I.
Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 09.08.2022 und Planänderungen vom 20.09.2022 und 11.10.2022 beantragten die Bauherren xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Niddaweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Grundstück ist derzeit unbebaut.
Geplant ist ein, dem schrägen Grundstücksverlauf angepasstes, zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach und Dachgauben. Die maximalen Gebäudeabmessungen liegen bei 22,75 m x 17,5 m.
Im Untergeschoss sind 8 PKW-Stellplätze, Kellerabteile und ein Technikraum geplant.
Im Erdgeschoss sind 2 Wohnungen, im 1. Obergeschoss 3 Wohnungen und im Dachgeschoss ist eine Wohnung geplant. Die 6 Wohnungen haben Wohnflächen zwischen 33 m² und 158 m². Hierbei weisen 5 Wohnungen weniger als 100 m² und eine Wohnung (DG) mehr als 150 m² auf. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 563 m².
Der Stellplatzbedarf von insgesamt 8 Stellplätzen wird in der Tiefgarage nachgewiesen.
Die notwendigen 12 Fahrradabstellplätze werden in einem Nebenraum in Erdgeschoss eingerichtet. Der 60 m² große Kinderspielplatz ist im westlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans xxx für das Gebiet zwischen Autobahn, Glattbacher Straße, Kinzigstraße und Kahlweg. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1968. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens u.a. folgende Festsetzungen:
WR – Reines Wohngebiet
II Vollgeschosse zwingend
GRZ 0,4
GFZ 0,8
Satteldach 0° bis 30°
Keine Dachaufbauten zulässig
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 6 Wohneinheiten ist im Reinen Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,3 und hält sich damit innerhalb der Festsetzungen des Bebauungsplans. In der Fassung der BauNVO sind Nebenanlagen in die GRZ-Berechnung nicht einzurechnen (§ 19 Abs. 4 BauNVO (1968)). Allerdings würde das Vorhaben mit einer GRZ2 von 0,4 selbst diesen Wert einhalten.
Geschossflächenzahl
Die maximal zulässige GFZ von 0,8 wird mit einem Wert von 0,77 unterschritten.
Vollgeschosse
Das Bauvorhaben erfüllt mit II Vollgeschossen exakt die Festsetzungen des Bebauungsplans.
Überbaubare Fläche
Das Gebäude liegt nahezu vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Im südwestlichen Grundstücksbereich überschreitet das Bauvorhaben mit einer kleinen Dreiecksfläche mit den Maßen 6 m x 3 m (= ca. 9 m²) die Baugrenze. Eine Befreiung kann gewährt werden, da die Überschreitung auf den schrägen Grundstücksverlauf zurückzuführen ist. Nachbarliche Belange sind hierdurch nicht betroffen.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 5 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnungen über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 8 Stellplätzen erfüllt diese Anforderungen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 563 m² sind daher 12 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese12 Fahrradabstellplätze werden in einem Nebenraum im Erdgeschoss nachgewiesen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die Erschließung ist gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Bauvorhaben hält die Festsetzung „Satteldach“ mit einer Dachneigung von 30° ein. Gem. Bebauungsplan sind keine Dachaufbauten zulässig. Allerdings wurden bereits in der Vergangenheit Dachaufbauten im näheren Umfeld zugelassen. Zudem spricht der Gedanke der Nachverdichtung dafür, Dachaufbauten für eine Wohnnutzung des Dachgeschosses zuzulassen. Die modernen Flachdachgauben liegen homogen in der Dachfläche und fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Ortsbild wird hierdurch nicht beeinträchtigt. Eine Befreiung kann daher erteilt werden.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
