I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 02.11.2022 und Planänderungen vom 10.01.2023 beantragte die Firma FD Gemeinschafts GmbH den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit halboffener Mittelgarage und insgesamt 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Schweinheim, Seebornstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das 1.111 m² große Baugrundstück mit steiler Südhanglange ist derzeit mit einem Wohn- und Nebengebäude bebaut, welche abgebrochen werden sollen. Die Höhendifferenz des Grundstückes liegt im geplanten Bebauungsbereich bei ca. 8 m.
Es ist geplant, auf dem Grundstück zwei Mehrfamilienhäuser mit einen dazwischen angeordneten, überdachten Innenhof mit 8 Stellplätzen, sowie einem weiteren, direkt an der Seebornstraße gelegenen Stellplatz zu errichten.
Das Vordergebäude (Haus A) verfügt über eine Grundfläche von ca. 197 m² und ist 1,74 m von der Seebornstraße zurückgesetzt angeordnet. Es verfügt über 2 Geschosse und ein Staffelgeschoss. Im Gebäude sind 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 90, 121 und 126 m², insgesamt ca. 337 m² vorgesehen.
Das Rückgebäude (Haus B) verfügt über eine Grundfläche von ca. 219 m² und ist im rückwärtigen Grundstücksbereich, ca. 50 m von der Seebornstraße entfernt, angeordnet. Es verfügt über 2 Geschosse und ein Staffelgeschoss. Im Gebäude sind 4 Wohnungen mit Wohnflächen von 3 x ca. 99 m² und 73 m², insgesamt ca. 371 m² vorgesehen.
Die Gesamtwohnfläche beträgt 708 m².
Die Außenanlage wird begrünt. Es sind Dachbegrünungen und 5 Baumpflanzungen geplant. Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird im südlichen Grundstücksbereich nachgewiesen.
Auf den Flachdächern ist eine bedarfsgerechte Photovoltaikanlage geplant.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt. Auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion wurde durch den Bauherrn verzichtet.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ (§ 34 Abs.1 BauGB).
Das Baugrundstück befindet sich in Nähe des Hensbachs, liegt aber außerhalb dessen HQ 100 - Überschwemmungsbereichs.
In vorliegendem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gestaltet sich der maßgebende bauliche Rahmen der näheren Umgebung wie nachfolgend beschrieben, und zwar unabhängig von Grundstücksgrößen und relativen Maßzahlen wie GFZ und GRZ, die kein Beurteilungskriterium für das „Einfügungsgebot“ sind:
- Die Gebäudegrundflächen erreichen ein Maß bis ca. 230 m² (Bezugsfall: Seebornstr. 36 und 40).
- Die bauliche Höhenentwicklung wird bestimmt von Gebäuden mit II Vollgeschossen plus Dach (Dach auch als Vollgeschoss möglich), evtl. zuzüglich eines talseits aus dem Hang tretenden Untergeschosses (je nach Hangsituation, in der Regel keine Vollgeschosse). Im Hinterland „in zweiter Reihe“ gibt es ein- und zweigeschossige Häuser mit Flach-, Walm- oder Satteldach.
- Die entlang der Seebornstraße errichteten Gebäude „in erster Reihe“ stehen im betreffenden Gebietsabschnitt meist unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie, es gibt aber auch einige Gebäude mit Abstand zur Straße zwischen 4 m bis 15 m (z.B. die Häuser Seebornstraße 60, 62, 64, 66). Die überwiegend traufständig errichteten Häuser haben geneigte Dächer.
- Nicht untypisch für die Ortslage ist der Bestand an Hauptgebäuden auch „in zweiter Reihe“ mit jeweiliger Privaterschließung über das Vorderanwesen. Eine fiktive hintere Baugrenze wird inzwischen definiert durch die südliche Gebäudekante (Giebelwand) des im Bau befindlichen Wohnhauses Seebornstraße 46d. Daraus ergibt sich eine maximale Bautiefe von 54 m, gemessen ab Straßenbegrenzungslinie der Seebornstraße.
- Vorherrschend ist eine „offene Bauweise“ aus Einzel- und Doppelhäusern, die Hausgruppe Seebornstraße 34-42 weist aufgrund der Gesamtlänge von über 60 m eine „geschlossene Bauweise“ auf. In den Fällen der Hinterlandbebauung „in zweiter Reihe“ handelt es sich ausschließlich um freistehende Einzelhäuser in offener Bauweise unter Wahrung entsprechender Abstände.
Zusammengefasst ergibt sich hieraus als maßgebender baulicher Rahmen:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- Grundfläche: max. 230 m²
- Geschosse: II + D, teilweise UG
- Vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- Bautiefe: bis ca. 54 m
- offene Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung weist den Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) auf. Eine Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig. Die geplante Nutzung mit 2 Mehrfamilienhäusern mit 3, bzw. 4 Wohneinheiten fügt sich damit in die nähere Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung
Bauliche Höhe
Die geplanten Häuser haben jeweils drei Vollgeschosse sowie ein Flachdach:
Haus A: Erdgeschoss, Obergeschoss, Staffelgeschoss;
Untergeschoss ist kein Vollgeschoss
Haus B: Untergeschoss, Erdgeschoss, Staffelgeschoss
Beide Gebäude fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt. Das an der Seebornstraße zu errichtende „Haus A“ passt sich städtebaulich und bezüglich seiner Höhe auch mit dem Penthaus und dem Flachdach in die Gebäudereihung an der Seebornstraße ein. In den Bauantragsunterlagen ist hierzu ein „Straßenprofil“ dargestellt.
Gebäudegrundflächen
Die Gebäudegrundflächen der einzelnen Häuser betragen ca. 197 m“ (Haus A) und ca. 219 m² (Haus B) und fügen sich hinsichtlich ihrer Größe noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die relative Gebäudegrundfläche liegt im Verhältnis zum Baugrundstück bei 38 %.
Die überbaute und versiegelte Fläche erreicht einen Grundstücksanteil von 72 % und ist damit relativ hoch. Durch die geplanten extensiven Dachbegrünungen wird ein gewisser Ausgleich geschaffen, zudem liegt in der Umgebungsbebauung bereits eine vergleichbare Prägung vor (siehe Seebornstraße 62 / 62a sowie Seebornstraße 46 / 46a-d). Unter Beachtung der Auflage zur Dachbegrünung fügt sich das Bauvorhaben hinsichtlich der überbauten Flächen noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die im Freiflächenplan als begrünt dargestellten Dachflächen sind daher mindestens extensiv zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu unterhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Überbaubare Fläche
Die maximale Bautiefe (hintere Gebäudekante / Balkonkante) erreicht ein Maß von 50 m hinter der Straßenbegrenzungslinie, wodurch der vorgegebene Rahmen eingehalten wird.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 5 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 2 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. Von den erforderlichen 9 Pkw-Stellplätzen sind 8 im weitgehend überdachten Innenhof und 1 offener, ebenerdiger Stellplatz unmittelbar an der Seebornstraße nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 708 m² sind daher 15 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In den Bauantragsunterlagen sind nachgewiesen:
3 Besucherabstellplätze bei Haus A
7 Abstellplätze für Bewohner im Fahrradabstellraum Haus A
5 Abstellplätze im überdachten Innenhof
4 zusätzliche überdachte Abstellplätze am Zugang Haus B
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Seebornstraße gesichert.
Die beiden geplanten und notwendigen Zufahrten sind ortstypisch. Durch die anteilige Begrünung der neu entstehenden Vorzone tritt grünordnerisch eine Verbesserung der Situation ein. Einer Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS für die zwei Zufahrten (Gesamtbreite: 6,50 m) kann daher zugestimmt werden.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Hochwasserschutz
Das Grundstück und die geplante Bebauung befinden sich vollständig außerhalb des Überschwemmungsgebiets des Hensbachs. Aufgrund der relativen Nähe (Abstand zwischen südlicher Grundstücksecke und Ufer: ca. 25 m) ist die Untere Wasserbehörde zu beteiligen.
Freiflächen und Begrünung
Da die künftig versiegelte Fläche einen Anteil von ca. 72 % erreicht ist ein Ausgleich durch zusätzliche Begrünungsmaßnahmen zu leisten. Insbesondere sind die Dachflächen mindestens extensiv zu begrünen und mind. 5 Baupflanzungen vorzunehmen. Insofern ist der Freiflächenplan und Plan „Baumbestand“ hinsichtlich der Begrünung und der angegebenen Bepflanzungen einschließlich Dachbegrünungen verbindlich. Der Baumberater des Garten- und Friedhofsamts wurde hinsichtlich des Erhalts des Baumbestandes beteiligt. Ein Erhalt ist allerdings nicht möglich. Es wurden daher 5 Ersatzpflanzungen, insbesondere im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze vorgeschlagen
Zur Sicherung der Verpflichtung der, im Freiflächenplan dargestellten Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
