I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 01.06.2023 beantragte die HPZ Aschaffenburg gGmbH die Genehmigung zum Neubau eines Gebäudes mit Büronutzung, Tageshospiz, Veranstaltungsraum und 3 Apartments auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Zum Schreibersgraben xxx, 63743 Aschaffenburg.
Baubeschreibung
Das geplante Gebäude überdeckt eine Grundfläche von ca. 32 m x 18 m und umfasst 3 Geschosse (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss) sowie ein Dachgeschoss. Das Dachgeschoss erhält ein Satteldach mit 25° Dachneigung. Auf der Südostseite wird das Satteldach durch einen 13,20 m breiten Quergiebel unterbrochen.
Das 2. Obergeschoss springt auf der Nordwestseite in seinen Maßen um ca. 3 m zurück. Das darüber liegende Dachgeschoss erhält auf dieser Seite im Bereich der drei Apartments durchlaufende Balkone mit einer Länge von insgesamt 19,50 m, d.h. in diesem Bereich springt die Außenfassade des Dachgeschosses um weitere 2,30 m zurück.
Die Gebäuderücksprünge werden, sofern sie keine Terrassen bzw. Balkone erhalten, extensiv begrünt.
Das Gebäude ist im Nordosten teilunterkellert. Im Keller sind Technik- und Abstellräume geplant.
Der Hauptzugang für das Gebäude befindet sich auf der Südostseite zur Straße „Zum Schreibersgraben“. Sämtliche Geschosse, einschließlich Keller sind barrierefrei mit Aufzug erreichbar. An der westlichen Gebäudeecke erhält das Gebäude eine Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg.
Im südwestlichen Grundstücksbereich ist eine Parkplatzfläche mit 18 PKW-Stellplätzen geplant. Die Zufahrt erfolgt über die Straße „Zum Schreibersgraben“. Weitere 9 PKW-Stellplätze, davon 2 Behindertenstellplätze sind rechts und links des Haupteinganges, parallel zur Straße „Zum Schreibersgraben“ geplant. Im Bereich zwischen Parkplatzfläche und Gebäude wird eine Fahrradabstellanlage mit 26 Fahrradabstellplätzen errichtet.
An der nordwestlichen Grundstücksgrenze zu Fl.Nr. 6284, Gem. Aschaffenburg entsteht eine Technikanlage mit Abmessungen von ca. 5 m x 9 m mit einer Höhe von 3 m. Westlich hiervon ist ein ca. 26 m² großer Wertstoffbereich vorgesehen.
Der Vorgartenbereich, parallel zur Straße „Zum Schreibersgraben“ wird, soweit die Fläche nicht als Zuwegung oder Stellplatzfläche benötigt wird begrünt und mit großkronigen Laubbäumen bepflanzt.
Betriebsbeschreibung
Die geplante Nutzung umfasst mehrere Bereiche:
Veranstaltungs- und Begegnungsbereich im Erdgeschoss und Teile im Obergeschoss
Über die Lobby im Erdgeschoss ist ein Veranstaltungsraum mit 126 Sitzplätzen erreichbar. Diesem Bereich ist eine Küche, ein Stuhllager, Personal- und Sanitärräume zugeordnet.
Der Veranstaltungs- und Begegnungsbereich dient der internen Aus-, Fort- und Weiterbildung sowie der Öffentlichkeitsarbeit und soll darüber hinaus auch anderen Gruppierungen zur Verfügung gestellt werden (Vernetzung), u.a. für folgende Zwecke:
- Letzte Hilfe Kurse für pflegende Angehörige
- Tagesseminare und Gruppenabende für ehrenamtliche Hospiz- und Trauerbegleiter
- Selbsthilfegruppen Treffen
- Trauercafé
- öffentliche Vorträge, Lesungen, Konzerte, Ausstellungen
- Feierlichkeiten, wie Gedenkfeiern, Weihnachtsfeier, Sommerfest
- Sitzungen und Versammlungen, wie Vorstandssitzungen, Kuratoriumssitzungen, Gesellschafterversammlungen
Zusätzlich sind auch externe Vermietungen z.B. für Nachbarschaftshilfegruppen, andere Selbsthilfegruppen z.B. aus dem Gesundheitsbereich angedacht. Der Veranstaltungs- und Begegnungsbereich wird von den Mitarbeitern der Geschäftsstelle der Hospizgruppe Aschaffenburg e.V. betreut.
Kernzeiten sind werktags zwischen 8 und 22 Uhr, vereinzelt sind auch Angebote am Wochenende vorgesehen.
Geschäftsstelle Hospizgruppe Aschaffenburg e. V. im Erdgeschoss
Im nördlichen Bereich des Erdgeschosses sind Büro- und Besprechungsräume mit Wartezonen geplant. Dieser Bereich wird von 10 hauptamtlichen Mitarbeitern/innen in Teil- und Vollzeit, zuzüglich ca. 160 ehrenamtliche Hospizbegleiter genutzt.
Die Kernarbeitszeiten mit Publikumsverkehr erstrecken sich werktäglich zwischen 8 und 17 Uhr. Darüber hinaus finden abends nach den Kernzeiten noch Einzelberatungen zu Patientenverfügung, Trauerberatungen, Palliativ Care Beratungen, Supervisionen in den Zeiten 17 - 21 Uhr statt.
Geschäftsstelle Hospiz- und Palliativteam Bayerischer Untermain gGmbH (SAPV) im 1. Obergeschoss
Palliativpatienten mit einer progrient verlaufenden Diagnose und einem komplexen Symptomgeschehen erhalten eine spezialisierte ambulante Palliativversorgung. Ein multiprofessionelles Team steht den, in die Versorgung aufgenommenen Patienten rund um die Uhr zur Verfügung.
Die Kernarbeitszeiten im Büro liegen zwischen 7.30 bis 16.30 Uhr. 15 hauptamtliche Mitarbeiter/innen in Teil- und Vollzeit leisten hier 24 Stunden Rufbereitschaft.
Teilstationäres Hospiz (Tageshospiz) im 2. Obergeschoss
Im teilstationären Hospiz findet eine Betreuung der Gäste werktäglich zwischen 7.30 Uhr und 17.00 Uhr statt durch ehrenamtliche Hospizbegleiter und bis zu vier hauptamtliche Mitarbeiter/innen statt.
Raum der Stille im Dachgeschoss
Der Raum der Stille steht den Mitarbeitern, Gästen, Ehrenamtlichen und Besuchern zur Verfügung, um bei Bedarf einen Rückzugsort für eine Auszeit zu haben. Der Raum ist frei zugänglich.
Atelier im Dachgeschoss
Das Atelier wird, während der Betriebszeiten des Tageshospizes, für therapeutische Angebote wie z.B. Kunst- oder Musiktherapie genutzt.
Hospizapartments im Dachgeschoss
Die Hospizapartments verstehen sich als einen weiteren Baustein in der Hospiz- und Palliativversorgung und greifen vor allem Autonomiebedürfnisse vieler Palliativpatienten/innen auf. Sie komplettieren das Portfolio des grundsätzlich ambulant bzw. teilstationär ausgerichteten neuen Hospiz- und Palliativzentrums, durch eine neuartige Versorgungsform. Die drei barrierefreien Einzelapartments können, analog zum betreuten Wohnen, von Palliativpatienten angemietet und dauerhaft bezogen werden. Je nach Wunsch und Bedarf können weitere Dienstleistungen hinzugebucht werden. Das Ziel besteht darin, trotz schwerer Erkrankung, möglichst lange autonom und selbständig wohnen zu können. Zu jedem Apartment gehören ein Kellerraum und ein Stellplatz. Für die Mieter der Apartments stehen für die gemeinschaftliche Nutzung noch ein Gemeinschaftsraum zusätzlich zur Verfügung. Die Apartments werden durch die Mitarbeiter (hauptamtliche und ehrenamtliche) der Geschäftsstelle der Hospizgruppe Aschaffenburg e.V. mitbetreut.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das geplante Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 04/06a „Nordwestlich Spessartstraße“. Es gilt die BauNVO von 1990.
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens u.a. Folgendes fest:
- Teilfläche Mischgebiet MI / Teilfläche Gewerbegebiet GE (eingeschränkt)
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 (MI) bzw. 0,8 (GE)
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 (MI) bzw. 2,2 (GE)
- Zahl der Vollgeschosse max. III (MI) bzw. II – III (GE)
- offene Bauweise (MI) bzw. geschlossene Bauweise (GE)
- Dachform Satteldach mit Dachneigung max. 45°
- Dachaufbauten und Gauben ab 30° Dachneigung zulässig; Gaubenlänge max. Hälfte des Dachfirstes, Abstand zum seitlichen Dachrand je mind. 1,25 m
- Hinweis / Kennzeichnung: Blindgängerverdachtspunkte im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze – Pflicht zur Kampfmittelsondierung
Zwischen der Stadt Aschaffenburg und dem Hospizverein wurde mit Datum vom 29.06. bzw. 04.07.2021 ein „Erschließungsvertrag“ über den bebauungsplankonformen Rück- und Umbau der Straße „Zum Schreibersgraben“ abgeschlossen.
Planungs- und Bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Hospiznutzung mit zugehörigem Veranstaltungsraum, Büros und drei Apartments wird aus planungsrechtlicher Sicht in ihrer Gesamtheit als „Anlage für soziale und gesundheitliche Zwecke“ eingestuft. Eine solche Anlage ist im Mischgebiet allgemein und im Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässig.
Aufgrund der Lärm- und Geruchseinwirkungen von der westlich gelegenen Gießerei („AB Gusstech“) sind folgende Auflagen zu beachten:
- Die Apartments im Dachgeschoss sind funktional dem Hospiz zugeordnet und dürfen ausschließlich von Bediensteten (im Sinne einer Betriebswohnung) sowie von Patienten und/oder deren Angehörigen genutzt werden. Eine dauerhafte Wohnnutzung für Personen außerhalb dieses Nutzerkreises ist nicht statthaft.
- Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung
Die GRZ1 beträgt 0,31 und hält die zulässigen Werte im Mischgebiet (MI: 0,6) und im Gewerbegebiet (GE: 0,8) ein. Die GRZ2 beträgt 0,77 und bleibt somit unter der zulässigen Kappungsgrenze von 0,8.
Die GFZ erreicht ein Maß von 0,81 und liegt damit unter den festgesetzten Obergrenzen im Mischgebiet (MI: 1,2) und im Gewerbegebiet (GE: 2,2).
Der geplante Baukörper weist III Regelgeschosse plus Dachgeschoss auf. Da das Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist, sind somit IV Vollgeschosse geplant. Die im Mischgebiet bzw. im Gewerbegebiet zulässige Zahl der Vollgeschosse wird damit um I bzw. in Teilbereichen um II Vollgeschosse überschritten.
Der Bauherr hat ein Schreiben des Fördermittelgebers (Regierung von Unterfranken) vorgelegt, aus dem hervorgeht, dass die Räume im Dachgeschoss weitestgehend keine Dachschrägen aufweisen dürfen. Vorliegend ergibt sich daraus das gewählte Ausmaß des Dachausbaus und zwangsläufig die Vollgeschossigkeit des Dachgeschosses. Eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Zahl der Vollgeschosse ist städtebaulich noch vertretbar und kann erteilt werden.
Überbaubare Fläche
Der Zuschnitt des Baugrundstücks passt nicht mit der im Bebauungsplan vorgenommenen Nutzungsartenabgrenzung zwischen MI und GE und mit den jeweils festgesetzten Baufenstern zusammen. Eine Trennung und Aufteilung des Baukörpers auf die jeweils festgesetzten Baufenster ist nicht möglich bzw. aufgrund der Grundstückssituation nicht zumutbar. Insofern käme die Durchsetzung des Bebauungsplans hinsichtlich der Einhaltung der festgesetzten überbaubaren Flächen in vorliegendem Fall einer unbilligen, nicht beabsichtigten Härte im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB gleich. Auch ist die Abweichung von den festgesetzten überbaubaren Flächen vorliegend städtebaulich vertretbar, weshalb eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden kann.
Bauweise
Die im Mischgebiet (MI) festgesetzte offene Bauweise wird eingehalten, die im Gewerbegebiet (GE) festgesetzte geschlossene Bauweise nicht. Analog zur Begründung unter „überbaubare Flächen“ kann eine Befreiung von der im Gewerbegebietsteil festgesetzten geschlossenen Bauweise erteilt werden.
Dachgestaltung / Dachaufbauten
Als Hauptdach geplant ist zulässigerweise ein Satteldach mit 25° Dachneigung. Die geplanten Dachaufbauten weichen allerdings von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab, weil sie auf beiden Seiten des Daches mehr als die Hälfte der Firstlänge aufweisen und weil das Hauptdach nicht mindestens 30° Dachneigung hat. Unter Verweis auf die Begründung der Befreiung von der Zahl der Vollgeschosse kann auch bezüglich der Dachaufbauten eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden.
Blindgängerverdachtspunkte
Im Bebauungsplan sind im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze „Blindgängerverdachtspunkte“ gekennzeichnet, die bei Baumaßnahmen bzw. bei Eingriffen in den Boden eine Kampfmittelsondierung / -überwachung verlangen.
Erschließungsvertrag
Auf den zwischen der Stadt Aschaffenburg und dem Hospizverein geschlossenen Erschließungsvertrag und die sich daraus ergebenden Pflichten zum Rück- und Umbau der Straße wird hingewiesen.
PKW-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist folgender Stellplatzbedarf nachzuweisen für:
Verkehrsquelle: PKW-Stellplätze Fahrradabstellplätze
Büro-, Verwaltungs- und
Besprechungsräume 1 St. je 40 m² Nutzfläche 1 Ab. je 60 m² Nutzfläche
Veranstaltungsraum (EG) 1 St. je 5 Sitzplätze 1 Ab. je 20 Sitzplätze
Patientenzimmer (2. OG) 1 St. je 10 Betten 1 Ab. je 20 Betten
Apartments (DG) 1 St. je 15 Betten 1 Ab. je 15 Betten
Unter Berücksichtigung eines Veranstaltungsraumes mit 126 Plätzen, Büro-, Verwaltungs- und Besprechungsräumen von 405 m², 8 Patientenzimmer und 3 Apartments ergibt sich ein Bedarf von 27 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen und 25 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen.
Hiervon werden 18 PKW-Stellplätzen auf der Parkplatzfläche im südwestlichen Grundstücksbereich nachgewiesen. Weitere 9 PKW-Stellplätze, davon 4 Behindertenstellplätze werden parallel zur Straße „Zum Schreibersgraben“ errichtet. Im Bereich zwischen Parkplatzfläche und Gebäude wird eine Fahrradabstellanlage mit 26 Fahrradabstellplätzen errichtet. Die Abstellanlage muss mit einem „Hoch-/Tief-System“ mit Anlehnbügel ausgestattet werden. Außerdem ist die Abstellanlage zu überdachen (§ 9 Abs. 1 GaStAbS).
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung erfolgt über die Straße „Zum Schreibersgraben“.
Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS, ist die Anzahl der Zufahrten und deren Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,5 m, bzw. 5 m zu begrenzen. Auf der Parkplatzfläche können nicht alle erforderlichen Stellplätze nachgewiesen werden. Nötig sind hierfür Zufahrten mit einer Breite von insgesamt 28 m. Dies stimmt nicht mit den Vorgaben des § 5 Abs.1 GaStAbS überein, vorliegend kann jedoch eine Abweichung – unter Beachtung von Begrünungsauflagen - zugelassen werden. Auf der Südseite der Straße „Zum Schreibersgraben“ gibt der Bebauungsplan umfassend das straßenbegleitende Parken mit unmittelbarer Zufahrt von der Straße vor, und auch auf der Nordseite der Straße wurde dies bei den bisherigen Bauvorhaben in Abweichung von der GaStAbS zugelassen. In vorliegendem Fall wird das straßenbegleitende Parken fortgesetzt, gleichzeitig wird die Stellplatzreihe durch Pflanzbeete mit Baumpflanzungen gegliedert und rhythmisiert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 27 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 7 Bäumen. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzungen ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 7.000 € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. 5.000 € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
