Am 07.12.2022 und ergänzenden Planunterlagen vom 03.02.2023 reichte die Firma NSI GmbH einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines Geschäftshauses mit Büronutzung und SB-Autoreinigungsstaubsaugerplätzen mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg mit den beiden genannten Fragestellungen ein.
Auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg (Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg) betreibt die Firma NSI GmbH derzeit parallel zur Würzburger Straße die Waschstraße „Waterworld“ und im rückwärtigen Grundstücksbereich mehrere Staubsaugeranlagen. Das Unternehmen plant, das Grundstück zur Eigennutzung weiterzuentwickeln und im Bereich der Staubsaugeranlagen ein Geschäftsgebäude mit den Abmessungen von ca. 52 m x 17,6 m und einer Höhe von ca. 11,11 m zu errichten.
Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage geplant. Im Erdgeschoss sollen (Indoor-) Staubsaugeranlagen installiert werden. Das 1. Obergeschoss und das geplante Staffelgeschoss sind für eine Büronutzung des eigenen Unternehmens vorgesehen.
Die Grundfläche des Gebäudes beträgt ca. 958 m² und die Geschossfläche ca. 2.597 m². Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 5.199 m².
In der Tiefgarage werden 31 Stellplätze nachgewiesen.
II.
Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich zweier Bebauungspläne: ca. 40 % des Grundstücks (südöstlich) liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 04/03a „Würzburger Straße/Rhönstraße“, die restlichen ca. 60 % im Geltungsbereich des Bebauungsplans xxx „Spessart-Manor“.
Die Bebauungspläne setzen für den Bereich des geplanten Vorhabens Folgendes fest:
|
B-Plan xxx:
- Mischgebiet mit Ausschluss von Einzelhandel, Vergnügungsstätten, Tankstellen, Schank-und Speisewirtschaften ohne Verbindung mit Beherbergungsbetrieben
- GRZ 0,6
- GFZ 1,2
- geschlossene Bauweise
- I Vollgeschoss in einem kleinen Bereich des geplanten Vorhabens, ansonsten kein Baufenster
- festgesetzte Baumpflanzung in einem Teilbereich des geplanten Vorhabens
|
B-Plan xxx:
- Gewerbegebiet GE2 mit Ausschluss von Vergnügungsstätten
- GRZ 0,6
- GFZ 1,0
- Pultdach/Flachdach mit Dachneigung von 0°-15°
|
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Vorhaben liegt teilweise in einem Gewerbegebiet, gem. § 8 BauNVO und teilweise in einem Mischgebiet, gem. § 6 BauNVO. Die geplante Nutzung ist in beiden Gebietskategorien zulässig. Ein Ausschluss der Nutzungen liegt nicht vor. Allerdings ist für den Teilbereich des Mischgebietes zu gewährleisten, dass die neu geplanten Staubsaugeranlagen die geltenden Immissionsrichtwerte einhalten. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Hierbei ist zu beachten, dass diese Staubsaugerplätze bereits in offener Form vorhanden sind und die künftig geplante Indoor-Variante zu einer deutlichen Reduzierung der Lärmbelastung für die Bewohner der Nachbargebäude beiträgt.
Maß der baulichen Nutzung
Die beiden Bebauungspläne lassen eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,0, bzw. 1,2 zu. Die GRZ ist mit 0,6 einzuhalten. Für das geplante Bauvorhaben, einschließlich des Bestandsgebäudes errechnet sich eine GFZ von 0,90, welche sich innerhalb des Rahmens der beiden Bebauungspläne hält.
Der Bebauungsplan 04/03b sieht auf drei, an das Bauvorhaben angrenzenden Seiten III, IV, bzw. V Vollgeschosse und bauliche Höhen zwischen 189,75 m ü.NN und 197,80 m ü.NN vor. Das geplante Bauvorhaben erreicht, einschließlich Staffelgeschoss III Vollgeschosse. Das Baufeld weist eine Höhe von 178,511 m ü.NN auf. Bei einer geplanten Gebäudehöhe von 11,5 m wird eine Höhe von 190,0 m ü.NN und damit im Bereich der unteren Grenze der festgesetzten zulässigen umliegenden Bebauung erreicht. Eine Gebäudehöhe bis 11,5 m kann daher zugelassen werden.
Überbaubare Fläche
Das geplante Bauvorhaben befindet sich im Schnittpunkt der Bebauungspläne xxx „Würzburger Straße/Rhönstraße“ und xxx „Spessart-Manor“. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes xxx wies das ursprüngliche Baugrundstück einen anderen Grundstückszuschnitt auf. Die damalige Festsetzung der Baugrenze orientierte sich am damaligen Grenzverlauf.
Bei Aufstellung des Bebauungsplanes xxx wurde lediglich das 2009 fertiggestellte Bestandsgebäude „Waterworld“ in die Festsetzung der Baugrenzen aufgenommen.
Das Grundstück entspricht im derzeitigen Zustand nicht den Festsetzungen der Bebauungspläne, da es fast vollständig versiegelt ist. Voraussetzung für eine Befreiung wäre eine deutliche Verbesserung der Begrünung und der Versickerungsmöglichkeiten. Hierfür sind die im Freiflächenplan für den Neubau eingezeichneten Grünflächen tatsächlich herzustellen (in der Realität sind viele der angeblich bestehenden Grünflächen geschottert). Alle Grünflächen sind mit heimischen Stauden und/oder Sträuchern flächig zu bepflanzen, Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Dachbegrünung auf dem Neubau ist als intensive Dachbegrünung auszuführen.
Unter Beachtung der Anforderungen an eine ausreichende Begrünung des Grundstückes kann eine Befreiung von der Überschreitung der Baugrenzen, gem. Festsetzungen der beiden Bebauungspläne xxx und xxx in Aussicht gestellt werden.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Erschließung
Die Erschließung ist über die Würzburger Straße, bzw. Rhönstraße gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt 0,4 H. Bei einer Höhe von 8,13 m (OK 1. OG) ist eine Abstandsfläche von mindestens 3,25 m, bei einer Höhe von 11,11 m (OK 2. OG) ist eine Abstandsfläche von mindestens 4,44 m einzuhalten.
Begrünung
Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades und als Bedingung für eine Befreiung für eine Bebauung außerhalb der Baugrenzen ist im Baugenehmigungsverfahren eine deutliche Begrünung des Baugrundstückes nachzuweisen. Zudem ist folgendes zu beachten:
- Durch das Bauvorhaben wird verhindert, dass einer der im Bebauungsplan xxx festgesetzten Bäume gepflanzt werden kann. Daher ist eine Ersatzpflanzung an geeigneter Stelle nachzuweisen.
- Mit den Baueingabeplänen ist ein aussagekräftiger Grünflächenplan mit Legende einzureichen, der sowohl die Grünflächen auf dem Baugrundstück als auch die intensive Begrünung auf der Dachfläche und die Lage der Photovoltaikelemente eindeutig beschreibt.
Sonstiges
Eine Photovoltaikanlagenpflicht, gem. Art. 44a BayBO ist zu beachten.
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
