Der rechtskräftige Bebauungsplan Anwandeweg sieht für den Bereich Martin-Luther-Straße/ Theodor-Heuss-Straße eine Ergänzung der zentralen Angebote im Bereich des Geschwister-Scholl-Platzes vor (vgl. Anlage 1).
So wird für den bestehenden Lebensmittel-Supermarkt eine Erweiterungsmöglichkeit im Bereich des heutigen Parkplatzes geschaffen.
Auf der gegenüberliegenden Seite wurden weitere Parkplätze geschaffen (bereits realisiert) und eine Mischgebietsfläche, die neben einem ergänzenden Einzelhandelsangebot (z.B. Drogeriemarkt) auch eine Seniorenpflegeeinrichtung umfassen. Weiterhin wurde eine Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertagesstätte (in Realisierung) ausgewiesen. Die Nutzungen sind gemäß dem städtebaulichen Konzept für das Neubaugebiet Anwandeweg so angeordnet, dass ein korrespondierender Platzbereich zum Geschwister-Scholl-Platz entsteht und eine neue Mitte für den wachsenden Stadtteil Nilkheim und das Baugebiet Anwandeweg ausgebildet wird (Martin-Luther-Platz).
Der Stadtrat hat zur Nutzung der städtischen Grundstücke am Martin-Luther-Platz/ an der Theodor-Heuss-Straße einen Grundsatzbeschluss gefasst, der insbesondere eine Konzeptvergabe für eine Seniorenpflegeeinrichtung vorsieht.
Trotz vielfacher Bemühungen besteht für den bestehenden Lebensmittel-Supermarkt in der Wohnanlage auf Grund von eigentumsrechtlichen Vorbehalten leider keine Chance, die planungsrechtlichen Möglichkeiten zur Betriebserweiterung auszuschöpfen.
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist der bestehende Markt mit der begrenzten Verkaufsfläche nicht dauerhaft marktfähig. Um für die wachsende Nachfrage - nicht zuletzt aus dem Baugebiet Anwandeweg mit prognostizierten rd. 2.000 neuen Einwohnern - ein ausreichend attraktives Angebot zu schaffen, ist ein leistungsfähiger Lebensmittel-Vollsortimenter auf erweiterter Verkaufsfläche erforderlich. Wenn diese Einrichtung nicht wie geplant durch eine Erweiterung des bestehenden Marktes erfolgen kann, so sollte - aus Sicht der Verwaltung - eine Entwicklungs-alternative aufgezeigt werden.
Zur Kompensation bietet sich die Mischgebietsfläche an der Theodor-Heuss-Straße an, die nach Bebauungsplan eine Nutzungskombination aus Einzelhandel und Pflegeeinrichtung vorsieht. Hier war die Ansiedlung eines Drogeriemarktes angedacht, wenn der Supermarkt sich im Bestand hätte erweitern können.
Ein Lösungsvorschlag ist, dass auf der Mischgebietsfläche an der Theodor-Heuss-Straße ein Standort für einen Supermarkt entsteht und der geplante Drogeriemarkt hingegen die bestehenden Marktflächen am Geschwister-Scholl-Platz nutzt.
Ein leistungsfähiger Lebensmittel-Vollsortimenter benötigt jedoch für die Verkaufs- und Lagerflächen einen größeren Flächenbedarf als für einen (bisher geplanten) Drogeriemarkt vorgesehen wurde. Bei einer Grundstücksgröße von rd. 6.500 qm ergibt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans (GRZ 0,6) eine überbaubare Fläche von rd. 3.900 qm – wovon bereits ca. 2.250 qm für den Einzelhandelsmarkt benötigt werden.
Die Baufelder des Bebauungsplans sind für die diese Nutzungsalternative nicht hinreichend bemessen. Der Bebauungsplan müsste hierfür geändert werden.
Neben dem Erfordernis einer leistungsfähigen Nahversorgung soll aber von dem Ziel der Ansiedlung einer bedarfsgerechten Pflegeeinrichtung an dem Standort nicht abgerückt werden. Es ist ein übergeordnetes Ziel des städtebaulichen Konzeptes für das Baugebiet Anwandeweg an dieser Stelle zentrale Einrichtungen der Nahversorgung mit sozialen und Gemeinbedarfs-nutzungen zu kombinieren.
Die Nutzungskombination aus Pflegeeinrichtung und den gesteigerten Anforderungen durch den Lebensmitteleinzelhandel stellt jedoch sehr enge Anforderungen an die Grundstücksausnutzung.
Um die Machbarkeit und die Spielräume für diese Planung zu beleuchten wurde das auf Senioreneinrichtungen spezialisierte Unternehmen Immotec von der Verwaltung beauftragt eine Konzeptstudie zu erstellen, die die jeweiligen spezifischen Nutzungsanforderungen einer bedarfsgerechten Pflegeeinrichtung und eines leistungsfähigen Lebensmitteleinzelhandels berücksichtigt und sinnvoll kombiniert.
Die Konzeptstudie (siehe Anlage 2) beinhaltet eine auf den Stadtteil bezogene Bedarfsanalyse
für eine Pflegeeinrichtung und den Einzelhandel und stellt an Hand von fünf Varianten Nutzungsmöglichkeiten vor.
Die Studie beschreibt, dass sich die bestehenden Pflegeeinrichtungen derzeit auf den Innenstadtbereich (zzgl. 4 Einrichtungen in Damm und 2 innenstadtnah in Schweinheim) konzentrieren.
In den westlichen, vom Main umschlossenen Stadtteilen Nilkheim und Leider gibt es für ca. 8.800 Einwohner derzeit nur eine Seniorenwohnanlage in Leider.
Das neue Baugebiet Anwandeweg ist für ca. 2.000 weitere Einwohner konzipiert.
Rechnerisch ergibt sich nach der Analyse von Immotec für 2030 einen Bedarf von 147 Pflegeplätzen für die Stadtteile Nilkheim + Leider bei ca. 10.800 Einwohnern (101 Plätze für Nilkheim bei ca. 7.400 Einwohnern).
Die Studie hat hierbei alle drei Formen der Seniorenpflege (Stationäre Pflege, teilstationäre Pflege und ambulante Pflege) berücksichtigt und bedarfsgerecht in die Nutzungskonzepte eingepflegt. So werden hier von stationären Pflegeplätzen über Kurzzeit-, Tages- und Nachtpflegeplätze auch selbstbestimmtes Seniorenwohnen berücksichtigt.
In die Studie sind sowohl die spezifischen Anforderungen der Pflegeeinrichtung und Wohnformen als auch der Einzelhandelsnutzung eingeflossen. Ein öffentliches Café soll im Marktbereich integriert werden. Diese Nutzungskombination aus Wohnen, Pflege, Gastronomie und Einzelhandel ist eine Erweiterung der so genannten Verbundprojekte von Wohnen und Pflege, die aktuell als Zukunftsmodelle der Seniorenpflege diskutiert werden. Diese Nutzungskombination entspricht auch dem übergeordneten Ziel des städtebaulichen Konzeptes für das Baugebiet Anwandeweg hier zentrale und soziale Einrichtungen zu verbinden.
In der anliegenden Studie werden an Hand der erarbeiteten Grundlagen die verschiedenen Nutzungsbausteine (Wohnen, Pflege, Gastronomie und Einzelhandel) zusammengestellt und in fünf verschiedenen Varianten untersucht.
Aus Sicht der Verwaltung sind im Ergebnis die Varianten 1 bis 3 zu bevorzugen, da nur diese die gewünschte Kombination aus Wohnen, Pflege, Gastronomie und Einzelhandel ermöglichen.
Die Studie von Immotec empfiehlt, die Nutzungsvariante 3 weiterzuentwickeln, dies hat betriebsorganisatorische, aber auch städtebauliche Gründe. Aus städtebaulicher Sicht wird das ursprüngliche Ziel einer räumlichen Verbindung zwischen dem Geschwister-Scholl-Platz und dem Martin-Luther-Platz mit dieser Lösung am besten aufrechterhalten.
Das Gutachten macht jedoch deutlich, dass eine Kombination aus Pflegeeinrichtung und Lebensmitteleinzelhandel nur mit entsprechenden Kompromissen umsetzbar ist; stellt aber fest, dass dieses Ziel realistisch ist.
Bei der zu beschließenden Weiterentwicklung der Nutzungsvariante 3 sollen insbesondere noch weitere Qualitäten hinsichtlich des Freiraumangebotes und der Außenbereichsgestaltung herausgearbeitet werden, sodass nicht nur die jeweiligen Nutzungen untereinander funktionieren, sondern sich auch in das städtebauliche Gefüge einpassen. Die Integration geschützter Freiräume für die Pflegeeinrichtung in die Grünflächen entlang des Überlaufbeckens erscheint hierbei sinnvoll und sollte vertiefend geprüft werden.
Bei der Weiterentwicklung der Konzeptvariante wird das Sozialreferat eng eingebunden.
Weitere Schritte:
Wenn der Stadtrat den Beschlussvorschlägen folgt, sollte ein Aufstellungsbeschluss zur Teiländerung des Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“ in den Stadtrat eingebracht werden.
Parallel wird die Konzeption auf Grundlage der Variante 3 weiterentwickelt und dem Stadtrat vorgestellt.
Für die zielgerichtete Vergabe des städtischen Grundstücks sind Kriterien zu entwickeln, die eine Ausschreibung in Form eines Investorenwettbewerbs und/ oder einer Konzeptvergabe ermöglicht. Die Vergabe erfolgt in den Schritten Ausschreibung und Vergabeentscheidung jeweils auf Beschluss des Stadtrates.
Mit den im Verfahren ausgewählten Investoren können über verschiedene Instrumente die städtischen Zielsetzungen gesichert werden. Die Verträge (Grundstückskaufvertrag, städtebaulicher Vertrag) werden durch den Stadtrat ebenso beschlossen, wie die Verfahrensschritte zur Änderung des Bebauungsplans.
Bezeichnung aller Anlagen (Pläne, Anträge, Sonstiges):
Anlage 1: Ausschnitt aus Bebauungsplan 07/06 „Anwandeweg“ (Ausschnitt Theodor-Heuss-Str./ Martin-Luther-Str.)
Anlage 2: Konzeptstudie Seniorenwohnanlage „Anwandeweg“ Aschaffenburg-Nilkheim
