I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.06.2022 stellte der Bauherr Jürgen Christl eine Bauvoranfrage zum Umbau und zur Erweiterung eines Betriebsgebäudes zu einem Getränkefachmarkt auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Ein bestehendes Betriebsgebäude, welches bisher als Malerbetrieb genutzt wurde, soll zu einem Getränkefachmarkt mit ca. 480 m² Verkaufsfläche und ca. 200 m² eingehauster Lagerfläche für Leergut umgebaut, bzw. erweitert werden. Zufahrten, Anlieferung und Stellplätze sind in der Vorzone zum Ahorn- und zum Magnolienweg geplant. Die Grundstücksgröße liegt bei 1.477 m².
Die Öffnungszeiten sind in der Zeit von 08.00 – 19.00 Uhr, die Betriebszeiten von 07.00 – 20.00 Uhr geplant. Es ist mit einer maximalen Belieferung durch 3 LKW´s pro Tag während der Betriebszeiten zu rechnen.
Im Rahmen der Bauvoranfrage wurden die 7 genannten Fragen gestellt, über welche im Rahmen dieses Verfahrens zu entscheiden ist.
II.
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 08/04 für das Gebiet zwischen Kastanienweg, Pappelweg, Efeuweg, Ahornweg, nordöstlicher Grenze und Großostheimer Straße (2. Änderung). Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990. Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens folgendes fest:
- GEb - Eingeschränktes Gewerbegebiet mit Ausschluss bzw. Begrenzung des Einzelhandels / Ausschluss von Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke / Ausschluss reiner Lagerplätze / Ausschluss von Freisportanlagen / Ausschluss von Vergnügungsstätten / Beschränkung der zulässigen Lärmemissionen
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,2
- Max. IV Vollgeschosse, maximale Gebäude-Oberkante 16 m ü. Gehsteighinterkante der angrenzenden Verkehrsfläche
- „Besondere Bauweise“, definiert als „offene Bauweise“, in der Gebäude ein Längenmaß von 50 m überschreiten dürfen; außerdem Möglichkeit der gemeinsamen, einseitigen Grenzbebauung bei nachbarlichem Einvernehmen
- Dachneigung 0° – 10°
- Mindestgrundstücksgröße: 2.000 m²
- Baumpflanzgebot: je 300 m² privater Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum (Stammumfang mind. 16-18 cm) zu pflanzen
- Max. 40 % der Vorgartenlänge darf mit Stellplätzen belegt werden
- Einfriedungen / Zaunanlagen max. 2,10 m hoch
Art der baulichen Nutzung
Bei dem geplanten Getränkefachmarkt handelt es sich grundsätzlich um eine gewerbliche Nutzung, welche in Gewerbegebieten, gem. § 8 BauNVO allgemein zulässig ist. Allerdings schließt der vorliegende Bebauungsplan Einzelhandelsbetriebe (Verkauf an Endverbraucher) aus. Ausnahmsweise können Einzelhandelsbetreibe, die der Versorgung des Gebietes dienen bis zu einer Verkaufsfläche von 50 m² zugelassen werden.
Für die Errichtung und den geplanten Betrieb eines Getränkefachmarktes mit einer Verkaufsfläche von 480 m² und einer Lagerfläche für Leergut von ca. 200 m² kann eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans zum Ausschluss bzw. zur Begrenzung des Einzelhandels in Aussicht gestellt werden.
Für den geplanten Getränkemarkt ist eine Atypik zu den im Bebauungsplan ausgeschlossenen bzw. beschränkten Einzelhandelsnutzungen festzustellen. Die Grundzüge der Planung werden durch den geplanten Getränkefachmarkt nicht berührt.
Die Zielsetzungen des Bebauungsplans bezüglich der Einzelhandelssteuerung sind:
- Die Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten für das vorhandene bzw. zu erweiternde Stadtteilzentrum am Geschwister-Scholl-Platz und Martin-Luther-Platz.
- Das Freihalten des Gewerbegebiets vorrangig zur Ansiedlung von produzierendem Gewerbe.
- Die Verhinderung von Störungen der Wohnnutzungen durch Kunden- und Lieferverkehr entlang der Pappelallee.
Zu a)
Die Verkaufsfläche des geplanten Getränkemarkts unterschreitet die Schwelle zur Großflächigkeit deutlich. Zudem ist das Sortiment des Getränkemarktes eingeschränkt und hauptsächlich auf sogenannte „Kastenware“ ausgerichtet. Eine Beeinträchtigung der Entwicklungsfähigkeit des geplanten Stadtteilzentrums am Geschwister-Scholl-Platz und Martin-Luther-Platz mit einem Lebensmittelvollsortimenter und einem Drogeriemarkt wird hierdurch nicht entstehen. Ein Getränkemarkt ist am Geschwister-Scholl-Platz und Martin-Luther-Platz nicht geplant.
Insofern steht die Befreiung unter der Bedingung, dass eine Beschränkung des Warensortiments erfolgt. Diesbezüglich ist in die Baugenehmigung eine Auflage zum Warensortiment mit folgendem Inhalt aufzunehmen:
Ausschließlicher Verkauf von Getränken mit Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche. Angebot der „Kastenware“ auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche.
Zu b)
Die Flächenproduktivität eines Getränkemarktes liegt deutlich unter den flächenbezogenen Umsatzerwartungen des Lebensmitteleinzelhandels allgemein. Im Gegensatz zu umsatzstarken Einzelhandelsnutzungen wie Discounter, Drogeriefachmärkte sowie den ebenfalls ausgeschlossenen Vergnügungsstätten sind durch die Ansiedlung des geplanten Getränkemarkts keine negativen Auswirkungen auf das Miet- und Bodenpreisgefüge zu erwarten.
Zu c)
Getränkemärkte weisen grundsätzlich im Vergleich zu Supermärkten oder Discountern eine deutlich geringere Kundenfrequenz auf. Beim konkreten Vorhaben kommt hinzu, dass hier die Schwelle der Großflächigkeit deutlich unterschritten wird.
Durch die Anlieferung des Marktes darf es aber nicht zu unverträglichen Lärmimmissionen im angrenzenden Wohngebiet kommen, weshalb die Anlieferung vom Magnolienweg aus und nur außerhalb der Ruhezeiten zu erfolgen hat.
Daher ist die Anlieferung entsprechend umzuplanen. Die Anlieferung ist auf die Zeiten außerhalb der Ruhezeiten (22 bis 6 Uhr) zu beschränken.
Im späteren Baugenehmigungsverfahren ist durch eine schallschutztechnische Untersuchung eines Fachgutachters zwingend nachzuweisen, dass die im Bebauungsplan beschränkten Emissionen und daraus resultierend die Immissionswerte für ein Allgemeines Wohngebiet an den nächstgelegenen Immissionsorten im Neubaugebiet „Anwandeweg“ tags und nachts eingehalten werden. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung
In der Bauvoranfrage wurden keine Fragen zum Maß der baulichen Nutzung gestellt. Es sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes, insbesondere zur GRZ, GFZ und zur baulichen Höhe zu beachten.
Überbaubare Fläche
In der Bauvoranfrage wurden keine Fragen zu den überbaubaren Flächen gestellt. Es sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes, insbesondere zu den Baugrenzen zu beachten.
Mindestgrundstücksgröße
Das Grundstück verfügt bereits im aktuellen Bestand lediglich über eine Größe 1.477 m². Der Bebauungsplan schreibt eine Mindestgrundstücksgröße von 2.000 m² vor. Das Bauvorhaben bedarf daher einer Befreiung von der festgesetzten Mindestgrundstücksgröße, weil das Grundstück bereits im Bestand zu klein ist. Unter der Voraussetzung, dass die o.g. Anforderungen (Sortiment, Anlieferung, GRZ, Gestaltung und Begrünung Vorzone) erfüllt werden, wird diese Befreiung vom Bebauungsplan in Aussicht gestellt.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Fachmärkte je 25 m² Verkaufsfläche 1 PKW-Stellplatz zu errichten. Bei einer geplanten Verkaufsfläche von 480 m² ergibt sich ein Bedarf von 19,2 PKW-Stellplätzen. Demnach wären nach der aktuellen Planung 20 PKW-Stellplätze erforderlich.
Soweit der Stellplatznachweis nicht in vollem Umfang erfolgen kann, wäre die geplante Verkaufsfläche entsprechend zu reduzieren.
In der vorliegenden Planung sind die Stellplätze Nrn. 16 und 17 hintereinander angeordnet. Grundsätzlich sind die Stellplätze so anzuordnen, dass diese selbständig nutzbar und anfahrbar sind. Nur in diesem Falle handelt es sich um geeignete Stellplätze i.S.d. Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO, Für das geplante Bauvorhaben sind 20 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Hiervon wäre nach der vorliegenden Planung 1 PKW-Stellplatz nicht selbständig anfahrbar. Gem. § 2 Abs. 4 GaStAbS kann die Anzahl der Stellplätze in besonderen Fallsituationen erhöht oder reduziert werden, wenn dies nach der besonderen Lage des Einzelfalles geboten ist. Diese Regelung kann analog angewendet werden, wenn zwar der Stellplatzbedarf nicht reduziert werden soll, aber ein nicht uneingeschränkt geeigneter Stellplatz berücksichtigt werden soll. Vorliegend ist davon auszugehen, dass mehrere Mitarbeiter/innen in diesem Fachmarkt beschäftigt sind. Absprachen über die Parkplatznutzung wären daher möglich. Insofern wäre es vertretbar der Hintereinanderanordnung von 2 PKW-Stellplätzen (Nrn. 16 und 17) für Mitarbeiter/innen, die zeitgleich vor Ort sind, zuzustimmen.
Einer Ablösung von 2 Stellplätzen, dies entspricht ca. 10 % des notwendigen Bedarfes kann zugestimmt werden. Die Höhe des Ablösebetrages ist im Baugenehmigungsverfahren zu ermitteln und hängt u.a. vom aktuellen Bodenrichtwert ab.
Die Errichtung der notwendigen Fahrradabstellplätze ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Für Fachmärkte ist je 120 m² Verkaufsfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Vorliegend wären daher 4 Fahrradabstellplätze erforderlich.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Erschließung
Die Erschließung des Baufeldes ist gesichert. Die Andienung mit LKW ist über den Magnolienweg sicherzustellen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Der Bebauungsplan setzt fest, dass max. 40 % der Vorgartenlänge mit Stellplätzen belegt werden darf.
Eine Nutzung von 70 % der Fläche des Vorgartenbereichs für Stellplätze und Anlieferung kann – auch nicht im Wege der Befreiung – zugelassen werden.
Die durch Bebauungsplanfestsetzung verfügten Beschränkungen für Befestigungen in der „Vorgartenzone“ beziehen sich auf Stellplätze (und sinngemäß deren Zufahrten), nicht auf sonstige Zufahrten, Anliefer- oder Funktionsflächen. Die Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Beschränkung bzw. vom Ausschluss des Einzelhandels setzt aber auch eine städtebauliche Vertretbarkeit voraus, die jenseits der Frage nach der Art der baulichen Nutzung nur dann gegeben ist, wenn sich das baulich genutzte Grundstück nicht zusätzlich funktional und gestalterisch negativ auf die städtebauliche Situation auswirkt. Das heißt, dass die GRZ von 0,8 einzuhalten ist (also 20 % echte Grünfläche), die Vorzone insbesondere zum Ahornweg (wegen der gegenüberliegenden Wohnbebauung), aber auch zum Magnolienweg eine grünordnerische und gestalterische Mindestqualität aufweist und im Zusammenhang damit die Pflanzgebote aus Bebauungsplan und Stellplatzsatzung erfüllt werden.
Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens sind Pläne vorzulegen, die diesen Anforderungen genügen.
Auf dem Grundstück befindet sich teils größerer Baumbestand, der voraussichtlich weitestgehend gerodet werden muss. Unter Beteiligung des städtischen Baumberaters soll der Baumbestand begutachtet werden und es sollen frühzeitig evtl. Erhaltungsmaßnahmen und/oder Ersatzpflanzungen festgelegt werden. Zu erhaltende Bäume sowie Ersatzpflanzungen können auf die Pflanzgebote nach Bebauungsplan und GaStAbS angerechnet werden.
Der Bebauungsplan setzt fest, dass je 300 m² privater Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum (Stammumfang mind. 16-18 cm) zu pflanzen ist. Bei einer Grundstücksgröße von 1.477 m² wären daher im Baugenehmigungsverfahren 4 Laubbäume nachzuweisen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.
