Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 08.03.2022 stellte die Aschaffenburger Versorgungs-GmbH eine Bauvoranfrage zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 24 Wohneinheiten auf einer Teilfläche des Baugrundstückes Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Werkstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Die Bestandsbebauung soll abgebrochen werden.
Das geplante Bauvorhaben soll in einem winkelförmigen Grundriss auf einer dreieckigen Grundstücksteilfläche, welche aus dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg herausgeteilt werden soll, errichtet werden. Das Baugrundstück befindet zwischen der Obernauer Straße und der Werkstraße.
Geplant ist eine dreigeschossige Bebauung mit Staffelgeschoss und Flachdach. Eine Dachflächenbegrünung, sowie eine Photovoltaikanlage sind vorgesehen. Die Fassade wird ebenfalls teilweise begrünt.
Das Gebäude erreicht eine Grundfläche von ca. 880 m². Die Geschossfläche beträgt 3.049 m².
Die Wohnflächen der 24 geplanten Wohnungen liegen zwischen 49 m² und 122 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.806 m².
Nach Bauherrenangabe ist geplant, das Projekt über das Förderprogramm der Einkommensorientierten Förderung (EOF) des Freistaates Bayern laufen zu lassen und damit öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen.
Die notwendigen PKW-Stellplätze sollen im nahegelegenen Parkhaus in der Südbahnhofstraße xxx, xxx (BV-Nr.: xxx) nachgewiesen werden. Unmittelbar angrenzend, auf dem Gelände der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH, bzw. Stadtwerke Aschaffenburg sind Car-Sharing-Stellplätze vorgesehen.
Fahrradabstellplätze und ein Kinderspielplatz werden auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
II.
Im Rahmen der Bauvoranfrage werden lediglich die aufgeworfenen Fragestellungen geprüft und beantwortet. Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Insofern ergeht diesbezüglich mit dieser Bauvoranfrage keine Entscheidung.
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, gem. § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat im Wesentlichen den Charakter eines Mischgebietes (§ 6 BauNVO).
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990.
Art der baulichen Nutzung:
Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 24 Wohneinheiten ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in einem Mischgebiet allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung:
Bei der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ist das sog. Einfügegebot zu beachten. Hierbei ist nicht auf Verhältniszahlen, wie eine GRZ (hier: 0,44) oder GFZ (hier: 1,53), wie bei Vorhaben, welche sich Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden abzustellen, sondern auf die tatsächlich überbaute Grundfläche im Vergleich zu dem, sich aus der näheren Umgebung ableitenden Rahmen.
In der näheren Umgebung befinden sich deutlich größere Gebäudegrundflächen, z.B. neues Verwaltungsgebäude der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH mit über 1.700 m² Grundfläche, altes Verwaltungsgebäude, aber auch Wohngebäudezeilen in der Südbahnhofstraße (z.B. xx-xx und xx-xx) und in der Obernauer Straße (z.B. xx-xx und xx-xx). Das geplante Gebäude erreicht eine Gebäudegrundfläche von ca. 880 m².
Gleiches gilt für die Gebäudehöhe. Die Gebäude in der Werkstraße 1, Südbahnhofstraße xx-xx verfügen über III Vollgeschosse, zuzüglich Dachgeschoss, welches mit den Satteldächern regelmäßig ein Vollgeschoss bildet. Darüber hinaus verfügt das alte Verwaltungsgebäude der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH über IV Vollgeschosse, zuzüglich Sockelgeschoss. Das geplante Gebäude soll über III Vollgeschosse, zuzüglich eines Staffelgeschosses mit einer Gebäudegesamthöhe von 13,0 m verfügen. Für die 8 Gebäude in der Südbahnhofstraße xx-xx wurde im Jahr 2017 ein Dachgeschossausbau, einhergehend mit einer Erhöhung der Firsthöhe von vormals 12,3 m auf 13,73 m genehmigt.
Bezüglich der überbauten Grundstücksfläche, der Höhe und der Bautiefe liegt das o.g. Bauvorhaben im vorgegeben baulichen Rahmen und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gebäudestellung und Bauweise:
Die Bautiefen innerhalb des o.g. Baublocks liegen bei ca. 10 - 13 m. Beispielsweise erreicht das Gebäude Obernauer Straße xx eine Bautiefe von ca. 13 m. Das geplante Gebäude soll über eine Gebäudetiefe von 12,40 m verfügen.
Die geplante Gebäudestellung, unmittelbar angrenzend an die Straße fügt sich ebenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Es ergibt sich hier kein einheitliches städtebauliches Muster. Einzelne Gebäude grenzen direkt an die Straßenbegrenzungslinie an, andere weisen eine Vorgartenzone auf. Das geplante Gebäude erreicht an der Werkstraße eine Länge von 34,60 m. Hierbei tritt das Treppenhaus auf einer Breite von 7,24 m aus der Fassade hervor und liegt direkt an der Straßenbegrenzungslinie an, im Übrigen tritt das Gebäude ca. 1,30 m hinter die Straßenbegrenzungslinie zurück. Dies kann so, unter der Auflage, dass dieser Streifen weitestgehend, soweit dieser nicht als Zuwegungsflächen benötigt wird, flächig begrünt und bepflanzt wird, zugelassen werden. Es wird empfohlen, durch weiteres Abrücken des Gebäudes den Pflanzstreifen noch zu verbreitern, um der sonst in diesem Bereich optisch deutlich beengten Straßenfläche mehr Raum zu verschaffen.
Der geplante Baukörper verfügt über eine Schenkellänge von 34,6 m, bzw. 39,2 m und hält damit die offene Bauweise ein. Das Vorhaben liegt damit im vorgegeben baulichen Rahmen und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Abstandsflächen:
Die gesetzlichen Abstandsflächen, gem. Art. 6 BayBO sind einzuhalten. Im Rahmen der Novelle der Bayerischen Bauordnung wurden die gesetzlichen Abstandsflächen von 1 H auf 0,4 H deutlich verkürzt. Die Rechtsänderung ist zum 01.02.2021 in Kraft getreten.
Das Bauvorhaben erreicht eine Gesamthöhe von 13,0 m. Allerdings tritt das Staffelgeschoss in einer Tiefe von ca. 1,3 m zurück. Das 2. Obergeschoss erreicht mit seinem oberen Deckenabschluss eine Höhe von 9,75 m. Hinzu kommt eine Brüstungshöhe von 1,0 m. Insofern erreicht das Gebäude an der Außenkante eine Höhe von 10,75 m. Unter Anwendung des Maßes der Abstandflächentiefe von 0,4 H ergibt sich hieraus eine einzuhaltende Abstandfläche von 4,3 m. Das Staffelgeschoss mit einer Höhe von 13,0 m löst keine darüberhinausgehende Abstandfläche aus. Beim Treppenaus ergibt sich eine Höhe von 13 m und eine Abstandfläche von 5,2 m. Die Abstandflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Soweit das Gebäude an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, ist eine Inanspruchnahme dieser Fläche bis zur Straßenmitte möglich.
Soweit aus dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg eine Teilfläche, wie in den eingereichten Plänen dargestellt, als Baugrundstück herausgeteilt werden soll, ist zu beachten, dass die Abstandflächen der nördlichen Gebäudefassade nicht auf dem Baugrundstück selbst liegen. In diesem Fall ist entweder die Grundstücksteilung entsprechend zu ändern oder eine Abstandsflächenübernahme erforderlich.
Nach den vorliegenden Planunterlagen wären die Abstandflächen, außer auf der Nordseite des Gebäudes eingehalten.
Stellplätze:
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Von den 24 geplanten Wohnungen sollen 18 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m² und 6 Wohnungen über Wohnflächen über 100 m² verfügen. Demnach wären 30 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Der Nachweis ist grundsätzlich auf dem eigenen Baugrundstück zu erbringen. Ausnahmsweise ist ein Nachweis auf einem fremden Grundstück möglich. Voraussetzung ist, dass sich dieses Grundstück in unmittelbarer Nähe befindet und dauerhaft rechtlich dem Bauvorhaben zugeordnet und insofern als Stellplatznachweis geeignet ist. Das geplante und bereits genehmigte nahegelegene Parkhaus in der Südbahnhofstraße xx, xx (BV-Nr.: xxx) befindet sich in einer Entfernung von ca. 100 - 150 m und ist damit für einen Stellplatznachweis somit noch geeignet. Die Zuordnung der Stellplätze zum Bauvorhaben ist nachzuweisen und dinglich zu sichern.
Nachdem in vorliegendem Fall öffentlich geförderter Wohnraum geplant ist, kommt beim Stellplatznachweis die Sonderregelung des § 2 Abs. 6 GaStAbS zum Tragen. Auf Antrag des Bauherrn kann die Zahl der zu errichtenden Stellplätze auf bis zu 50 % verringert werden, soweit
- mindestens 20 Wohneinheiten in einer einheitlich geplanten und gebauten Wohnanlage errichtet werden,
- der Fußweg bis zur nächsten Haltestelle des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) höchstens 500 m beträgt,
- die Bedienungsfrequenz des ÖPNV mindestens 1-mal die Stunde für jede Fahrtrichtung in den Hauptverkehrszeiten (montags bis freitags 6 Uhr bis 19 Uhr) beträgt,
- sich der Bauherr für sich und seine Rechtsnachfolger zum Betrieb und zur Unterhaltung eines Car-Sharing-Systems für die Nutzer der Wohnanlage verpflichtet, und
- im Bauantrag für die Wohnanlage die erforderlichen Stellplätze für die Car-Sharing-Fahrzeuge festgelegt werden.
Pro angefangener zwölf, nicht zu errichtender PKW-Stellplätze wäre ein Car-Sharing-Stellplatz herzustellen. Vorliegend wäre es möglich, bei Errichtung von mindestens 2 Car-Sharing-Stellplätzen auf bis zu 15 PKW-Stellplätze zu verzichten.
Einzelheiten sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären. Insbesondere ist hier der Bewilligungsbescheid der Regierung von Unterfranken im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung vorzulegen.
Zudem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. Bei einer geplanten Wohnfläche von 1.806 m² wären 37 Fahrradabstellplätze vorzusehen, hiervon 31 für Bewohner und 6 für Besucher. Die 31 Fahrradabstellplätze für Bewohner müssen überdacht, umschlossen und absperrbar hergestellt werden. Die aktuelle Planung verfügt nur über 26 Fahrradabstellplätze, welche nicht umschlossen sind.
Erschließung:
Die Erschließung des Baugrundstückes über die Werkstraße ist gesichert.
Kinderspielplatz:
Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Die Größe des Kinderspielplatzes richtet sich nach der Wohnfläche. Die Spielplatzfläche muss i.d.R. 6 % der Wohnfläche betragen, d.h. je 1.000 m² Wohnfläche ist eine Spielplatzfläche von 60 m² auszuweisen. Lt. Antragsunterlagen wird eine Wohnfläche von ca. 1.806 m² erreicht. Hieraus errechnet sich eine Kinderspielplatzfläche im Umfang von 108 m². Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.
