Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.12.2021 und ergänzten, bzw. geänderten Planunterlagen vom 03.03.2022 beantragten die Bauherren xxx und xxx die Errichtung von 2 Wohnhäusern mit insgesamt 7 Wohneinheiten und den Umbau eines denkmalgeschützten Wohnhauses auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider, Ruhlandstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück ist derzeit bebaut mit einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus, einem angebauten erdgeschossigen Ladengebäude, sowie mehreren weiteren Nebenanlagen (ehem. Stallungen und Scheune) im rückwärtigen Grundstücksbereich. Das denkmalgeschützte Fachwerkhaus wird erhalten und saniert. Das Gebäude ist unter der Aktennummer D-6-61-000-621 in der Denkmalliste mit folgender Beschreibung eingetragen:
Ackerbürgerhaus
Wohnhaus einer ehem. bäuerlichen Anlage, teilunterkellerter giebelständiger zweigeschossiger Sichtfachwerkbau mit Satteldach, hofseitig mit Krüppelwalm, Erdgeschoss versteinert, 1703/04 (dendro.dat.).
Das Ladengebäude und die weiteren Nebengebäude sollen abgebrochen werden.
Das Baugrundstück besteht derzeit aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 917 m². Die Teilflächen sollen vereinigt werden und bilden ein Baugrundstück.
Geplant ist die Errichtung eines Vorderhauses mit 2 Wohnungen, welches mit Trauf- und Firsthöhe, sowie Bautiefe an das Nachbargebäude Ruhlandstraße 49, quasi als Doppelhaushälfte angebaut werden soll. Im Keller sind Kellerabteile und 5 Fahrradabstellplätze geplant. Die Erdgeschosswohnung verfügt über ca. 70 m², die zweite Wohnung erstreckt sich über das 1. Obergeschoss und Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 99 m².
Das winkelförmig geplante Rückgebäude fügt sich beidseitig grenzständig an die bestehende Nachbarbebauung an. Das zweigeschossige Gebäude verfügt im westlichen Gebäudeteil über ein Satteldach, im östlichen Gebäudeteil über ein Flachdach mit Dachterrasse. Das Rückgebäude ist nicht unterkellert und verfügt über 5 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 55 und 93 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei 551 m².
Es werden 5 offene PKW-Stellplätze, sowie 2 Garagenstellplätze, sowie 11 Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen.
Der Vorgarten und der rückwärtige Gartenbereich werden begrünt. Im Innenhof sind kleinere Grünflächen mit Hecken vorgesehen. Das Flachdach wird, mit Ausnahme der Dachterrasse extensiv begrünt. Ein Spielplatz mit einer Fläche von 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich nachgewiesen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen. Die nähere Umgebung ist von überwiegend zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt und weist einen noch dörflich anmutenden Charakter mit giebelständigen Häusern auf. Die Dachlandschaft wird weit überwiegend dominiert von Satteldächern. Auch die rückwärtigen Höfe sind teilweise bebaut und Wohnen „in zweiter Reihe“ ist in der Umgebung des Öfteren zu finden. Die Bebauungsdichte ist sehr unterschiedlich – von Grundstücken mit straßenseitiger Bebauung mit großen unbebauten Gärten bis hin zu fast vollständiger Überbauung des Grundstücks mit kleinem Hof. Grenzbebauungen in unterschiedlicher Form, sowohl mit Haupt- und Nebennutzungen, sind ebenfalls häufiger anzutreffen, eine „offene Bauweise“ bleibt aber insgesamt gewahrt.
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Allgemeines Wohngebiet zu bewerten. Die geplante Wohnnutzung ist in der überwiegend von Wohngebäuden geprägten Umgebung im Sinne des § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung und überbaute Grundstücksfläche
Das Bauvorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung und nach der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein: Die Geschossigkeit (II + D), die bauliche Höhe und die Grundfläche (ca. 210 m² Grundfläche bei Haus 2) der einzelnen Häuser entsprechen der Typik der Umgebungsbebauung. Auch die Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück mit Vorder- und Hinterhaus und die damit erzielte maximale Bautiefe von ca. 35 m ab Straßenbegrenzungslinie fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich zulässig.
Durch die gänzliche Freihaltung des südlichen Grundstücksteils als Grünfläche bleibt die Gesamtversiegelung (GRZ1 ca. 0,49 / GRZ2 ca. 0,71) im ortstypischen Rahmen; zudem wird das Flachdach des südöstlichen Gebäudetrakts extensiv begrünt (außer Dachterrasse).
Bauweise und Ortsbild
Bestandshaus, Neubau Haus 1 als Doppelhaushälfte und Neubau Haus 2 als Teil einer Hausgruppe wahren die offene Bauweise und fügen sich diesbezüglich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die grenzständig geplante Bebauung des Vorderhauses ist planungsrechtlich, aufgrund des deckungsgleichen Anschlusses an das bestehende, ebenfalls grenzständig errichtete Nachbargebäude (Ruhlandstraße xxx, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider) zulässig.
Hinsichtlich des Rückgebäudes ist aus planungsrechtlicher Sicht ebenfalls ein beidseitiges Anbaurecht gegeben, welches sich aus der umliegenden Bestandsbebauung ableitet. Insbesondere sind grenzständig bereits entsprechende Bauwerke vorhanden. Eine spätere Angleichung der baulichen Höhe ist hier möglich und entspricht beispielsweise den Gebäuden Lauestraße xxx/Ruhlandstraße xxx, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider.
Die Nachbarn wurden beteiligt. Deren Zustimmung liegt vor.
Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt. Vielmehr tritt mit der denkmalgerechten Sanierung des Fachwerkhauses, dem Abbruch des eingeschossigen Ladentrakts und dem Anbau von Haus 1 an die grenzständige Brandwand der Ruhlandstraße 49 eine Verbesserung für das Ortsbild ein.
Denkmalschutz
Es ist geplant, das denkmalgeschützte Fachwerkhaus (Ackerbürgerhaus) fachgerecht zu sanieren und im Inneren umzubauen. Wesentliche Änderungen am Bestand sind nicht geplant, allerdings soll das Gebäude einer zeitgemäßen Wohnnutzung zugeführt und insofern auch dauerhaft im Bestand erhalten und unterhalten werden. Derzeit werden, in enger Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde Voruntersuchungen durchgeführt, die ein statisches Tragwerkgutachten und eine restauratorische Befunduntersuchung beinhalten.
Das Ergebnis der Voruntersuchungen wird die Basis des Umbaus und der denkmalgerechten Sanierung des Fachwerkhauses bilden. Die Auflagen der Unteren Denkmalschutzbehörde sind zu beachten.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Die 7 Wohnungen weisen jeweils Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 7 PKW-Stellplätzen. Für das denkmalgeschützte Bestandsgebäude ist kein Stellplatznachweis erforderlich, da dieses Gebäude, auch ohne damaligen Stellplatznachweis Bestandschutz genießt.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 551 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Der Nachweis wird auf dem Grundstück erbracht.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Zufahrt, Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die Erschließung des Baugrundstücks ist über die Ruhlandstraße gesichert. Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke, welche überbaut werden. Daher sind die Grundstücke Fl.Nrn. xxx und xxx Gem. Leider zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen und der dingliche Vollzug nachzuweisen.
Abstandsflächen
Das Vorderhaus (Haus 1) schließt an der Westseite mit Trauf- und Firsthöhe, sowie hinsichtlich der Bautiefe deckungsgleich an das grenzständige Nachbargebäude (Ruhlandstraße 49) an. Das Gebäude bildet insofern mit dem Nachbargebäude ein Doppelhaus. Eine Abstandsfläche ist, aufgrund abweichender planungsrechtlicher Vorschriften (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) nicht erforderlich.
Das Rückgebäude (Haus 2) schließt an der West- und Ostseite grenzständig an die bestehenden Nebengebäude an. An der Westseite entsteht, durch das geplante Gebäude, mit 39° geneigtem Satteldach, grenzständig eine Giebelwand mit einer Traufhöhe von 6,52 m und einer Firsthöhe von 10,18 m mit einer Länge von ca. 9,0 m. Das grenzständige Nachbargebäude erreicht lediglich eine Firsthöhe von ca. 3,7 m. Da allerdings aus planungsrechtlichen Gründen ein gegenseitiges Anbaurecht, entsprechend der gegenüberliegenden Bebauung (Lauestraße xxx/Ruhlandstraße xxx, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider) besteht, ist auch hier ein Grenzanbau zulässig.
An der Ostseite entsteht ein grenzständiges, zweigeschossiges Flachdachgebäude mit Dachterrasse und einer Traufhöhe von 6,52 m, welches an das bestehende Nachbargebäude (Rückgebäude Ruhlandstraße xxx, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider) anschließt. Das Nachbargebäude verfügt über ein Pultdach mit Gefälle zur Grenze bei einer Traufhöhe von 5,24 m und einer Firsthöhe von 6,50 m. Auch hier ist ein gegenseitiges Anbaurecht gegeben und insofern eine Abstandsfläche nicht erforderlich.
Die geplante Dachterrasse hält lediglich einen Abstand von 1,46 m zur Grundstücksgrenze (Ruhlandstraße xxxx, Fl.Nr. xxx, Gem. Leider) ein. Einzuhalten wäre ein Abstand von 3,00 m. Nachdem an dieser Stelle auf dem Nachbargrundstück bereits eine Grenzbebauung besteht und die nachbarliche Zustimmung vorliegt, stehen nachbarliche Interessen dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Insofern kann eine entsprechende Abweichung erteilt werden.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € zu leisten.
Die Dachfläche des Flachdachgebäudes ist, außerhalb der geplanten Terrassenflächen mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Für das Bauvorhaben wird ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 60 m² nachzuweisen. Zur Sicherung der Herstellung des Kleinkinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
