I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 26.08.2022 und Planänderung vom 12.10.2022 beantragte die Firma WS Objekt GmbH die Genehmigung zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses mit 6 zusätzlichen Wohneinheiten und Aufzugneubau auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist der Umbau eines bestehenden Mehrfamilienwohnhauses mit 16 Wohneinheiten über 4 Geschosse. Das Gebäude verfügt derzeit über ein Satteldach, welches abgebrochen werden soll. An dessen Stelle soll ein neues, 4. Obergeschoss mit 4 Wohnungen und zusätzlich ein Staffelgeschoss mit 2 Wohnungen mit extensiv begrüntem Flachdach errichtet werden.
Straßenseitig ist unmittelbar am Eingang und Treppenhaus der Anbau eines Aufzuges in transparenter Stahl-Glas-Konstruktion geplant, der alle Geschosse einschließlich das Staffelgeschoss erschließt.
Das Gebäude hat im Bestand eine Grundfläche von 24,95 m x 15,44 m, das Staffelgeschoss ist mit einer Grundfläche von 20,86 x 10,59 m geplant.
Die vier Wohnungen im 4. OG verfügen über Wohnflächen von 2 x 61 m² und 2 x 77 m², die zwei Wohnungen im Staffelgeschoss weisen Wohnflächen von je 99 m² auf. Insgesamt wird eine zusätzliche Wohnfläche von 474 m² geschaffen.
Zu den im Bestand genehmigten 8 Stellplätzen werden für die zusätzlichen 6 Wohneinheiten weitere 6 Stellplätze hergestellt.
In unmittelbarer Nähe des Eingangs sind 6 Fahrradabstellplätze, rechts neben dem Gebäude sind weitere 6 Fahrradabstellplätze sowie Abstellflächen für Müllbehälter geplant.
Die im Hofbereich bestehenden Garagen sollen abgerissen werden, um eine ausreichende Feuerwehraufstellfläche zu erhalten. Über die bestehende Zufahrt entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze werden die erforderlichen 14 Stellplätze hofseitig erschlossen.
Hofseitig ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 61 m² vorgesehen.
Im Bereich der Stellplätze sind 6 Baumpflanzungen, im Bereich des Vorgartens, entlang der Würzburger Straße sind 3 weitere Baumpflanzungen geplant.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans xxx für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Gentilstraße. Es gilt die BauNVO von 1990.
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens folgendes fest:
- Mischgebiet; Wohnungen sind ab dem 1. OG zulässig
- Grundflächenzahl – GRZ II
- GRZ = 0,8, einschließlich der Flächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO
- Geschossflächenzahl
- GFZ = 2,0
- die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschosse, einschließlich Treppenhäuser und Umfassungswände sind mitzurechnen
- Zahl der Vollgeschosse
- Mindest- und Höchstgrenze: III-V (zwischen Baulinie und Baugrenze)
- I Vollgeschoss ist im rückwertigen Baufeld ausnahmsweise zulässig, wenn es mit dem Hauptgebäude eine funktionale Einheit bildet
- Dachform
- Satteldach max. 35°
- Pultdach max. 35°
- Flachdach max. 5°
- Firstrichtung: Traufständig
- geschlossene Bauweise
- Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen:
- „die für den Aufenthalt von Menschen vorgesehene Räume sind auf der lärmabgewandten Seite der Würzburger Straße anzuordnen“
- Fenster der Lärmschutzklasse III mit einem Schalldämmmass von 37 dB sind auf der lärmabgewandten Seite einzubauen
- Die der Würzburger Straße zugewandten Bereiche sind mit Fenstern der Schallschutzklasse IV mit einem Schalldämmmass von 40-44 dB auszustatten.
Örtliche Bauvorschriften
- Vorgarten (5 m Breite): Die Grundstücksflächen sind zwischen der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie und der Linie, die durch die straßenseitigen Gebäudefronten bestimmt ist, auf 50 % ihrer gesamten Fläche gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.
- Eine Befestigung von Teilen der Vorgartenfläche ist ausnahmsweise zur Erschließung der Gebäude zulässig
- Stellplätze werden ausnahmsweise zugelassen
IV.
Bauplanungsrechtliche und Bauordnungsrechtliche Prüfung
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnhausaufstockung zur Schaffung von weiteren 6 Wohneinheiten (4.OG 4 WE, Staffelgeschoss: 2 WE) und der geplante Aufzugneubau ist im Mischgebiet nach § 6 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht entsprechend der Berechnungen in den Bauantragsunterlagen eine GRZ II von 0,71 und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte (GRZ II max. 0,8).
Geschossflächenzahl
Das Vorhaben bewegt sich mit einer GFZ von 1,51 im zulässigen Bereich (GFZ max. 2,0).
Vollgeschosse
Die geplante Aufstockung von zwei Vollgeschossen (I plus Staffelgeschoss) hat zur Folge, dass insgesamt 6 Vollgeschosse entstehen. Damit wird die im Bebauungsplan zulässige Höchstgrenze von 5 Vollgeschossen überschritten. Im Vergleich zur bestehenden Firsthöhe des Satteldachs (= ca. 16,70 m) bemisst sich die geplante Gebäudeoberkante auf eine Höhe von ca. 18,40 m. Damit ist die Gebäudeoberkante um lediglich ca. 1,70 m höher als im Bestand. Da zudem das Staffelgeschoss an allen Außenwänden zurück rückt – an der Würzburger Straße um ca. 1,20 m – ist die Überschreitung des Vollgeschosses aus städtebaulicher Sicht vertretbar. Die beiden Nachbargebäude (Würzburger Straße xxx und xxx) werden ebenso mit 6 Vollgeschossen errichtet. Die Befreiung wird unter der Voraussetzung erteilt, dass die Dachfläche des Staffelgeschosses – wie bereits im Freiflächenplan dargestellt – extensiv begrünt wird. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Überbaubare Fläche
Das Bestandsgebäude erstreckt sich entlang der Baulinie. Die Baulinie wird durch den Bau des außenliegenden Aufzugs um 1,75 m auf einer Länge von 1,80 m, d.h. im Umfang von 3,15 m² überschritten. Mit dem Bau des Aufzugs wird der Zugang zu den Geschossen erleichtert. Jedoch entsteht kein barrierefreier Zugang zu den Wohneinheiten, da der Aufzug nur die Zwischenpodeste anfahren kann. Aus städtebaulicher Sicht kann eine Befreiung von der Überschreitung der Baulinie aufgrund der gestalterischen Ausführung des Aufzugs als transparente Stahl-Glas-Konstruktion erteilt werden.
Bauweise
Durch die Aufstockung bleibt die offene Bauweise des Bestandsgebäudes bestehen. Von der festgesetzten geschlossenen Bauweise ist abzusehen.
Immissionsschutz
Gemäß Bebauungsplan sind „die für den Aufenthalt von Menschen vorgesehene Räume auf der lärmabgewandten Seite der Würzburger Straße anzuordnen“. Die Raumaufteilung des 4. OG ist – aus statischen Gründen - nahezu identisch mit den darunterliegenden Stockwerken, weshalb sich abweichend von der Festsetzung Aufenthaltsräume im 4. OG und im Staffelgeschoss weiterhin zur Würzburger Straße hin orientieren. Die Fenster entlang der Würzburger Straße werden mit einer Schallschutzklasse IV, Schalldämmmaß von mindestens 44 dB und dezentrale, schallgedämmte Lüftungselemente mit einem Schalldämmmaß von mindestens 40 dB eingebaut. Dies entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Aufgrund der erheblichen verkehrlichen Immissionen an der Würzburger Straße ist ein Schallschutzgutachten erforderlich. Unter Beteiligung der Unteren Immissionsschutzbehörde ist die Anforderung an „gesunde Wohnverhältnisse“ nachzuweisen.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird eingehalten.
Die PKW-Stellplätze werden über die bestehende Zufahrt an der Würzburger Straße erschlossen.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 6 PKW-Stellplätzen. Für die bestehenden 16 Wohneinheiten (EG – 3. OG) wurden bereits 8 PKW-Stellplätze genehmigt. Nach Abbruch der bestehenden Garagen ergibt sich ein Gesamtbedarf von 14 PKW-Stellplätzen. Diese werden im hinteren Teil des Grundstückes nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 6 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 474 m² sind daher 10 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Sowohl die Abstellplätze 1-6 als auch die Abstellplätze 7-10 sind überdacht, umschlossen und absperrbar im Freien herzustellen und bereitzuhalten. Die Abstellplätze für Besucher sind ebenerdig oder gut über Rampen erreichbar ohne Absperrungen zu errichten und bereitzustellen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden auf der Süd- und Nordseite eingehalten. Auf der Westseite ergibt sich eine Überschreitung der Abstandsfläche auf einem Streifen mit einer Breite von 0,57 m bis 0,85 m auf einer Länge von 15,44 m, d.h. insgesamt 11,0 m². Auf der Ostseite ergibt sich eine Überschreitung der Abstandsfläche auf einem Streifen mit einer Breite von 0,11 m bis 0,46 m auf einer Länge von 15,44 m, d.h. insgesamt 4,48 m². Eine Abweichung kann hier zugelassen werden, da der Schutzzweck der gesetzlichen Abstandsflächen, insbesondere eine ausreichende Belichtung und Belüftung, sowie den Brandschutz sicherzustellen, wie auch den sozialen Frieden zu wahren nicht beeinträchtigt wird. Insbesondere setzt der Bebauungsplan grundsätzlich eine geschlossene Bauweise fest, von welcher befreit wird. Eine geringfügige Überschreitung der gesetzlichen Abstandsflächen ist insofern, auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen vertretbar.
Begrünung und Baumpflanzungen
Das Vorhaben erfüllt die Vorgabe, dass 50 % der Vorgartenfläche gärtnerisch anzulegen ist. Diese ist gärtnerisch als echte Grünfläche anzulegen, d.h. kein Kies, Schotter, Rasengitter oder ähnliches.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4 PKW-Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Aufgrund des fehlenden Platzangebotes wird zugelassen, dass die Laubbäume auf dem rückliegenden Grünstreifen, hinter den Stellplätzen nachgewiesen werden können. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Pflanzung von mindestens 4 Laubbäumen ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes, einschließlich Vorgartenfläche sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 61 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
