I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.10.2022, bzw. Planänderungen vom 16.12.2022 beantragte die Firma ADO Elsesser BHG GbR den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Ludwigsallee xxx, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem bislang unbebauten Grundstück ist der Neubau eines freistehenden dreigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit Dachgeschoss und 8 Wohneinheiten geplant. Im Erdgeschoss sind 3 Wohneinheiten mit 50, 57 und 97 m², in den beiden Obergeschossen je 2 Wohneinheiten mit je 97 m² und im Dachgeschoss eine weitere Wohneinheit mit 148 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 741 m².
Die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück (Bismarckallee xxx) wird neu festgelegt, das Baugrundstück mit einer Grundstücksgröße von 879 m² insofern neu gebildet.
Die Zufahrt zur Tiefgarage ist an der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstückes Ludwigsallee 5 vorgesehen. In der Tiefgarage stehen 9 PKW-Stellplätze und 11 Fahrradabstellplätze zur Verfügung. Im Eingangsbereich des Gebäudes und im Gartenbereich werden je 4 weitere Fahrradabstellplätze errichtet.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 60 m² geplant. Der nicht überbaute Teil der Tiefgarage (Zufahrtsbereich) wird mit einer mindestens 50 cm starken Bodensubstratschicht überdeckt und begrünt. Zudem sind 4 Baumpflanzungen geplant.
II.
Planungsrechtliche Grundlagen
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 03/27 „Südlich Bismarckallee – West“.
Mit Beschluss des Stadtrates vom 17.10.2022 wurde der Bebauungsplan als Satzung beschlossen. In der Zwischenzeit wurden die Einwender benachrichtigt. Der Bebauungsplan wurde Ende Januar 2023 öffentlich bekannt gemacht und besitzt insofern Rechtskraft.
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 03/27 „Südlich Bismarckallee – West“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 29.01.2021 in Kraft gesetzt. Die Veränderungssperre verliert ihre Gültigkeit mit Inkrafttreten des Bebauungsplans.
Das vorliegende Bauvorhaben ist daher, nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 03/27 nach § 30 Abs. 1 BauGB zu beurteilen.
Festsetzungen des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan „Südlich Bismarckallee – West“ (Nr. 03/27) enthält v.a. folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- GRZ1 = 0,4 / GRZ2 + 30 % = 0,52 / GFZ = 1,0
- Maximal drei Vollgeschosse (III)
- Maximale Grundfläche von Gebäuden: 370 m²
- Höchstens acht Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
- Höchstens eine Wohnung je 100 m² Baugrundstücksfläche
- Offene Bauweise
- Überbaubare Fläche: Vordere Baulinie mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 21,75 m (westliche Grundstücksgrenze) bzw. 25,75 m (östliche Grundstücksgrenze) Abstand zur Straßenbegrenzungslinie
- Garagen, Tiefgaragen u. unterirdische Bauteile innerhalb der überbaubaren Flächen
- Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
- Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
- Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
- Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
- Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
- Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0° bis 10°) ab 10 m² Größe
- Erhalt von standortgerechten Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
- Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
- […]
Planungsrechtliche Beurteilung nach Bebauungsplan
Art der baulichen Nutzung, Anzahl Wohnungen
Das geplante Mehrfamilienhaus ist im Allgemeinen Wohngebiet zulässig und entspricht auch hinsichtlich der Wohnungsanzahl den Festsetzungen des Bebauungsplans. Einerseits ist die Anzahl der Wohnungen auf maximal 8 Wohnungen je Gebäude begrenzt. Zum anderen ist maximal 1 Wohnung je 100 m² Grundstücksfläche zulässig. Das Baugrundstück verfügt, nach Neubildung durch Veränderung der nördlichen Grundstücksgrenze über eine Fläche von 879 m².
Aufgrund der Lage des Wohnhauses unmittelbar an der verkehrsbelasteten Ludwigsallee ist für die Aufenthaltsräume ein Lärmschutznachweis nach DIN 4109 vorzulegen.
Maß der baulichen Nutzung
Der geplante Hauptbaukörper weist eine Grundfläche von 293,28 m² auf (ohne Tiefgarage außerhalb des Gebäudes) und erreicht eine GRZ1 von 0,33 (zulässig 0,4). Die GFZ des dreigeschossigen Gebäudes beträgt 0,95 (zulässig 1,0).
Die Gesamtversiegelung auf dem Grundstück einschließlich der unterbauten Flächen liegt bei 455,87 m². Unter Einrechnung aller durch Unter- und Überbauung befestigten Flächen ergibt sich eine GRZ2 von 0,518 (zulässig 0,52).
Die geplanten drei Vollgeschosse plus Dach entsprechen der im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenze. In den Bauantragsunterlagen ist der rechnerische und zeichnerische Nicht-Vollgeschossnachweis für das Dachgeschoss erbracht.
Alle Festsetzungen des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung sind eingehalten.
Die Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung, wie auch der zulässigen Zahl der Wohnungen beruhen auf den Maßangaben, des, gem. Plan- und Berechnungsunterlagen neu zu bildenden Baugrundstückes Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg mit einer künftigen Fläche von ca. 879 m². Die Baugenehmigung ergeht daher unter der Bedingung, dieses Grundstück, wie in den v.g. Unterlagen beschrieben neu zu bilden.
Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung
Der geplante oberirdische Hauptbaukörper beachtet die festgesetzten Baugrenzen.
Die unterirdische Tiefgarage ragt über genau ein Drittel (5,72 m) der hinteren Gebäudebreite um 1 m über die hintere Baugrenze hinaus und erfüllt damit den im Bebauungsplan in der textlichen Festsetzung I.8 definierten Ausnahmetatbestand. Der einer oberirdischen Garage entsprechende geschlossene Autoaufzug überschreitet die vordere Baugrenze auf einer Breite von 3,60 m um 1 m und erfüllt damit ebenfalls den im Bebauungsplan in der textlichen Festsetzung I.8 definierten Ausnahmetatbestand.
Diese beiden im Bebauungsplan textlich bestimmten Ausnahmen sind daher planungsrechtlich zulässig. Die Ausnahmen können gewährt werden.
Bauweise
Das Bauvorhaben hält die festgesetzte offene Bauweise ein.
Dachgestaltung und Dachbegrünung
Das geplante Walmdach mit 39°/48° Dachneigung sowie die 5 Dachgauben beachten die Vorgaben des Bebauungsplans zur Dachneigung und zum Anteil von Dachaufbauten.
Die Dächer der drei größeren Gauben sowie des Fahrrad- und des Müllhäuschens werden als Schlepp- bzw. Pultdächer mit 11° Dachneigung ausgeführt.
Die flachen Dächer der beiden kleineren Gauben brauchen aufgrund ihrer geringen Größe von je ca. 6 m² (also unter 10 m²) nicht begrünt werden.
Das knapp 23 m² große Flachdach des geschlossenen Autoaufzugs hingegen muss (mindestens) extensiv begrünt werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. Die geplante Tiefgarage mit 9 Stellplätzen erfüllt diese Anforderungen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 741 m² sind daher 15 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Der Nachweis der Fahrradabstellplätze ist erbracht. 11 Abstellplätze (davon 8 Teleskop-Doppelparker) befinden sich (überdacht, umschlossen, abschließbar) in der Tiefgarage, 4 Teleskop-Doppelparker-Abstellplätze sind oberirdisch in einem Fahrradhäuschen untergebracht, und 4 offene Abstellplätze für Besucher befinden sich unmittelbar am Hauszugang.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die geplante (und im Bestand bereits an dieser Stelle vorhandene) befestigte Grundstückszufahrt mit einer Gesamt-Zufahrtsbreite von ca. 4 m entspricht den Vorgaben des § 5 Abs. 1 GaStAbS. Ein Eingriff in den öffentlichen Park-/Grünstreifen ist damit nicht verursacht.
Die Erschließung ist gesichert.
Freiflächen und Bepflanzung
Die Vorgartenzone ist in Breite und Fläche zu mehr als 50 % als Grün- und Pflanzfläche angelegt und hält damit die Mindestvorgabe des Bebauungsplans (40 %) ein.
Nach textlicher Festsetzung I.16 zu erhaltende Bäume sind auf dem Grundstück nicht vorhanden.
Im Erdgeschossgrundriss (mit Freiflächenplan) sind 4 Bäume eingezeichnet, die die Pflanzvorgabe von 1 Baum je voller 200 m² Grundstücksfläche erfüllen. Bei einem 879 m² großen Grundstück müssen gemäß textlicher Festsetzung I.12 und I.19 mindestens 4 standortgerechte Laub- oder Obstbäume gepflanzt oder erhalten werden. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Gehölzen und Büschen, gem. Freiflächenplan zu bepflanzen. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Einfriedungen
Im Bauantrag werden hierzu keine eindeutigen Angaben gemacht.
Für Einfriedungen sind die Vorgaben der textlichen Festsetzung II.6 zu beachten.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
