I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.12.2021 beantragte die Firma Dreßler Bau GmbH die Errichtung von 3 Mehrfamilienhäusern mit 54 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Müllerstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Auf dem Grundstück der bisherigen Firmenzentrale der Firma Dreßler Bau GmbH ist die Errichtung von drei, für Wohnzwecke genutzte Gebäude geplant. Das Baugrundstück besteht derzeit aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 4.169 m². Die Teilflächen sollen vereinigt werden und bilden ein Baugrundstück.
Geplant ist, die Bestandsgebäude – mit Ausnahme des Gebäudes Müllerstraße xxx – abzubrechen und neu zu bebauen. Zwei der neuen Mehrfamilienhäuser werden straßenbegleitend als offene Zeilenbauten, entlang der Theresienstraße, bzw. der Müllerstraße positioniert. Hinzu kommt ein weiterer Zeilenbau im Innenbereich, parallel zur Theresienstraße.
Die Gebäude sind jeweils dreigeschossig, zuzüglich Staffelgeschoss geplant. Zwei Dachflächen werden extensiv begrünt. Auf einer Dachfläche ist eine Photovoltaik-Anlage vorgesehen.
Insgesamt sind 54 Wohneinheiten geplant, davon
- 8 Zweizimmerwohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 58 bis 62 m²,
- 32 Dreizimmerwohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 75 bis 95 m²,
- 14 Vierzimmerwohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 91 bis 99 m².
Die Gesamtwohnfläche des Neubauvorhabens beläuft sich auf 4.538 m². Das Bestandsgebäude in der Müllerstraße xx verfügt über 3 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 288 m². 14 Wohnungen sind als barrierefreie Wohnungen vorgesehen. Alle Wohnungen werden mit Aufzug erschlossen.
Die drei Gebäude sind unterkellert. Im Kellergeschoss sind Kellerabteile, Technikräume und Fahrradabstellräume geplant. Jede Gebäudezeile besteht aus 2 selbständigen Häusern mit separatem Zugang, Treppenhaus und Aufzugsanlage und Kellerräumen. Die Anlage teilt sich auf in
- Gebäudezeile 1 entlang der Theresienstraße mit Häusern 1 und 2
- Gebäudezeile 2 entlang der Müllerstraße mit Häusern 3 und 4
- Gebäudezeile 3 im Innenbereich mit Häusern 5 und 6
Im inneren Bereich zwischen den drei Gebäudezeilen ist eine Tiefgarage mit 28 PKW-Stellplätzen geplant. Die 3 m breite Zufahrt mündet in die Theresienstraße. Die Tiefgarage wird mit einer ca. 30 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und begrünt. Gem. Freiflächenplan ist zwischen den Gebäuden ein begrünter Spiel- und Aufenthaltsbereich geplant. Insgesamt sind 12 Baumpflanzungen vorgesehen.
Von den notwendigen PKW-Stellplätzen werden 28 in der Tiefgarage und 30 im nördlichen Grundstücksbereich, mit Zufahrt zur Müllerstraße nachgewiesen. In den Fahrradabstellräumen sind 114 Fahrradabstellplätze vorgesehen. Zusätzlich befinden sich vor jedem Hauseingang je 3 (insgesamt 18) Fahrradabstellplätze.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich, vom Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in Richtung Müllerstraße gemessen, ca. 16 m innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplans 18/6 für das Gebiet zwischen Ottostraße, westlicher Begrenzung und Merlostraße. Dieser enthält im Bereich des Hauses 6 ein Baufenster mit der Festsetzung Gewerbegebiet (GE) mit IV Vollgeschossen und im Bereich des Hauses 1 die Festsetzung (MI), aber kein Baufenster.
Weiterhin liegt das Vorhaben in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der aufgrund seiner Prägung (Gewerbe, Wohnen) als „Mischgebiet“ im Sinne des § 6 BauNVO eingestuft wird.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist teilweise (östlicher Grundstücksteil) nach den Vorgaben des Bebauungsplanes 18/6, d.h. § 30 Abs. 1 BauGB und im Wesentlichen (westlicher Grundstückteil) nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Art der baulichen Nutzung
Die beantragte Wohnnutzung mit insgesamt 54 Wohneinheiten ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im Bereich des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ grundsätzlich zulässig. In dem, gem. Bebauungsplan als Teilbereich festgesetzten Mischgebiet (MI) ist eine Wohnnutzung ebenfalls zulässig. Im Bereich des, gem. Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebietes (GE) ist hingegen eine Wohnnutzung nicht zulässig.
Eine Befreiung von der gem. Bebauungsplan festgesetzten Art der baulichen Nutzung „Gewerbegebiet - GE“ kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden.
Der Bebauungsplan hatte nur zur Sicherung des (inzwischen abgebrochenen) gewerblichen Bestandsgebäudes der Firma Dreßler um dieses ein Baufenster mit der Festsetzung „Gewerbegebiet – GE“ gezogen. Der komplette Bereich des Bebauungsplanes nördlich der Theresienstraße, in dem auch der Teilbereich „Gewerbegebiet – GE“ liegt, setzt dort ein Mischgebiet (MI) fest. Dies entspricht auch der dort vorhandenen tatsächlichen Nutzung. Mit dem Rückbau des gewerblichen Gebäudes der Firma Dreßler ist die Festsetzung „Gewerbegebiet – GE“ auf dieser Teilfläche im Bebauungsplan überholt.
Die geplante Wohnnutzung passt sich harmonischer und störungsfreier in den Rahmen der umliegenden Bebauung ein, der einem Mischgebiet entspricht und im Bebauungsplan als „MI“ festgesetzt ist. Die Befreiung ist somit städtebaulich vertretbar.
Eine Befreiung ist auch mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück befindet sich ein Dialysezentrum. Dieses fügt sich – als nicht störender Betrieb des Gesundheitswesens - in ein Mischgebiet ein (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 5 BauNVO) und steht nicht in einem Spannungsverhältnis zu einer Wohnnutzung. Nördlich und östlich grenzen hier bereits zahlreiche Wohnnutzungen an. Es ist davon auszugehen, dass auch die nunmehr von Westen heranrückende Wohnbebauung zu keinen Spannungen führt. Der Vertreter des Dialysezentrums hat dem Bauvorhaben zugestimmt.
Überbaubare Flächen
In dem Teilbereich des Bebauungsplanes 18/6, welcher, entlang der Theresienstraße als Mischgebiet (MI) festgesetzt ist befindet sich keine, als überbaubar festgesetzte Fläche.
Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden.
Durch die geplante Bebauung werden die festgesetzten Baufenster nicht berührt, d.h. die durch den Bebauungsplan gesicherte Bebauungsmöglichkeit entlang der Theresienstraße ist weiterhin umsetzbar. Der festgesetzte zu erhaltende Baum ist nicht mehr vorhanden, wird aber durch die geplanten Baumpflanzungen an anderer Stelle ersetzt. Die festgesetzte Fläche für Entsorgungsanlagen, die teilweise überbaut wird, wurde nicht gebaut und ist an dieser Stelle auch nicht mehr erforderlich.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Unter Berücksichtigung der notwendigen Abstandsflächen ist ein ausreichender Gebäudeabstand gewahrt. Der Vertreter des Dialysezentrums hat dem Bauvorhaben zugestimmt.
Entlang der Theresienstraße wird die vom Dialysezentrum vorgegebene Bauflucht von der Gebäudezeile 1 übernommen. Entlang der Müllerstraße rückt die Gebäudezeile 2, abweichend von der bestehenden Bauflucht um ca. 1,5 m von der Straßenbegrenzungslinie, zugunsten eines Grünstreifens ab.
Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächen der geplanten Gebäudezeile 1 entlang der Theresienstraße und der parallel verlaufenden Gebäudezeile 2 im Innenbereich liegen bei je ca. 456 m², die der Gebäudezeile 3 bei ca. 559 m². Die Gebäudegrundflächen liegen damit im Rahmen der umliegenden Bebauung. Im Vergleich verfügt das Gebäude Merlostraße xx+xx+xx über eine Grundfläche von ca. 483 m², das Gebäude Müllerstraße xx über eine Grundfläche von ca. 565 m², das innenliegende Gebäude Merlostraße xx+xx über eine Grundfläche von ca. 365 m², bzw. das Gebäude Zobelstraße xx über ca. 600 m².
Die Bautiefen bewegen sich ebenfalls im Rahmen der umliegenden Bebauung.
Die 3 Gebäude erreichen eine GRZ1 (Gebäude) von 0,355, eine GRZ2 (incl. Befestigungen, außer erdüberdeckter Tiefgarage) von 0,70. Die GRZ2 (incl. erdüberdeckter Tiefgarage) erreicht einen Wert von 0,88. Die GFZ liegt bei 1,45. Dies liegt (noch) im Rahmen der umliegenden Bebauung und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Bezogen auf den Grundstücksteil und die Gebäudeteile des Hauses 1 und 6 der Gebäudezeilen 1 und 3, die innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes liegen, beträgt die GRZ1 (Gebäude) 0,36, die GRZ2 (incl. Befestigungen, außer erdüberdeckter Tiefgarage) 0,73 und die GRZ2 (incl. erdüberdeckter Tiefgarage) 0,89. Die GFZ beträgt 1,33.
Die GRZ1 wird damit eingehalten. Bei der GRZ2 ist eine Überschreitung um 50 % (§ 19 Abs. 4 BauNVO), d.h. bis 0,90, allerdings begrenzt auf den Höchstwert von 0,80 zulässig. Unter Außerachtlassung der Tiefgarage ist die GRZ2 mit einem Wert 0,73 eingehalten. Hinsichtlich der Tiefgarage kann eine Befreiung unter der Auflage zugelassen werden, dass diese mit einer mindestens 30 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und begrünt wird. Zudem sind 4 zusätzliche Laubbäume im Innenbereich der Wohnanlage zu pflanzen und dauerhaft zu sichern.
Im Bereich der geplanten Baumpflanzungen ist sicherzustellen, dass die Erdsubstratschicht, z.B. durch Aufkantung oder Hochbeet auf einer Fläche von mindestens 6 m² mindestens 80 cm beträgt.
Von der Überschreitung der GFZ um 0,13 für den Teilbereich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans kann ebenfalls eine Befreiung gewährt werden, da sich das Vorhaben nur mit einer kleinen Teilfläche innerhalb des Bebauungsplanes befindet und das Vorhaben zum größten Teil nach § 34 BauGB zu bewerten ist und sich hiernach einfügt.
Die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar und mit nachbarlichen Belangen vereinbar, insbesondere, da das geplante Vorhaben der bestehenden, gewachsenen Gebäudestruktur der näheren Umgebung entspricht.
Der westliche und größte Teil des Baugrundstückes beurteilt sich nach § 34 BauGB.
Die geplanten Gebäude liegen mit ihrer überbauten Grundstücksfläche, ihrer Baumasse und der erzielten Grundfläche im Rahmen der umliegenden Bebauung und fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die geplanten Gebäude decken sich mit ihrer baulichen Höhe und der IV-Geschossigkeit teilweise mit den Vorgaben des Bebauungsplanes, im Übrigen spiegeln sie die Höhe der (inzwischen abgebrochenen) ehemaligen IV-geschossigen, gewerblichen Bestandsgebäude der Firma Dreßler wieder und fügen sich insgesamt aufgrund der eingerückten Staffelgeschosse in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die Trauf-/Wandhöhen der umliegenden Gebäude bewegen sich im Rahmen zwischen 7,30 m und 11,56 m. Bei mehreren Gebäuden in der Müllerstraße/Merlostraße liegt der Wert bei 10 m. Die Firsthöhe bewegt sich im Rahmen zwischen 12,6 m und ca. 16 m.
Die drei geplanten Gebäudezeilen erreichen eine Trauf-/Wandhöhe zwischen 9,00 m und 9,30 m, sowie eine First-Attikahöhe von 12,30 m bis 12,70 m und fügen sich damit hinsichtlich der zulässigen Höhe ein.
Bauweise
Alle drei geplanten Baukörper entsprechen der offenen Bauweise der näheren Umgebung.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Alle 54 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 54 PKW-Stellplätzen. Für das Bestandsgebäude (Müllerstraße xx) sind weitere 3 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 28 in der Tiefgarage und 30 im nördlichen Grundstücksbereich nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 54 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 4.538 m². sind daher 91 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In den Fahrradabstellräumen sind 114 Fahrradabstellplätze vorgesehen. Zusätzlich befinden sich vor jedem Hauseingang je 3 (insgesamt 18) Fahrradabstellplätze.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Zufahrt, Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist gesichert.
Die zulässigen Zufahrtsbreiten werden zur Müllerstraße und Theresienstraße hin eingehalten.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Stellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen und der dingliche Vollzug nachzuweisen.
Abstandsflächen
Das Bauvorhaben hält mit dem Gebäudezeilen 1 und 3 zum Nachbargrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg lediglich eine Abstandsfläche von 2,54 m ein. Die erforderliche Abstandsfläche liegt bei 3,55 m. Für die Überschreitung um 1,01 m liegt eine schriftliche Abstandsflächenübernahme durch den Vertreter des Eigentümers des Nachbargrundstückes vor. Dieser Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn kann zugestimmt werden, da ein ausreichender Abstand zwischen den Gebäuden erhalten bleibt und damit der Schutzzweck der Abstandsflächen (Belichtung, Belüftung, Brandschutz, sozialer Friede) gewährleistet ist.
Zum Bestandsgebäude Müllerstraße xxx hält die geplante Gebäudezeile 2 lediglich einen Abstand von 6,5 m ein. Hierdurch überschneiden sich die Abstandsflächen der beiden Gebäude um ca. 0,8 m bis 1,0 m. Eine Abweichung kann hier gewährt werden, da auch hier der Schutzzweck der Abstandsflächen (Belichtung, Belüftung, Brandschutz, sozialer Friede) gewährleistet ist. Eine Abweichung ist auch unter Berücksichtigung der gewachsenen Gebäudestruktur in der näheren Umgebung vertretbar.
Unter Berücksichtigung der Abstandsflächenübernahme an der östlichen Grundstücksgrenze und der Abweichung zwischen dem Bestandsgebäude und der Gebäudezeile 2 werden die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 30 Außenstellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 8 Bäumen.
Zum Ausgleich der Überschreitung der GRZ2 durch die Tiefgarage sind 4 zusätzliche Laubbäume im Innenbereich der Wohnanlage zu pflanzen und dauerhaft zu sichern. Im Bereich der geplanten Baumpflanzungen ist sicherzustellen, dass die Erdsubstratschicht, z.B. durch Aufkantung oder Hochbeet auf einer Fläche von mindestens 6 m² mindestens 80 cm beträgt.
Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten, bzw. durch die Tiefgarage unterbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes der nicht überbauten und xxx € für den mit der Tiefgarage unterbauten Teil zu leisten.
Kinderspielplatz
Für das Bauvorhaben ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 272 m² nachzuweisen. Diese Fläche ist im inneren, zwischen den Gebäudezeilen 1 bis 3 geplant. Zur Sicherung der Herstellung des Kleinkinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
