I.
Mit dem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.10.2022 beantragt die Stadt Aschaffenburg (Amt für Hochbau und Gebäudewirtschaft) die Genehmigung zum Neubau eines Zentraldepots für die Museen in Aschaffenburg auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Im Oberfeld xxx, 63743 Aschaffenburg.
Aktuell befindet sich das städtische Schlossmuseum, die Museumsverwaltung, wie auch die Depots im Schloss Johannisburg. Die Museumsdepots sind derzeit im Bergfried und im Nordturm untergebracht.
Das Schloss Johannisburg in Aschaffenburg, das im Eigentum des Freistaates Bayern steht, wird seit einigen Jahren umfassend saniert. Dazu müssen alle im Schloss untergebrachten Nutzungen Zug um Zug ausgelagert werden. Hiervon ist auch die Stadt Aschaffenburg mit den v.g. Räumlichkeiten betroffen. Das neue Ersatzdepot, das künftig die Gegenstände aus dem Schloss und anderen provisorischen Museumsdepots aufnehmen soll, muss Ende 2024 zur Verfügung stehen.
Die beiden Baugrundstücke liegen im Gewerbegebiet Röderäcker und wurden bereits im Rahmen der Umlegung parzelliert. Die Erschließungsanlage vor den Grundstücken ist noch nicht fertiggestellt. Der Baukörper des Zentraldepots wird auf dem rückwärtigen Teil der Grundstücke platziert, um dadurch die Option offen zu halten, den vorderen Grundstücksteil später anderweitig gewerblich nutzen zu können.
Das geplante Gebäude verfügt über Abmessungen von 51,3 m x 34,8 m und erreicht im westlichen Teil der geplanten LKW-Durchfahrt eine Höhe von 10,0 m, im Übrigen eine Höhe von 14,0 m. Die für die Bebauung vorgesehene anteilige Grundstückfläche liegt bei 4.836 m². Hiervon entfällt im Norden des Baugrundstückes eine Teilfläche von ca. 1.311 m² auf eine private Grünfläche. Das Gebäude erreicht eine überbaute Fläche von 1.785 m².
Mit der geplanten Gebäudeentwicklung kann eine wirtschaftliche Baulösung mit positiv reduzierter Bodenversiegelung geschaffen werden. Dadurch wird weiterer, wertvoller Raum für eine zusätzliche Gewerbenutzung erhalten. Die kompakte Gebäudeform ist nicht nur funktionell der Gebäudenutzung angepasst, sondern erlaubt auch material-, bzw. konstruktiv-bedingte Einsparungen und trägt damit zur Ressourcenschonung bei.
Die Erschließung des Museumsdepots soll zunächst über eine provisorische Zufahrt von der bestehenden Straße, dem Mühlweg, erfolgen. Diese Zufahrt nutzt den vorderen Grundstücksteil. Im Lageplan ist sowohl die provisorische Erschließung als auch die endgültige Erschließung des Grundstückes für das Museumsdepot dargestellt.
Im Gebäude sind keine dauerhaften Arbeitsplätze geplant. Die Nutzung erfolgt während spezieller Arbeitsphasen zur Ein- und Auslagerung sowie zur Vorbereitung der Lagervorgänge. Das Gebäude erhält auf der Westseite aus Sicherheitsgründen eine durchfahrbare LKW-Schleuse.
Auf dem Dach ist eine Photovoltaikanlage vorgesehen. Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und bepflanzt.
In der Bauvoranfrage sind die Abweichungen vom Bebauungsplan und die Zulässigkeit der provisorisch geplanten Erschließung zu klären.
II.
Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Röderäcker“, Nr. xxx für das Gebiet zwischen Mühlweg, Kiesgrube, Staatsstraße 2309, Grundstück Fl.-Nr. xxx (einschließlich), Bollenwaldstraße und Vereinsheim des Tennisclubs Obernau.
Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
GE – Gewerbegebiet
FH max. 8 m
GRZ 0,8
GFZ 2,0
Baugrenzen
Grünflächenfestsetzungen
Baumpflanzgebote
Art der baulichen Nutzung
Bei dem geplanten Museumsdepot handelt es sich um ein Lagergebäude, welches, gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein in Gewerbegebieten zulässig ist.
Maß der baulichen Nutzung
Die für die Bebauung vorgesehene anteilige Grundstückfläche liegt bei 4.836 m². Hiervon entfällt im Norden des Baugrundstückes eine Teilfläche von ca. 1.311 m² auf eine private Grünfläche. Die bebaubare Fläche liegt bei 3.525 m². Das Gebäude erreicht eine überbaute Fläche von 1.785 m². Hieraus ergibt sich eine GRZ1 von 0,51. Die zulässige GRZ1 liegt bei 0,8 und wird daher eingehalten. Allerdings sind gem. den vorliegenden Planunterlagen erhebliche Grundstücksversiegelungen für Zu-, Abfahrten und Umfahrungen vorgesehen. Rechnerisch ist der Grad der Gesamtversiegelung nicht belegt. Es wird darauf hingewiesen, dass der Nachweis im Baugenehmigungsverfahren zu führen ist und hier eine GRZ2 von 0,8 einzuhalten ist. Insbesondere werden Möglichkeiten gesehen die Zufahrtsbreite, wie auch die Breite der geplanten Umfahrung zu reduzieren.
Gem. den vorliegenden Unterlagen erreicht das geplante Vorhaben eine Geschossfläche von 5.277 m². Hieraus errechnet sich eine GFZ von 1,50, bei einer zulässigen GFZ von 2,0. Dieser Wert ist eingehalten.
Der Bebauungsplan lässt eine Bebauung mit einer Höhe bis zu 8,0 m zu. Das geplante Vorhaben erreicht eine Höhe von 10,0 m, bzw. 14,0 m und überschreitet diese Höhe daher deutlich. Sinn und Zweck der planerischen Höhenbeschränkung war, in diesem Randbereich der Bebauung eine gute Einbindung ins Orts- und Landschaftsbild zu erreichen. Eine Befreiung kann unter folgenden Bedingungen in Aussicht gestellt werden:
Die äußere Erscheinung des Gebäudekomplexes ist in der Entwurfsphase, mit der Stadt Aschaffenburg (Stadtplanungsamt) abzustimmen. Die Gestaltung des massigen Baukörpers ist im dargestellten Vorentwurfskonzept noch viel zu wenig aussagekräftig und so nicht entscheidungsreif in der Fassaden-, Gebäudegestaltung, etc.
Die überhohen, stark in Erscheinung tretenden Fassaden sind vorrangig intensiv mit Grünelementen zu versehen, die eine überzeugende Dauerhaftigkeit gewährleisten. Auch ein nuancierter Farb-, bzw. Materialeinsatz ist zur Reduzierung der optischen Wirkung der stark dominant sichtbaren Fassaden zu empfehlen.
Aufgrund von vorhandenen Bezugsbeispielen mit gleicher Höhenentwicklung in der unmittelbaren Umgebung und seiner separaten Lage am Rande des benachbarten Gewerbegebietes, wird das Zentraldepot, unter Beachtung der v.g. Bedingungen zur Gestaltung keine störende Wirkung auf das gesamte Landschaftsbild entfalten.
Überbaubare Fläche
Die Baugrenzen werden eingehalten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. Da hier keine dauerhafte Beschäftigung von Mitarbeitern erfolgt, werden hier keine besonderen Anforderungen gestellt.
Erschließung
Das Gewerbegebiet im Bebauungsplangebiet „Röderäcker“, in welchem sich die beiden Baugrundstücke, Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Obernau, Im Oberfeld xxx, 63743 Aschaffenburg befinden, ist derzeit noch nicht erschlossen. Bisher wurde weder mit Arbeiten für den Kanal-, noch für den Straßenbau begonnen. Allerdings grenzen die Baugrundstücke unmittelbar südöstlich an die ausgebaute Straße Mühlweg im Gewerbegebiet des Bebauungsplangebietes Nr. xxx „Bollenäcker“ an. Geplant ist, das Grundstück im rückwärtigen, d.h. nördlichen Bereich zu bebauen und hierzu eine provisorische Zufahrt über die vordere, d.h. südliche Grundstücksfläche zu verlegen. Hierdurch wird das Baugrundstück an der südöstlichen Grundstücksecke an den nordwestlichen Kurvenverlauf des Mühlweges angebunden.
Eine gesicherte Erschließung ist sowohl aus bauplanungsrechtlichen Gründen (§ 30 Abs. 1 BauGB) als auch aus bauordnungsrechtlichen Gründen (Art. 4 BayBO) zwingend erforderlich. Durch die Anschlussmöglichkeit an den Mühlweg liegt eine verkehrsmäßige Erschließung vor. Neben der verkehrsmäßigen Erschließung ist auch sicherzustellen, dass die Ver- und Entsorgung des Baugrundstückes gewährleistet ist, d.h. eine Anschlussmöglichkeit an das Kanalnetz, an die Stromversorgung, etc. besteht. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren durch den Bauherrn nachzuweisen. Unter dieser Voraussetzung ist die Erschließung als gesichert zu betrachten.
Vorliegend ist allerdings zu beachten, dass die beiden Baugrundstücke derzeit in Nord-Süd-richtung geteilt sind und sich die geplante Bebauung über beide Grundstücke im rückwärtigen Raum erstreckt. Die geplante Bebauung erfordert daher eine Vereinigung der beiden Baugrundstücke. Soweit eine Teilung der Baugrundstücke in West-Ost-Richtung, wie im Lageplan dargestellt erfolgt, ist sicherzustellen, dass die Zufahrt oder zumindest ein Geh- und Fahrtrecht, wie auch entsprechende Leitungsrechte zugunsten des bebauten Grundstückes verbleiben.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Da die Tiefe der Abstandsfläche in Gewerbegebieten mit 0,2 H ermittelt werden, ergibt sich selbst bei einer Gebäudehöhe von 14,0 m lediglich die Mindestabstandsfläche von 3,0 m, welche hier augenscheinlich eingehalten ist.
Begrünung
Der Bebauungsplan sieht eine private Grünfläche am südlichen, östlichen und nördlichen Rand des Baugrundstückes vor. Gem. Planung wird diese private Grünfläche eingehalten. Lediglich im südöstlichen Grundstücksbereich ist eine Zufahrt geplant, welche sich allerdings im notwendigen Rahmen hält und auch für die Erschließung des Grundstückes erforderlich ist.
Im südlichen Bereich der Baugrundstücke befinden sich 4 Baumpflanzgebote, welche einzuhalten sind. In den vorliegenden Unterlagen sind diese nicht enthalten.
Zudem ist je 500 m² Grundstücksfläche ein hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen. Bei einer bebaubaren Grundstücksfläche ergeben sich hier 7 zu pflanzende Laubbäume, welche zusätzlich zu den o.g. Pflanzgeboten zu erbringen sind.
Im Norden des Baugrundstückes bestehen ebenfalls Baumpflanzgebote welche zu beachten sind.
Aufgrund der Überschreitung der zulässigen Höhe mit 10,0 m, bzw. 14,0 m gegenüber der zulässigen Höhe von 8,0 m ist, wie bereits ausgeführt eine Begrünung der Süd-, Nord-, Ostseite vorzunehmen, welche eine angemessene Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
