Am 02.11.2022 reichte der Bauherr xxx bei der Stadt Aschaffenburg eine Bauvoranfrage zur Aufstockung eines Wohnhauses mit einem Staffelgeschoss auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Ernsthofstraße xxx, 63739 Aschaffenburg mit insgesamt 3 Fragen ein.
Das Bestandsgebäude Ernsthofstraße xxx verfügt derzeit über 4 Geschosse mit Satteldach. Es ist geplant, das Dachgeschoss abzubrechen und durch ein zurückgesetztes Staffelgeschoss zu ersetzen. Hierdurch entsteht ein neues, zu Wohnzwecken nutzbares Geschoss. Das geplante Staffelgeschoss rückt um 2,35 m hinter die Fassade des Gebäudes ein.
Die geplante Aufstockung ist höhengleich mit dem geplanten Nachbarvorhaben auf dem Baugrundstück Breslauer Straße xxx. Hierzu liegt parallel eine gesonderte Bauvoranfrage vor (BV-Nr. xxx).
Im Erdgeschoss sind die Nutzungen Verkauf, Lager und Büro vorhanden. Vom 1. - 3. Obergeschoss sind Wohnungen untergebracht. Im Staffelgeschoss ist ebenfalls eine Wohnnutzung vorgesehen. Die Wohnfläche des Staffelgeschosses liegt bei ca. 80 m².
Die Grundfläche des Gebäudes beträgt 199 m², die Geschossfläche 690 m²
Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 02/12 für das Gebiet zwischen Platanenallee, Fabrikstraße, Breslauer Straße und Ernsthofstraße. Dieser setzt für den betreffenden Bereich u.a. fest:
MI - Mischgebiet
Beschränkung der Wohnnutzung (erst ab dem 1.OG zulässig) und des Einzelhandels (max. 200 m² Verkaufsfläche) sowie unter Ausschluss von Vergnügungsstätten und Gartenbaubetrieben
GRZ: 0,6
GFZ: 2,0
Zahl der Vollgeschosse: III bis IV
geschlossene Bauweise
Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Ernsthofstraße
kleinräumig festgesetzte Altlasten-Verdachtsfläche, deren Böden mit umweltgefährdenden Stoffen (MKW) belastet sind
Dachformen: Satteldach max. 35° - bei zwingendem Grenzanbau ist die Dachneigung und Dachform des angrenzenden Gebäudes maßgebend
je vier ebenerdiger (offener) Stellplätze Pflanzung eines großkronigen Laubbaums
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Aufstockung des Gebäudes um ein Staffelgeschoss mit einer Wohnnutzung ist in einem Mischgebiet allgemein, gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig.
Maß der baulichen Nutzung / Überbaubare Fläche
Der Bebauungsplan Nr. 02/12 sieht für das Baugrundstück an der Ernsthofstraße eine drei- bis viergeschossige Bebauung vor. Das bestehende Gebäude weist bereits vier Vollgeschosse auf.
Das geplante Staffelgeschoss liegt innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Flächen. Der Überbauungsgrad des Grundstücks (GRZ1 und GRZ2) ändert sich durch das Vorhaben nicht, die festgesetzte GFZ von 2,0 wird auch mit der Aufstockung eingehalten (erreichte GFZ: 1,75). Die Aufstockung harmoniert mit der benachbart geplanten Neubebauung (Breslauer Straße xxx) und passt sich an diese hinsichtlich Geschossigkeit und Höhe an.
Das geplante Staffelgeschoss rückt um 2,35 m nach innen von der festgesetzten Baulinie ab – sowohl dieses Zurückbleiben hinter der Baulinie als auch die Überschreitung der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse um ein Geschoss (V statt IV) sind städtebaulich vertretbar und können planungsrechtlich unter Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.
Eine Befreiung für ein zusätzliches Staffelgeschoss als 5. Vollgeschoss kann daher erteilt werden.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Erschließung
Die Erschließung ist über die Ernsthofstraße gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Da der Bebauungsplan Nr. 02/12 eine geschlossene Bauweise festsetzt, braucht zu dem Nachbargrundstück Breslauer Straße xxx keine Abstandsfläche eingehalten zu werden. Dies gilt soweit das Bauvorhaben die Baugrenzen, bzw. Baulinien, wie auch die Geschossigkeit des Bebauungsplanes einhält oder deckungsgleich an das bestehende Nachbargebäude angeglichen wird. Soweit südlich an das Gebäude Breslauer Straße xxx angebaut wird, hängt die abstandsflächenrechtliche Beurteilung vor allem vom gegenseitigen Anbaurecht ab. Hier ist zu beachten, dass parallel zu dieser Bauvoranfrage eine Solche zum Neubau eines Gebäudes in der Breslauer Straße xxx (BV-Nr.: xxx) eingereicht wurde und die beiden Gebäude insoweit angeglichen werden sollen.
Das geplante Bauvorhaben schöpft im Norden das vorhandene, durch Baugrenzen vorgegebene Baufenster aus. Zudem überschreitet das Staffelgeschoss als 5. Geschoss die zulässige Zahl der Vollgeschosse. Aus diesem Grunde hat das Staffelgeschoss nach Norden, d.h. zu den Baugrundstücken Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Ernsthofstraße xxx) und Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Fabrikstraße xxx) die gesetzlichen Abstandsflächen einzuhalten, d.h. das Staffelgeschoss ist hier entsprechend von der Außenwand einzurücken.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
