I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2021 beantragte die Firma Azar Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses an der Kneippstraße mit 19 Wohneinheiten, sowie den Umbau und die Sanierung von zwei Wohnhäusern an der Würzburger Straße xx im Einmündungsbereich der Kneippstraße/Würzburger Straße mit 9 und 7 Wohneinheiten auf den beiden Baugrundstücken Fl.Nrn. 6107/1 und 6107/3, Gem. Aschaffenburg.
Das auf dem Grundstück Fl.Nr. 6107/1, Gem. Aschaffenburg rückseitig angebaute, bisher gewerblich genutzte Nebengebäude wird abgebrochen.
Umbau und Sanierung der Bestandsgebäude an der Würzburger Straße (Haus A und B)
Der unterkellerte Gebäudekomplex an der Würzburger Straße besteht aus zwei Gebäuden (Haus A und B) mit den Abmessungen von je ca. 16,5 m x 12,2 m. Das südlich gelegene Haus A verfügt im Bestand über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss und die Obergeschosse 1 bis 4. Das bisherige Satteldach soll abgebrochen und durch ein Staffelgeschoss mit Flachdach ersetzt werden. Die Oberkante der Attika erreicht mit 17,295 m über OK Würzburger Straße exakt die Firsthöhe des bisherigen Satteldaches. Haus B verfügt im Bestand über ein Kellergeschoss, Erdgeschoss und die Obergeschosse 1 bis 3. Das bisherige Satteldach soll abgebrochen und durch ein Staffelgeschoss mit Flachdach ersetzt werden. Die Oberkante der Attika erreicht mit 15,81 m über OK Würzburger Straße exakt die Firsthöhe des bisherigen Satteldaches. Im Erdgeschoss befinden sich in Haus B eine Gewerbeeinheit mit Verkaufs- und Bürofläche. In Haus A ist eine Doppelgarage integriert, außerdem sind Fahrradräume und ein Müllraum geplant.
Beide Häuser werden fußläufig über die Kneippstraße erschlossen und erhalten Treppenhäuser mit Aufzugsanlagen. Die Gewerbeeinheit ist weiterhin mit einem Zugang von der Würzburger Straße aus erreichbar.
Neubau an der Kneippstraße (Haus C)
Das in der Kneippstraße geplante Wohngebäude mit den Abmessungen 22,35 m x 12,50 m soll an die nordöstliche Grundstücksgrenze zu Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg angebaut werden, ist unterkellert und erhält 5 Geschosse mit Flachdach. Entlang der Kneippstraße sind je Geschoss für die jeweils vier Wohnungen pro Etage je ein Balkon eingeschoben geplant. Das Erdgeschoss verfügt, wegen des für die Erschließung geplanten 4,19 m breiten Durchganges lediglich über drei Wohnungen. Das zum Hof hin orientierte Treppenhaus erhält einen Aufzug.
Das Gesamtbauvorhaben umfasst insgesamt 35 Wohnungen, wovon in den Staffelgeschossen von Haus A und B jeweils eine neue Wohnung und in Haus C 19 Wohnungen neu entstehen.
Von den 35 Wohnungen verfügen 34 Wohnungen über Wohnflächen zwischen 37 m² bis 99 m², sowie eine Wohnung über eine Wohnfläche von 109 m². Die geplante Gesamtwohnfläche beträgt 2.144 m². Hiervon entfallen 994 m² auf den Bestand und 1.150 m² auf die neu geschaffenen Wohnungen. Die gewerblichen Nutzflächen verteilen sich auf eine Verkaufsfläche von 108,35 m², sowie eine Bürofläche von 53,60 m².
Zur Unterbringung der 40 notwendigen PKW-Stellplätze ist im hofseitigen Grundstücksbereich ein zweigeschossiges Parkdeck geplant, dessen obere Ebene sich 1 m bis 1,50 m über dem Gelände befindet. Die Seitenwände des Parkdecks werden begrünt. Die oberen Stellplätze werden mit einer Pergola versehen, über die die Begrünung der Seitenwände weitergeführt wird.
In diesem Parkdeck werden insgesamt 29 Stellplätze nachgewiesen, zwei Garagenstellplätze befinden sich in Haus A, die restlichen 9 Stellplätze werden straßenseitig (4 Stellplätze an der Kneippstraße und 5 Stellplätze in der Würzburger Straße) nachgewiesen.
Die Baugrundstücksfläche liegt bei 1.831 m². Die Gebäude verfügen über eine Grundfläche von 1.057,5 m².
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit insgesamt 9 Bäumen bepflanzt.
Auf dem Baugrundstück ist im rückwärtigen Bereich ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 80 m² geplant.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 03/19 für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Gentilstraße. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Mischgebiet (MI)
III – V Vollgeschosse
GRZ 0,8
GFZ 2,0
geschlossene Bauweise
SD, PD < 35°
FD < 5°
Vorgartenbereich an der Würzburger Straße ist zu 50 % zu begrünen und gärtnerisch anzulegen
Dachfläche des Untergeschosses (im rückwärtigen Bereich) ist zu begrünen
Art der baulichen Nutzung:
Die geplante Wohnnutzung, wie auch die Laden- und Büronutzung ist in einem Mischgebiet, gem. § 6 BauNVO planungsrechtlich allgemein zulässig.
Für die zur Würzburger Straße hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist, aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung:
Das geplante Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,578 und eine GRZ2 von 0,815. Die GRZ1 ist damit eingehalten, die GRZ2 um 0,015 überschritten. Die GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 1,865 eingehalten.
Von der Überschreitung der GRZ2 kann eine Befreiung erteilt werden. Es handelt sich um ein Baugrundstück in Eckrandlage, welches zudem bisher vollständig versiegelt war. Zudem ist geplant die Fassade des Parkdecks zu begrünen, sowie eine begrünte Pergola über den Stellplätzen des Parkdecks zu errichten. Entlang der Würzburger Straße, wie auch hinter dem Parkdeck im nordwestlichen Grundstücksbereich ist jeweils eine Baumreihe geplant. Darüber hinaus ist eine Flachdachbegrünung der Staffelgeschosse vorgesehen.
Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Nachbarliche Belange werden nicht berührt.
Hinsichtlich der Geschossigkeit legt der Bebauungsplan eine Obergrenze von V Vollgeschossen fest. Die Häuser B und C halten die Geschossigkeit offenkundig ein. Dies gilt aber auch für Haus A, da das Erdgeschoss lediglich über eine Geschosshöhe von 1,99 m verfügt. Tatsächlich wird dieses Geschoss auch nur für 2 Garagen, Fahrradabstellplätze und als Müllraum verwendet.
Überbaubare Flächen:
Der bauliche Bestand an der Würzburger Straße (Haus und B) wird erhalten. Dieser ist aktuell direkt auf der Baulinie errichtet. Die geplante energetische Sanierung und die damit verbundene Dämmung der Gebäudefassade ist zulässig und führt nicht zu einer unzulässigen Überschreitung der Baulinie. Im Eckbereich der Würzburger Straße/Kneippstraße bleibt das Bauvorhaben deutlich hinter der Baulinie zurück. Dies ist bereits im Bestand der Fall und bedarf insofern ebenfalls keiner Befreiung.
Das neu geplante Haus C sitzt mit seinem Hauptbaukörper exakt auf der vorderen und hinteren Baugrenze. Lediglich die 4 je Geschoss geplanten Balkone überschreiten die Baugrenze zur Kneippstraße hin um 50 cm auf einer Gesamtlänge von 13,40 m. In diesem Umfang kann eine Befreiung gewährt werden.
Eine Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Nachbarliche Belange werden nicht berührt.
Bauweise:
Die geschlossene Bauweise wird durch das Neubauvorhaben eingehalten. Haus A hält bereits im Bestand einen Grenzabstand zum Nachbargrundstück ein.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Von den 35 Wohnungen verfügen 34 Wohnungen über Wohnflächen zwischen 37 m² bis 99 m² (<100 m²), sowie eine Wohnung über eine Wohnfläche von 109 m² (>100 m²). Demnach sind 36 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Für die gewerblichen Nutzflächen sind weitere 4 PKW-Stellplätze erforderlich. Es sind demnach insgesamt 40 Stellplätze nachzuweisen.
Im Parkdeck werden insgesamt 29 Stellplätze nachgewiesen, zwei Garagenstellplätze befinden sich in Haus A, die restlichen 9 Stellplätze werden straßenseitig (4 Stellplätze an der Kneippstraße und 5 Stellplätze in der Würzburger Straße) nachgewiesen.
Bei einer geplanten Gesamtwohnfläche von 2.144 m² sind 43 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die gewerblichen Nutzungen ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 4, somit insgesamt 47 Fahrradabstellplätzen. Davon werden 33 Abstellplätze im Erdgeschoss von Haus A nachgewiesen, 9 Abstellplätze im Durchgang zwischen Haus A und B, sowie 5 Fahrradabstellplätze im Parkdeck.
Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS ist auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze 1 großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 9 Stellplätzen entlang der Würzburger Straße und der Kneippstraße, sowie 15 offener Stellplätze auf dem Parkdeck ergibt sich eine Verpflichtung zur Pflanzung von 8 großkronigen Laubbäumen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks ist von der Würzburger Straße und der Kneippstraße aus gesichert. Zur Würzburger Straße hin ist lediglich ein Ein-/Ausfahren jeweils in Fahrtrichtung rechts möglich.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätzen eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor.
Entlang der Kneippstraße sind 4 PKW-Stellplätze, davon 1 barrierefreier mit einer Gesamtbreite von 11,0 m geplant. Hier ist eine Abweichung im Umfang von 5,0 m erforderlich.
Entlang der Würzburger Straße sind 5 PKW-Stellplätze, sowie eine Zufahrt zum Parkdeck, bzw. den beiden Garagen mit einer Gesamtbreite von 16,0 m geplant. Hier ist eine Abweichung im Umfang von 11,0 m erforderlich.
Eine Abweichung, im Umfang von 5,0 m in der Kneippstraße und 11,0 m in der Würzburger Straße kann hier, unter der Auflage zugelassen werden, dass die Stellplätze mit großkronigen, standortgerechten Laubbäumen gegliedert und begrünt werden.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgabe einer geschlossenen Bebauung ist eine grenzständige Bebauung zulässig und sind insofern keine seitlichen Abstandsflächen einzuhalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Fassade und die Pergola über den Stellplätzen des Parkdecks sind zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.
Entlang der Würzburger Straße sind, gem. Freiflächenplan 6, entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze auf Höhe des Parkdecks sind 3 großkronige, standortgerechte Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Verpflichtung ergibt sich gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS, sowie aus der Auflage zur Befreiung von der Überschreitung der GRZ2. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu leisten.
Die Flachdächer der Staffelgeschosse sind mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Von der Gesamtwohnfläche von 2.144 m² entfallen 1.150 m² auf die neu geschaffenen Wohnflächen. Hieraus ergibt sich eine nachzuweisende Spielplatzgröße von 69 m².
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 80,6 m² ist im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vorgesehen. Die Spielplatzfläche soll begrünt werden. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
