I.
Mit Bauantrag, eingegangen am 04.05.2023 und 15.06.2023, beantragt die Firma Freund Bauunternehmung GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 3 Wohneinheiten mit Tiefgarage und Carport auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Aschaffenburg, Lamprechtstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück ist derzeit bebaut. Das bestehende Gebäude soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden. Hierbei ist eine Grundstücksteilung in zwei Baufelder geplant. Der Bauantrag bezieht sich auf den vorderen, südlichen Grundstücksteil. Der geplante Baukörper verfügt über vier Vollgeschosse, einschließlich Staffelgeschoss und 1. Untergeschoss. Weiterhin ist ein 2. Untergeschoss geplant, welches allerdings kein Vollgeschoss darstellt. Den Gebäudeabschluss bildet ein Flachdach. Die Gebäudehöhe liegt straßenseitig bei ca. 16,00 m und gartenseitig bei ca. 6,50 m. Aufgrund des sehr starken Gefälles des Grundstückes, welches auf einer Tiefe von ca. 20 m eine Höhendifferenz von ca. 9 m aufweist, tritt das Gebäude optisch zur Lamprechtstraße 5-geschossig, gartenseitig 2-geschossig in Erscheinung.
Die Grundstücksfläche des neu gebildeten Grundstücks liegt bei 755 m². Das Gebäude weist erdgeschossig eine Grundfläche von 176,35 m² und eine Gesamtgeschossfläche von 676,80 m² auf.
Die 3 Wohnungen verfügen über Wohnflächen von 127 m², 133 m² und 172 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 431 m².
Für das Gesamtbauvorhaben werden 6 Stellplätze in der Tiefgarage und 1 Stellplatz ebenerdig nachgewiesen.
Zudem werden 8 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 2 Abstellplätze (für Besucher) im Bereich des Zuganges errichtet.
Die Außenanlagen werden begrünt, das Flachdach wird mit einer Photovoltaikanlage belegt.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
Aufgrund der Geschossigkeit ist über das Bauvorhaben im Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat zu beschließen (§ 10 Abs. 2 Nr. 18 Buchst. a der Geschäftsordnung für den Stadtrat der Stadt Aschaffenburg).
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Aus der näheren Umgebung ergibt sich folgender maßgebender baulicher Rahmen:
- Allgemeines Wohngebiet - WA
- offene Bauweise
- Geschosse: IV + D
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung weist den Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) auf. Eine Wohnnutzung ist hiernach allgemein zulässig. Die geplante Nutzung mit einem Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten fügt sich damit in die nähere Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben ist im Rahmen des sog. „Einfügungsgebotes“ anhand der näheren Umgebung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu bewerten und zwar unabhängig von Grundstücksgrößen und relativen Maßzahlen wie GFZ und GRZ, die kein Beurteilungskriterium für das „Einfügungsgebot“ sind.
Hinsichtlich der Grundfläche erreicht das geplante Gebäude erdgeschossig eine Fläche von 176,35 m². Im näheren Umfeld finden sich Gebäude bis ca. 170 m² (z.B. Gebäude Lamprechstraße xxx).
Die OK Attika des geplanten Gebäudes liegt ca. 1 m oberhalb der Firsthöhe des westlich gelegenen Gebäudes Lamprechtstraße xxx, aber deutlich unterhalb der Firsthöhe der östlich gelegenen Gebäude Güterberg xxx und xxx.
Bauweise
Die offene Bauweise wird eingehalten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² 2 Stellplätze und für Wohnungen über 150 m² 3 Stellplätze erforderlich. 2 Wohnungen weisen Größen über 100 m², 1 Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 7 PKW-Stellplätzen. 1 offener Stellplatz wird im südwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. An der südöstlichen Grundstücksgrenze befindet sich die Zufahrt zur Tiefgarage mit 6 Stellplätzen im 2. Untergeschoss. Der Stellplatzbedarf ist damit nachgewiesen.
Die Tiefgaragenstellplätze, welche teilweise – wegen Überschreitung der Grundstücksgrenze - auf dem Nachbargrundstück errichtet werden sind dinglich zu sichern und dauerhaft dem Baugrundstück zuzuordnen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 3 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 431 m² sind daher 9 Fahrradabstellplätze erforderlich. Es werden 8 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 2 Abstellplätze (für Besucher) im Bereich des Zuganges errichtet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Die zulässige Zufahrtsbreite wird überschritten. Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist die Zufahrtsbreite grundsätzlich auf die Breite von 2 Stellplätzen zu beschränken. Vorliegend wird eine Gesamtbreite von 6,5 m erreicht. Die Überschreitung im Umfang 1,5 m ist nicht wesentlich und kann zugelassen werden.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der Baumbestand auf den angrenzenden Grundstücken ist zu erhalten und während der Baumaßnahme nach DIN 18920 zu sichern.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
