gebäudeteile nehmen ebenfalls die historische bauliche Struktur des alten Obernauer Ortskerns auf. Diese werden mit steilem Satteldach (DN = 52°) giebelständig zur Hauptstraße errichtet. Der dritte Gebäudeteil ist rückseitig, mit Traufe und First parallel zur Hauptstraße geplant und nimmt damit die Scheunenreihung auf.
Das Hinterhaus befindet sich nur mit einem geringen Teil (ca. ¼ des Baukörpers) innerhalb des Ensemblebereiches.
Die Untere Denkmalschutzbehörde, die Heimatpfleger und das Bay. Landesamt für Denkmalpflege wurden beteiligt. Das Landesamt hat zwar die zwei giebelständigen Gebäudeteile an der Hauptstraße und das Wohnen im Ensemble positiv hervorgehoben, jedoch letztlich die Zustimmung nicht erteilt. Aus Sicht des Landesamtes sollte die historische Struktur im alten Ortskern, wie sie vor Errichtung des nunmehr als Getränkemarkt genutzten Gebäudes im Jahr 1982 vorhanden war, wiederhergestellt werden. Durch das Treppenhaus, mit dem die drei Gebäudeteile im vorderen Bereich verbunden sind, würde jedoch die Wirkung eines Gebäudekomplexes entstehen. Aus Sicht der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Aschaffenburg kann dennoch das Bauvorhaben im Ergebnis befürwortet werden. Durch das Treppenhaus wird die Barrierefreiheit aller Gebäudeteile hergestellt, so dass auch ein Wohnen für die ältere Generation möglich ist. Entwicklungsziele des Integrierten Handlungskonzeptes sind gerade das Wohnen im alten Ortskern und die Stärkung der Wohnfunktion durch die Möglichkeit für ein Wohnen in allen Lebensphasen, was durch das Angebot an barrierefreien Wohnungen mit dem Bauvorhaben verwirklicht wird. Auch die übrigen Grundsätze des Handlungskonzeptes sind durch das Vorderhaus eingehalten. Zudem ist das Dach des Verbindungsbaus in seiner Wirkung untergeordnet, da sich dieses in der Dachlandschaft des 3. zurückgesetzten Gebäudeteils weitestgehend verliert. Bereits im Vorfeld wurden denkmalpflegerische Belange durch die Untere Denkmalschutzbehörde gegenüber dem Bauherrn angeführt und Änderungen im Sinne des Integrierten Handlungskonzeptes sowie des Ensembleschutzes veranlasst, die der Bauherr letztlich auch im Wesentlichen umgesetzt hat.
Dem Bauvorhaben wird unter der Auflage zugestimmt, dass die Dachflächen des Vorderhauses mit Biberschwanztonziegel zu decken sind und die Fassadenfarben und Materialien mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen sind.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 19 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 19 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 19 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.530 m² sind daher 31 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Auf dem Baugrundstück sind derzeit 30 Fahrradstellplätze vorgesehen. Zusätzlich hat der Bauherr einen weiteren Fahrradabstellplatz auf dem Grundstück nachzuweisen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Diese Zufahrtsbreite wird durch den barrierefreien Stellplatz an der Hauptstraße mit einer Breite von 3,5 m und der Zufahrt zu den rückseitig gelegenen Stellplätzen mit einer Breite von ebenfalls 3,5 m um insgesamt 3,5 m überschritten. In diesem Umfang kann eine Abweichung gewährt werden, da sich diese, in Anbetracht der Größe des Vorhabens in einem angemessenen Rahmen bewegt.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Hauptstraße gesichert.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx, Gem. Obernau sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Das Grundstück ist derzeit fast vollständig versiegelt. Durch die Baumaßnahme erfolgt eine deutliche Entsiegelung des Grundstücks, die GRZ II liegt demnach noch bei 0,63. Dies bedeutet ein Plus von ca. 800 m² Grünfläche.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 19 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 5 Bäumen. In der Freiflächenplanung wird die Pflanzung von 9 Laubbäumen, davon 1 im Vorgartenbereich nachgewiesen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Das Dach des Hinterhauses mindestens extensiv zu begrünen oder mit einer Photovoltaikanlage zu versehen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 90 m² ist im nordwestlichen Grundstücksbereich mit zwei Teilflächen vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
