I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 09.05.2023 stellte die Aschaffenburger Versorgungs-GmbH eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Verwaltungsgebäudes auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Werkstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das 5-geschossige, frühere Verwaltungsgebäude der Stadtwerke, bzw. Aschaffenburger Versorgungs-GmbH soll abgebrochen und durch ein neues Verwaltungsgebäude ersetzt werden. Hierbei handelt es sich um einen freistehenden, fünf-, bzw. sechsgeschossigen Neubau.
Im entstehenden Neubau sind Erweiterungsflächen für die Stadtwerke Aschaffenburg, bzw. AVG und die Stadtverwaltung geplant. Weitere Flächen werden ggf. an Dritte vermietet.
Das Gebäude erreicht eine Gesamtlänge von 81 m und eine Breite von 18 m mit bis zu VI Vollgeschossen mit einem mittigen Versatz um 12 m. Die Erschließung erfolgt zentral in der Mitte mit einem Foyer, bzw. einer Verteilerzone, einem zentralen Treppenhaus und 2 Aufzugsanlagen. An der Südost- und Nordwestseite sind zusätzliche Treppenhäuser mit Aufzugsanlagen zur Erschließung, aber auch als 2. Rettungsweg vorgesehen. Der südwestliche Gebäudeteil ist 6-geschossig mit einer Höhe von 22 m, der nordöstliche Gebäudeteil ist 5-geschossig mit einer Höhe von 18,5 m geplant. Die zentrale, mittige Erschließung des Gebäudes erlaubt eine jeweils selbständige Nutzung der beiden Gebäudeflügel, so dass sich insgesamt 11 selbständige Nutzungseinheiten ergeben. Geplant ist eine Nutzung als Büro- und Verwaltungsgebäude.
Auf dem 5-geschossigen, nordöstlichen Gebäudeteil sind eine Dachterrasse, auf dem 6-geschosiigen südwestlichen Gebäudeteil eine Photovoltaikanlage vorgesehen.
Die Erschließung erfolgt über die Südbahnhofstraße. Der Stellplatznachweis erfolgt teilweise im Bereich vor dem nordöstlichen Gebäudeflügel an der Südbahnhofstraße, im Wesentlichen jedoch im gegenüberliegenden Parkhaus, welches bereits in der Sitzung am 06.10.2021 behandelt und genehmigt wurde (BV-Nr.: xxx).
Der Baumbestand entlang der Südbahnhofstraße soll erhalten werden.
Das Gebäude erreicht eine Grundfläche von 1.595 m². Die Geschossfläche beträgt 10.655 m². Die Hauptnutzfläche erreicht 6.193 m².
II.
Im Rahmen der Bauvoranfrage werden lediglich die aufgeworfenen Fragestellungen geprüft und beantwortet. Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Insofern ergeht diesbezüglich mit dieser Bauvoranfrage keine Entscheidung.
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, gem. § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat im Wesentlichen den Charakter eines Gewerbegebietes (§ 8 BauNVO).
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO 1990.
Art der baulichen Nutzung:
Die nähere Umgebung ist durch den Betrieb der Stadtwerke, das gegenüberliegende Parkhaus, den Schlachthof, den Betrieben des KFZ-Gewerbes und einer südlich gelegenen Wohnbebauung überwiegend gewerblich geprägt. Die Eigenart der näheren Umgebung ist daher als „Gewerbegebiet“ gemäß § 8 BauNVO zu betrachten. Das geplante Büro- und Verwaltungsgebäude fügt sich hier hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein.
Maß der baulichen Nutzung:
Bei der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ist das sog. Einfügegebot zu beachten. Hierbei ist nicht auf Verhältniszahlen, wie eine GRZ oder GFZ, wie bei Vorhaben, welche sich Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden abzustellen, sondern auf die tatsächlich überbaute Grundfläche im Vergleich zu dem, sich aus der näheren Umgebung ableitenden Rahmen.
In der näheren Umgebung befinden sich ähnlich große Gebäudegrundflächen, z.B. das neue Verwaltungsgebäude der Aschaffenburger Versorgungs-GmbH mit über 1.700 m² Grundfläche. Das geplante Vorhaben erreicht eine Gebäudegrundfläche von 1.595 m² und hält sich damit innerhalb des Rahmens.
Das geplante Gebäude weist eine Höhe von 22 m über OK Gelände auf und ist damit ca. 4,60 m, bzw. 0,65 m höher als der Bestandsbau (Höhe: 17,40 m; mit technischen Anlagen: 21,35 m) und ca. 5 m höher als das aktuell im Bau befindliche Parkhaus auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Südbahnhofstraße.
Bezüglich seiner Gesamt-Grundfläche ähnelt der Neubau dem abzubrechenden Bestandsbau, mit seiner Höhe wird er aber die Umgebungsbebauung überragen und entsprechende städtebauliche Dominanz erlangen.
In der städtebaulichen Gesamtbetrachtung kann das Bauvorhaben, aufgrund der heterogenen städtebaulichen Struktur des teils gewerblich geprägten und uneinheitlich bebauten Umfelds zugelassen werden. Insbesondere sind keine bodenrechtlichen Spannungen zu erwarten, weshalb von einem „Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung“ im Sinne des § 34 BauGB ausgegangen werden kann.
Aus planungsrechtlicher und städtebaulicher Sicht sind hierfür folgende Auflagen zu beachten:
- Die im Rahmen der Bauvoranfrage vorgelegten Fassadenansichten sind nicht Gegenstand der planungsrechtlichen Entscheidung. Aufgrund der Bedeutung des Solitärbaus für das Ortsbild ist im Rahmen des späteren Baugenehmigungsverfahrens eine sorgsame Ausarbeitung eines qualitativ hochwertigen Fassadenbilds erforderlich.
- Die Grünfläche und die Bäume zwischen Gebäude und Südbahnhofstraße sind zu erhalten, während der Bauphase vor Beschädigung zu schützen und durch mindestens zwei mittel- bis großkronige Laubbaumpflanzungen zu ergänzen. Dies ist mit dem Baumberater des Garten- und Friedhofsamtes abzustimmen.
- Die Flächdächer sind mit Ausnahme der (evtl. zu verkleinernden) Dachterrasse mindestens extensiv zu begrünen.
- Aufgrund der Nähe zum Schlachthof ist die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Insbesondere aufgrund der temporären Geruchsbelastung sind entsprechende Vorkehrungen zum Schutz der Büroräume zu ergreifen.
Abstandsflächen:
Die gesetzlichen Abstandsflächen, gem. Art. 6 BayBO sind, gem. Abstandsflächenplan nachgewiesen.
Stellplätze:
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Büro- und Verwaltungsräume je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer geplanten Nutzfläche von 6.193 m² ergibt sich ein Bedarf von 155 PKW-Stellplätzen. Für die weiteren Bestandsgebäude (Verwaltungsgebäude der Stadtwerke/AVG, Lagerhalle, Werkstatt, Heizhaus) sind 94 PKW-Stellplätze erforderlich. Insgesamt sind 249 PKW-Stellplätze nachzuweisen.
Der Stellplatznachweis ist grundsätzlich auf dem eigenen Baugrundstück zu erbringen. Ausnahmsweise ist ein Nachweis auf einem fremden Grundstück möglich. Voraussetzung ist, dass sich dieses Grundstück in unmittelbarer Nähe befindet und dauerhaft rechtlich dem Bauvorhaben zugeordnet und insofern als Stellplatznachweis geeignet ist. Das geplante und bereits genehmigte nahegelegene Parkhaus in der Südbahnhofstraße xxx, xxx (BV-Nr.: xxx) befindet sich genau gegenüber dem geplanten Verwaltungsgebäude in einer Entfernung von ca. 30 m und ist damit für einen Stellplatznachweis geeignet. Die Zuordnung der Stellplätze zum Bauvorhaben ist nachzuweisen und dinglich zu sichern.
Im v.g. Parkhaus stehen 471 PKW-Stellplätze zur Verfügung, so dass der Stellplatznachweis geführt werden kann.
Der Nachweis der notwendigen Fahrradabstellplätze ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Erschließung:
Die Erschließung des Baugrundstückes über die Südbahnhofstraße ist gesichert.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.
