I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 06.06.2023, beantragt die Firma Kleespies Rhein-Main-Süd GmbH die Genehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten und Tiefgarage mit 8 PKW-Stellplätzen auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gem. Damm, Wilhelmstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Bei der geplanten Baumaßnahme handelt sich um ein freistehendes Gebäude.
Das Gebäude verfügt über eine Grundfläche von 22,53 m x 14,72 m und umfasst insgesamt 2 Geschosse und ein Dachgeschoss mit 30° geneigtem Satteldach. Die Firsthöhe liegt bei 10,40 m.
Geplant sind insgesamt 7 Wohnungen mit folgenden Wohnflächen:
- im Erdgeschoss 98, 57 und 83 m²
- im 1. Obergeschoss 98, 57 und 83 m²
- im Dachgeschoss 115 m²
Die Gesamtwohnfläche beträgt 593 m².
Jede Wohnung verfügt über eine Terrasse, einen Balkon oder eine Dachterrasse.
Das Mehrfamilienwohnhaus ist barrierefrei mit Aufzug über alle Geschosse geplant. In der Tiefgarage sind 8 PKW-Stellplätze, davon 1 barrierefrei vorgesehen. Die Tiefgarage wird von der Zangstraße aus erschlossen. Der Fahrradabstellraum mit 16 Fahrradabstellplätzen im Untergeschoss ist ebenfalls über die Tiefgaragenzufahrt zu erreichen. Zudem sind 2 oberirdische Fahrradabstellplätze vor dem Eingang geplant.
Die Außenanlage wird begrünt. Die Tiefgaragenüberdeckung wird intensiv begrünt. Es sind 3 Baumpflanzungen, sowie Heckenpflanzungen geplant.
Im nordöstlichen Grundstücksbereich wird ein ca. 28 m² großer Kleinkinderspielplatz angelegt. Der fehlende Umfang soll, aufgrund der beiden sich in unmittelbarer Nähe befindlichen öffentlichen Kinderspielplätze, abgelöst werden.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. xxx für das Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt, künftigem Schwalbenrainweg, nordöstlicher Geltungsbereichs-Grenze, Michaelstraße und künftiger Ringstraße.
Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende wesentliche Festsetzungen:
- Reines Wohngebiet - WR
- Höchstmaß der baulichen Nutzung, gem. § 17 BauNVO:
- II Vollgeschosse
- 0° bis 30° Dachneigung
- nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
- Baugrenzen
- Nebenanlagen nach § 14 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig
- offene Bauweise
Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO 1968 zu beurteilen.
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt ein Reines Wohngebiet (WR) fest. Das geplante Mehrfamilienwohnhaus mit 7 Wohnungen hält diese Festsetzung, gem. § 3 Abs. 2 BauNVO 1968 ein.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ von 0,36 und hält damit die Festsetzung von max. 0,4 gem. Bebauungsplan ein.
Die mit Bebauungsplan festgesetzte GFZ von 0,8 wird vorliegend mit einem Wert von 0,87 überschritten. Eine Befreiung von der Überschreitung der GFZ um 0,07 kann erteilt werden.
Die GFZ wird aufgrund der Regelung nach der BauNVO 1968 bei einem ausgebauten Dachgeschoss zwangsläufig überschritten. Aus städtebaulicher Sicht ist grundsätzlich ein Ausbau von Dachgeschossen zu begrüßen, weil damit Wohnraum ohne zusätzliche Grundstücksversiegelung geschaffen wird.
In der unmittelbaren Umgebung wurden in der Vergangenheit ebenfalls Wohngebäude mit Staffelgeschossen zu Wohnzwecken mit Überschreitung der GFZ genehmigt:
- Englertstraße 11 (BV-Nr.: 20170049), II VG + SG (= III VG mit Befreiung Vollgeschossigkeit) mit einer GFZ von 0,86
- Kästerweg 5 (BV-Nr.: 20120042), II VG + SG (= III VG mit Befreiung Vollgeschossigkeit) mit einer GFZ von 0,99
- Zangstraße 21 (BV-Nr.: 20190076), II VG + SG (= III VG mit Befreiung Vollgeschossigkeit) mit einer GFZ von 0,86
Das Gebäude weist zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss mit 30° geneigtem Satteldach auf. Das 30° geneigte und teilweise zurückgesetzte Dachgeschoss bildet kein Vollgeschoss. Das geplante Gebäude hält damit die festgesetzte maximale Zahl der Vollgeschosse ein.
Überbaubare Fläche
Der eigentliche Hauptbaukörper liegt innerhalb der überbaubaren Flächen.
Die nördliche Baugrenze zur Wilhelmstraße wird durch zwei Räume im Untergeschoss mit einer Dreiecksfläche um ca. 3 m bzw. 6 m² geringfügig überschritten. Weiterhin wird sie durch die 5,50 m breite Hauseingangsüberdachung um 1,55 m geringfügig überschritten.
Die südliche Baugrenze wird vom Bereich „Zufahrt/Rampe“ und einem kleinen Teilbereich des Untergeschosses (Kellerabteile) überschritten. Sowohl die Deckenkonstruktion über dem Bereich „Zufahrt/Rampe“ als auch die des Untergeschosses werden mit einer intensiven Begrünung überdeckt und sind somit von außen nicht wahrnehmbar. Zum Ausgleich der Befreiung ist die geplante Überdachung der Tiefgaragenzufahrt intensiv zu begrünen und es sind 3 Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Befreiungen für die Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen können erteilt werden, da die Überschreitungen geringfügig und im Verhältnis zum gesamten Baukörper untergeordnet sind. Zudem werden trotz der Überschreitung großzügig begrünte Vorgartenbereiche geschaffen. Die Überschreitungen sind für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig und somit städtebaulich vertretbar.
Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt. Nachbarliche Belange sind hiervon nicht betroffen.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen, welche in der Tiefgarage nachgewiesen werden.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 593 m² sind daher 12 Fahrradabstellplätze erforderlich. Von den insgesamt 18 geplanten Fahrradabstellplätzen sind 2 als offene Fahrradstellplätze im Eingangsbereich sowie 16 in der Tiefgarage angeordnet. Diese sind über die Rampe gut zugänglich und verkehrssicher zu erreichen. Sie entsprechen damit § 8 und 9 der GaStAbS.
Der Stellplatzbedarf ist damit nachgewiesen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten. Dies gilt auch für die Tiefgaragenüberdachung, welche in einer Entfernung von 0,83 m von der südlichen Grundstücksgrenze entfernt errichtet wird. Die bauliche Anlage mit einer Länge von 8,93 m und einer Höhe von 1,66 m, bzw. 2,04 m hält sich innerhalb des Rahmens, gem. Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO. Die bauliche Anlage wird zudem intensiv begrünt, so dass keine störende Wirkung für die Nachbarn entsteht.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist sowohl über die Wilhelmstraße, als auch über die Zangstraße gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Überdachung der Tiefgaragenzufahrt ist zum Ausgleich der Befreiung von der Baugrenze intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Es sind mind. 3 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Gem. Art. 7 Abs. 3 BayBO ist bei Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ein Kinderspielplatz vorzusehen. Die Mindestgröße beträgt 60 m². Vorliegend ist ein Kleinkinderspielplatz mit einer Fläche von ca. 28 m² geplant. Der restliche Umfang von 32 m² soll, aufgrund der beiden sich in unmittelbarer Nähe befindlichen öffentlichen Kinderspielplätze (Schönberg und Pfeiferstraße), abgelöst werden. Hierzu ist ein Ablösebetrag i.H.v. xxx € zu leisten.
Photovoltaikanlage
Auf der Süd-Ost-Seite des Gebäudes ist die Errichtung einer Photovoltaikanlage geplant.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
