I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.09.2022, beantragt die Firma T. Schreck GmbH und Aurelion & Company GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Hanauer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem Grundstück sind derzeit mehrere Gebäude vorhanden. Das mehrgeschossige Vorderhaus wird unverändert erhalten. Die rückwärtigen Gebäude, entlang der westlichen Grundstücksgrenze sollen abgebrochen werden.
Im hinteren Grundstücksbereich ist die Neuerrichtung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Satteldach geplant. Das Gebäude soll beidseits grenzständig errichtet werden und orientiert sich in der Bautiefe, Trauf- und Firsthöhe an dem, auf dem unmittelbar westlich angrenzenden Grundstück vorhandenen Bestandsgebäude. Hierdurch bildet sich – in Verbindung mit der bereits vorhandenen Bebauung - eine zweite Bauzeile parallel der Hanauer Straße, ähnlich der bereits unmittelbar nördlich vorhandenen zweiten Bauzeile parallel der Maximilianstraße.
Die Grundfläche des Gebäudes liegt bei ca. 9,2 m x 17,7 m, mit einer Traufhöhe von 9 m und einer Firsthöhe von ca. 12,2 m. Diese Maße, wie auch die geplante Dachneigung des Satteldaches von 34° orientieren sich am grenzständigen Nachbargebäude auf dem westlich gelegenen Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Hanauer Straße xxx).
In den drei Geschossen sind je 2 Wohnungen mit je ca. 67 m² geplant. Insgesamt wird eine Wohnfläche von ca. 402 m² erreicht. Im Kellergeschoss sind 6 Abstellräume, sowie ein Technikraum vorgesehen.
Insgesamt werden 6 PKW-Stellplätze und 21 Fahrradabstellplätze zwischen dem vorderen Bestandsgebäude und dem geplanten Rückgebäude nachgewiesen. Gleiches gilt für den Kinderspielplatz mit einer geplanten Größe von 60 m².
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines Baulinienplans, welcher eine vordere Baulinie festsetzt. Das vordere Gebäude hält diese Baulinie ein. Im Übrigen enthält der Baulinienplan keine Festsetzungen für das geplante Vorhaben. Insofern richtet sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung für das Vorhaben nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung entlang der Hanauer Straße ist von überwiegend viergeschossiger Bebauung mit gewerblicher Nutzung, wie auch Wohnnutzung mit Dachgeschossen geprägt. Eine zweite Bauzeile parallel zur Hanauer Straße ist bereits in Ansätzen vorhanden. Nachdem sich das Bauvorhaben ausschließlich auf das Rückgebäude bezieht, ist die planungsrechtliche Betrachtung auf die zweite Bauzeile parallel der Hanauer Straße zu beschränken.
Aus der näheren Umgebung lassen sich für das betroffene Baufeld folgende Vorgaben ableiten:
MI – Mischgebiet
First-, Traufhöhe des unmittelbar angrenzenden Rückgebäudes: 12,2 m und 9 m
Überbaute Grundstücksfläche bis ca. 60 %
Offene, bzw. abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 6 Wohneinheiten ist im Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht mit Abmessungen von ca. 9,2 m x 17,7 m (ca. 163 m²) in etwa deckungsgleich die Grundfläche des vorhandenen Rückgebäudes in der Hanauer Straße xxx.
Die geplante Traufhöhe von 9 m und Firsthöhe von ca. 12,2 m entspricht genau den Höhen des unmittelbar angrenzenden Nachbargebäudes auf dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Hanauer Straße xxx) an welches insofern höhengleich angebaut wird. Auch die Bautiefe des Gebäudes entspricht den Abmessungen des Nachbargebäudes.
Bauweise
Im Baufeld des geplanten Gebäudes ist derzeit eine offene, bzw. abweichende Bauweise vorhanden. Teilweise wurden Gebäude beidseitig, teilweise einseitig grenzständig errichtet. Das Bauvorhaben schließt an der westlichen Grundstücksgrenze direkt an das bestehende Nachbargebäude an. An der östlichen Grundstücksgrenze entsteht erstmals eine unmittelbar grenzständige Bebauung. Nachdem der Nachbar hier ein Anbaurecht besitzt, ist eine planungsrechtliche Zulässigkeit der grenzständigen Bebauung gegeben. Der Nachbar hat dem Bauvorhaben zugestimmt.
Der Grad der überbauten Fläche überschreitet mit 23 % den Rahmen der umgebenden Bebauung nicht. Aufgrund des hohen Grades der versiegelten Fläche in diesem Bereich ist zur Wahrung der gesunder Wohnverhältnisse die Pflanzung von 2 Baumpflanzungen erforderlich.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich.
Aufgrund der Lage des Baugrundstücks im „Innenstadt-Randbereich“ der Stellplatzsatzung ist eine erheblich verringerte Zahl an Pkw-Stellplätzen ausreichend. Für den gewerblichen Bereich ist die Zahl der notwendigen Stellplätze auf 70 % der regulär erforderlichen PKW-Stellplätze vermindert (§ 3 GaStAbS). Die nachzuweisenden Fahrradabstellplätze müssen in Anzahl und Qualität den Vorgaben der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung geplant und errichtet werden.
Das bestehende Vordergebäude verfügt im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss über Büroräume mit einer Nutfläche von je 99,59 m². Hieraus ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 5 PKW-Stellplätzen für die gewerbliche Nutzung.
Im 2. OG befindet sich eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 127 m², im Dachgeschoss mit ca. 99 m². Für die Wohnnutzung wären daher grundsätzlich 3 Stellplätze erforderlich.
Die 6 Wohnungen des neu geplanten Rückgebäudes weisen alle Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergäbe sich grundsätzlich ein zusätzlicher Bedarf von 6 PKW-Stellplätzen.
Aufgrund der Lage des Baugrundstücks im „Innenstadt-Randbereich“ der Stellplatzsatzung sind Stellplätze für die Wohnnutzung nicht nachzuweisen. Die 5 nachzuweisenden Stellplätze für die gewerbliche Nutzung vermindern sich um 30 % auf 3,5, d.h. 4 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Tatsächlich werden 6 PKW-Stellplätze nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die insgesamt 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 648 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die Büronutzung mit einer Nutzfläche von ca. 199 m² ist je 60 m² ein Fahrradabstellplatz, somit 4 Stellplätze vorzusehen. Insgesamt werden auf dem Grundstück 21 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Die Fahrradabstellplätze sind abschließbar herzustellen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen zur Süd- und Nordseite werden eingehalten. Aus bauplanungsrechtlichen Gründen ergibt sich auf der Westseite eine Anbaupflicht und auf der Ostseite ein Anbaurecht. Insofern sind hier gesetzliche Abstandsflächen nicht einzuhalten (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO)
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die Erschließung ist gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. Planunterlagen ist das geplante Carport mit einer extensiven Dachbegrünung zu begrünen. Zudem sind auf dem Baugrundstück, zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse zwei Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur extensiven Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx €, hinsichtlich der Baumpflanzung xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
