Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 24.02.2021 beantragte der Bauherr xxx die Errichtung eines Garagenparks auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Damm, Schönbergweg, 63741 Aschaffenburg.
Geplant ist, das bestehende Gebäude abzubrechen und durch einen Garagenpark mit 55 Systemgaragen, angeordnet in 5 Reihen zu ersetzen. Die Garagen sind zur Vermietung für Trailer, Anhänger, Boote etc. vorgesehen und verfügen über eine Breite von 3,50 m, bei einer Tiefe von 7,14 m, 7,28 m oder 8,06 m. Die Garagenfläche liegt bei insgesamt 1.470 m². Die Gesamtgrundstücksgröße beträgt 3.533 m².
Das Baugrundstück ist großflächig von Flächen umgrenzt, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (Verunreinigung mit Kohlenwasserstoffen, polyaromatische Kohlenwasserstoffe und anthropogene Auffüllungen). Weiterhin ist aufgrund des früheren Betriebs einer Kfz-Werkstatt auf dem Baugrundstück eine Schadstoffbelastung des Bodens und des Grundwassers nicht auszuschließen.
Die ursprüngliche Planung vom 24.02.2021 war nicht genehmigungsfähig, da einerseits eine ausreichende Begrünung, wie auch eine Niederschlagswasserversickerung auf dem Grundstück nachzuweisen war, andererseits die v.g. Bodenbelastung den v.g. Anforderungen entgegenstand. Die konfligierenden Anforderungen waren zunächst in Ausgleich zu bringen. In Abstimmung mit den betroffenen Dienststellen wurde die Planung geändert und am 11.11.2021 eingereicht.
Die notwendige Begrünung wird im südlichen Grundstücksbereich, außerhalb der kontaminierten Flächen mit 12 Laubbäumen nachgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans für das Gebiet „Südwestlich Schönbergweg“ zwischen Linkstraße, Schönbergweg und Bahnlinie Frankfurt-Aschaffenburg (Nr. 18/9). Dieser setzt für den das Bauvorhaben betreffenden Bereich folgendes fest:
Gewerbegebiet
zulässig sind Betriebe und Anlagen, die eine zulässige Geräuschemission
von 60/45 dB(A) je qm Tag/Nacht nicht überschreiten
GRZ 0,8
GFZ 2,0
max. III Vollgeschosse
besondere Bauweise, die der offenen Bauweise entspricht und in der die Gebäude das Maß von 50 m Länge überschreiten dürfen, wenn es die Grundstücke bei Beachtung der seitlichen Grenzabstände zulassen
zulässig ist auch eine gemeinsame, einseitige Grenzbebauung für gewerbliche Gebäude bis 5 m Traufhöhe bei gegenseitigem Einvernehmen
max. Gebäudeoberkante 12 m
gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Flächen (je 300 m² privater Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum mit einem Mindest-Stammumfang 16-18 cm zu pflanzen
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt nach § 30 BauGB.
Art der baulichen Nutzung
In einem Gewerbegebiet sind, gem. § 8 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze allgemein zulässig. Der geplante Garagenpark hält sich innerhalb dieser Festsetzung. Überschreitungen der zulässigen Geräuschemissionen sind nicht zu befürchten.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GFZ von 0,44 und unterschreitet damit die zulässige GFZ von 2,0 deutlich.
Allerdings wird durch die vorliegende Planung die GRZ von 0,8 um 0,08 überschritten. Eine Befreiung von der Überschreitung der GRZ kann aus folgenden Gründen erteilt werden:
- Aufgrund der großflächigen Belastung der Böden mit umweltgefährdenden Stoffen ist eine GRZ von 0,8 nicht realisierbar und es stehen generell kaum Flächen zur Begrünung und Bepflanzung zur Verfügung.
- Im geänderten Freiflächenplan vom 10.11.2021 wurde der Grünflächenanteil durch Versetzen der Garagen 1 - 26 nach Norden bis zum Mindestgrenzabstand von 3 m und der Erweiterung der Grünflächen im südwestlichen Bereich durch Reduzierung der überdimensionierten Zufahrt zu den Garagenzeilen 27 - 55 sowie dem Ausbilden einer begrünten Dreiecksfläche vor der Garage 27 (vorher 29) erhöht.
- Eine weitere Erhöhung der Begrünung ist nicht möglich, da die 8 – 9 m breiten Rangierflächen vor den Garagen zum Rangieren der für die Vermietung für Trailer, Anhänger, Boote, etc. vorgesehenen Garagen benötigt werden.
Die Grundzüge der Planung werden durch die Befreiung nicht berührt.
Bauweise
Die Garagenzeilen weisen an der längsten Stelle eine Länge von 45,5 m auf. Insofern ist eine offene Bauweise eingehalten.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Überbaubare Flächen / Altlastenflächen / Freiflächengestaltung
Die südliche Baugrenze wird mit Garage Nr. 48 geringfügig mit einer Dreiecksfläche von ca. 1 m ² überschritten. Die Überschreitung ist geringfügig und kann, gem. § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO im Wege der Ausnahme zugelassen werden.
Das Baugrundstück ist großflächig von Flächen umgrenzt, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (Verunreinigung mit Kohlenwasserstoffen, polyaromatische Kohlenwasserstoffe und anthropogene Auffüllungen). Weiterhin ist aufgrund des früheren Betriebs einer Kfz-Werkstatt auf dem Baugrundstück eine Schadstoffbelastung des Bodens und des Grundwassers nicht auszuschließen.
Gem. Feststellung der unteren Bodenschutzbehörde werden die Garagen auf ebenerdiger Fläche errichtet. Aus Sicht des Bodenschutzes sind daher keine Maßnahmen veranlasst. Im Falle einer Entsiegelung oder Eingriffe in den Boden ist die Untere Bodenschutzbehörde zu beteiligen.
Je 300 m² privater Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum mit einem Mindest-Stammumfang von 16-18cm zu pflanzen. Bei einer Grundstücksfläche von ca. 3.533 m² sind daher insgesamt 12 Laubbäume zu pflanzen. Es werden gem. Freiflächenplan vom 11.11.2021 insgesamt 12 Bäume gepflanzt. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbaubaren, nicht belasteten Flächen sind zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Lagerräume und -plätze je 3 Beschäftige 1 PKW-Stellplatz erforderlich. Die Anzahl der Beschäftigten des Betriebs liegt bei 3. Hieraus ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 1 PKW-Stellplätze.
Je 5 Beschäftigte ist ein Fahrradabstellplatz nachzuweisen.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung des Baugrundstückes ist vom Schönbergweg aus gesichert. Die Grundstücke Fl.Nrn. xxx, xxx und xxx, Gem. Damm sind zu vereinigen oder zu verschmelzen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Im Zufahrtsbereich von der öffentlichen Stichstraße ist eine 6 m breite Toranlage geplant.
Eine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS von der max. zulässigen Zufahrtsbreite kann gewährt werden, da diese Breite in einem angemessenen Verhältnis zur geplanten Grundstücksnutzung steht.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
