I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.11.2022 und Planänderungen vom 12.12.2022 beantragte die Firma Westarp + Westarp Investment GbR den Neubau eines Bürogebäudes mit Praxis und Fitnessstudio auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das auf dem Grundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg bestehende Gebäude wird abgebrochen und durch einen 4-geschossigen Neubau ersetzt. Die Gebäudeabmessungen liegen bei ca. 60 m x 16 m. Die Höhe des Gebäudes liegt bei 14,5 m, bzw. 15,0 m. Die in etwa mittig auf dem Flachdach aufgesetzte Technikzentrale mit den äußeren Abmessungen von ca. 6,5 m x 6,5 m (ca. 40 m²) erreicht eine Höhe von ca. 17,26 m.
Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 3.396 m².
Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss ist ein medizinischer Fitnessbereich und eine Praxis für Physiotherapie, Osteopathie und Naturheilkunde geplant. Die Betriebszeiten erstrecken sich auf folgende Zeiten
Montag bis Freitag 07.00 Uhr bis 21.00 Uhr
Samstag 08.00 Uhr bis 14.00 Uhr
Sonntag 09.00 Uhr bis 14.00 Uhr (Trainingszeiten für medizinische Fitness)
Im 2. Obergeschoss ist eine Büronutzung durch eine Steuerberatung mit Bürozeiten Montag bis Freitag, 07.00 Uhr bis 20.00 Uhr und Kernarbeitszeiten bis 17.00 Uhr geplant.
Im 3. Obergeschoss werden ebenfalls Büroräume errichtet. Der Bereich ist zur freien Vermietung vorgesehen. Eine konkrete Nutzung steht noch nicht fest.
Im südlichen und östlichen Grundstücksbereich werden 57 PKW-Stellplätze für Besucher und Mitarbeiter, sowie insgesamt 40 Fahrradabstellplätze angelegt. Auf der Westseite werden 3 Parkplätze direkt vom Magnolienweg aus angefahren. Die übrigen 54 Stellplätze werden über zwei Grundstückszufahrten, eine auf der Südwestseite, die zweite auf der Südostseite des Grundstückes erschlossen. 10 PKW-Stellplätze sind mit E-Ladestationen ausgestattet, 12 PKW-Stellplätze sind barrierefrei.
Die nicht überbauten Flächen werden begrünt. Die Stellplätze werden mit insgesamt 16 Laubbäumen eingegrünt.
Das Flachdach wird mit einer Photovoltaikanlage belegt. Das Niederschlagswasser wird über Rigolen auf dem Grundstück versickert.
II.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 8/4, 2. Änderung „für das Gebiet zwischen Kastanienweg, nördlicher und östlicher Grenze und der Großostheimer Straße im Bereich zwischen Kastanienweg, Pappelweg, Efeuweg, Ahornweg, nordöstlicher Grenze und Großostheimer Straße“ vom 17.06.2002
Dieser sieht für die Baugrundstücke u.a. folgende Festsetzungen vor:
Gewerbegebiet (GEb) mit einem flächenbezogenen
Schallleistungspegel von 60/45 dB(A)/m² tags/nachts
Ausgeschlossen sind Anlage für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten und Freisportanlagen (z.B. Sportplatz)
Grundflächenzahl (GRZ) 0,8
Geschossflächenzahl (GFZ) 2,2
max. IV Vollgeschosse
Gebäudehöhe max. 16,00 m
besondere Bauweise
nicht überbaubare Grundstücksflächen sind gärtnerisch zu gestalten
je 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum zu Pflanzen (Mindestgröße: H STU 16-18 cm)
Stellplätze im Vorgarten, max. 40 % der Vorgartenlänge
Dachneigung: 0° – 10°
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan sieht im vorliegenden Gewerbegebiet (GEb) eine Nutzung für Gewerbebetriebe vor. Die geplante Büronutzung im 2. und 3. Obergeschoss ist hiernach allgemein zulässig (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO).
Der geplante Betrieb eines medizinischen Fitnessbereiches und einer Praxis für Physiotherapie, Osteopathie und Naturheilkunde ist als Betrieb für gesundheitliche Zwecke einzuordnen. Derartige Nutzungen sind für Gewerbegebiete als Ausnahme in § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1990 ausdrücklich vorgesehen und in Gewerbegebieten daher grundsätzlich möglich. Allerdings schließen die textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan diese Nutzung explizit aus.
Der Bauherr hat hierzu bereits eine Bauvoranfrage eingereicht, welche am 19.01.2022 (BV-Nr.: 20210028) in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates behandelt und positiv entschieden wurde. In der Bauvoranfrage war angegeben:
„Der Antragsteller beabsichtigt, an dem Standort ein Objekt mit einer Nutzung für gesundheitliche Zwecke zu realisieren. Geplant ist unter anderem die Ansiedlung einer Physiotherapiepraxis, eines medizinisch orientierten Trainingsstudios und von Arztpraxen.“
Bei der Beurteilung der Bauvoranfrage wurde festgestellt:
„Im näheren Umfeld befinden sich bereits mehrere Betriebe mit einer ähnlichen Nutzung im Gesundheitssektor. Weder von der vorhandenen im Verhältnis zur geplanten Nutzung, noch umgekehrt sind negative Auswirkungen zu erwarten. Insofern ist eine Gebietsverträglichkeit gegeben.
Das Vorhaben ist mit dem Nachbarschutz und mit öffentlichen Belangen vereinbar.
Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans, wonach Anlagen für gesundheitliche Zwecke im Bereich des Baugrundstücks ausgeschlossen sind, kann vorliegend erteilt werden.“
Dementsprechend wurde von der Festsetzung des Bebauungsplanes, wonach Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten und Freisportanlagen (z.B. Sportplatz) ausgeschlossen sind, eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB für die damals beantragte Nutzung „Gesundheitszentrum“ gewährt.
Der aktuelle Bauantrag hält sich innerhalb der befreiten Nutzungskategorie. Insofern ist das Bauvorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig.
Maß der baulichen Nutzung und überbaute Grundstücksfläche
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht entsprechend der Berechnungen in den Bauantragsunterlagen eine GRZ I von 0,29 (zulässig 0,8) und eine GRZ II von 0,73 (zulässig 0,8) und bleibt damit innerhalb der zulässigen Werte.
Geschossflächenzahl
Das Vorhaben bewegt sich mit einer GFZ von 1,17 (zulässig 2,2) im zulässigen Bereich.
Vollgeschosse & Höhenentwicklung
Es entstehen 4 Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe des Hauptgebäudes liegt bei 14,5 m. Das vorangestellte Treppenhaus erreicht eine Gebäudehöhe von 15,0 m. Der Bebauungsplan sieht eine maximale Höhenentwicklung von 16,0 m vor. Hauptgebäude und Treppenhausanlage halten diese Höhenvorgaben ein.
Lediglich die Technikzentrale für die Raumlüftungs- und Raumklimatisierungsanlage auf der Dachfläche erreicht eine Höhe von 17,26 m. Durch die zurückversetzte Lage auf dem Dach und einer geringen Grundfläche von ca. 40 m² tritt die Höhenentwicklung der Technikzentrale nicht ins Gewicht und kann daher aus städtebaulicher Sicht von der Höhefestsetzung befreit werden.
Überbaubare Grundstücksfläche
Der Neubau liegt innerhalb der Baugrenzen. Die Anordnung der Stellplätze weicht jedoch durch die Errichtung von 26 PKW-Stellplätzen im südlichen Vorgarten (entlang des Magnolienweges) von der Festsetzung „im Vorgartenbereich sind Stellplätze max. zu 40 % der Vorgartenlänge zulässig“ ab. Die Vorgartenlänge entlang des Magnolienwegs umfasst an zwei Seiten insgesamt ca. 130 m. Die 26 PKW-Stellplätze ordnen sich auf 62,5 m Länge im Vorgarten an, womit insgesamt 48 % der Vorgartenlänge von PKW-Stellplätzen dominiert werden. Aus städtebaulicher Sicht kann dieser Abweichung zugestimmt werden, da zum einen bis auf drei Stellplätze alle weiteren Stellplätze über innenliegende Zufahrten angedient werden und somit ein Begleitgrünstreifen von ca. 1,2 m zum Magnolienweg vorgesehen ist. Zum anderen beschränkt sich die Stellplatzanzahl auf die notwendige Anzahl. Zudem werden insgesamt 16 Laubbäume zur Eingrünung der Stellplatzanlage gepflanzt. Somit kann einer Befreiung für die Überschreitung um 8 %-Punkte zugestimmt werden
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ergeben sich folgende Stellplatzanforderungen:
Nutzungsart PKW-Stellplätze Fahrradabstellplätze
für Fitnesscenter 1 St/40 m² Nutzfläche 1 Ab/60 m² Nutzfläche
für Räume mit erhebl. 1 St/30 m² Nutzfläche 1 Ab/45 m² Nutzfläche
Besucherverkehr
(Beratungsräume, Arztpraxen, …)
für Büro- und Ver- 1 St/40 m² Nutzfläche 1 Ab/60 m² Nutzfläche
waltungsräume
Lagerräume 1 St/100 m² Nutzfläche 1 St/150 m² Nutzfläche
Dies ergibt für das vorliegende Bauvorhaben den folgenden Bedarf:
Nutzungsart Fläche PKW-Stellplätze Fahrradabstellplätze
für Fitnesscenter 481,2 m² 12,0 8,0
für Räume mit erhebl. 420,9 m² 14,0 9,4
Besucherverkehr
für Büro- und Ver- 1.150,7 m² 28,8 19,2
waltungsräume
Lagerräume 211,1 m² 2,1 1,4
Summe 57 38
Durch den Neubau und die geplante Nutzung entsteht laut Berechnung ein Stellplatzbedarf von insgesamt 57 PKW-Stellplätzen auf dem Gelände. Zudem entsteht ein weiterer Bedarf von 38 Fahrradabstellplätzen. Im Freiflächenplan werden 57 PKW-Stellplätze und 40 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Von den 57 PKW-Stellplätzen sind 12 PKW-Stellplätze barrierefrei, gem. EAR 05 und DIN 18040-3, hiernach ist bei Einzelparkständen eine Stellplatzbreite von 3,50 m, bei Doppelparkständen (bzw. Reihenparkständen) eine Breite von 3,00 m erforderlich und vorliegend gegeben.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind mindestens 1/3 der Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und mindestens 1 Ladepunkt zu errichten. In den Planunterlagen sind bereits 10 Stellplätze mit E-Ladestationen vorgesehen.
Erschließung, Zufahrt
Die Erschließung des Baugrundstückes ist über den Magnolienweg sichergestellt.
Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist nur eine Grundstückszufahrt pro Grundstück zulässig und deren Breite begrenzt. Ein Gewerbebetrieb benötigt unter Umständen mehr und breitere Zufahrten, wie hier im vorliegenden Fall. Das Grundstück liegt mit einer Länge von ca. 130 m am Magnolienweg an. Die geplanten 2 Zufahrten und 3 Stellplätze haben eine Gesamtbreite von ca. 20,5 m. Lediglich 3 Stellplätze werden direkt vom Magnolienweg angefahren. Die übrigen 54 PKW-Stellplätze werden über die beiden Zufahrten erschlossen, welche so dimensioniert sind, dass hier eine gleichzeitige Zu- und Abfahrt möglich ist. Insofern beschränken sich die Anlagen auf das notwendige Maß. Eine Abweichung im Umfang von 17 m von der zulässigen Zufahrtsbreite von 3,5 m kann daher gewährt werden.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Bepflanzung / Freiflächengestaltung
Nach der Festsetzung des Bebauungsplans sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch zu gestalten. Der Freiflächenplan sieht eine Begrünung der nicht überbauten Flächen vor. Diese sind gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Je 300 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter, heimischer Laubbaum zu Pflanzen mit der Mindestgröße: H STU 16-18 cm zu pflanzen. Insgesamt ergibt sich hieraus ein Pflanzgebot von 11 (3.396 m²/300m²) standortgerechten, heimischen Laubbäumen.
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Hieraus ergibt sich ein Pflanzgebot von insgesamt 14 Laubbäumen. Bei mehreren bestehenden Pflanzgeboten ist das Pflanzgebot mit den höheren Anforderungen zugrunde zu legen. In diesem Fall sind 14 Laubbäume, mit der o.g. Mindestgröße zu pflanzen. Aufgrund der zu erteilenden Befreiung für die erhöhte Inanspruchnahme der Vorgartenzone durch PKW-Stellplätze sind 2 zusätzliche Laubbäume zu pflanzen, so dass sich ein Pflanzgebot von 16 Laubbäumen, gem. Freiflächenplanung ergibt. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
