I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.07.2023 und ergänzenden Planunterlagen vom 18.07.2023 beantragte die Firma NESKA Bauträger GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 14 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Leider, Feuerbachstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Bei dem geplanten 14-Familien-Wohnhaus mit Tiefgarage handelt es sich um ein Gebäude in Massivbauweise mit 3 Geschossen und Staffelgeschoss, sowie einer Tiefgarage mit 12 PKW-Stellplätzen und 2 oberirdischen Stellplätzen.
Das Grundstück befindet sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“ und ist aktuell unbebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 794 m².
Das Gebäude verfügt über einen Grundriss mit den Abmessungen von ca. 16,5 m x 16,5 m und einer Grundfläche von ca. 276 m², bzw. mit Terrassen 303 m². Insgesamt sind 14 Wohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 42 und 81 m² vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 739 m².
14 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 2 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen. Die Tiefgarage wird über eine Zufahrt über die Feuerbachstraße erschlossen.
Es ist die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Flachdach vorgesehen. Die nicht überbauten Grundstücksflächen und von der Tiefgarage unterbauten Flächen werden intensiv begrünt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² wird auf dem Grundstück nachgewiesen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet (Teilbaugebiet WA 5)
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 (GRZ1) und 0,525 (GRZ2);
- Tiefgaragen und Gebäudeteile unterhalb der Geländeoberfläche, die mit einer mindestens 50 cm starken Schicht von bepflanztem Bodensubstrat überdeckt und intensiv begrünt sind, müssen nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet werden.
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 - mit Sonderregelung Tiefgarage
- Geschossflächenzahl und Tiefgaragen: In den Teilbaugebieten WA5, WA13 und MI2 kann die zulässige Geschossfläche ausnahmsweise um die Fläche notwendiger Garagen erhöht werden, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Hierbei ist für jeden notwendigen Stellplatz einschließlich seines erforderlichen Fahrgassenanteils pauschal eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.
- II - IV Vollgeschosse
- offene Bauweise, nur Einzelhäuser zulässig
- Maximale Gebäude-Oberkante 127,50 m ü. NN
- Vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsfläche bei Einhaltung der überbaubaren Flächen und der zulässigen Höhe
- Dachneigung 0 - 10°
- Garagen und Stellplätze: In den Teilbaugebieten WA5, WA12, WA13 dürfen je Grundstück bis zu drei oberirdische Stellplätze errichtet werden; Tiefgaragen können ausnahmsweise auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Fläche zugelassen werden, sofern sie vollständig unterhalb der Geländeoberfläche liegen und mit einer Schicht von bepflanztem Bodensubstrat in einer Stärke von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt sind.
- Nebenanlagen sind gemäß §14 BauNVO nur außerhalb der Fläche (Vorgarten) zulässig, die sich zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der jeweiligen vorderen Baugrenze bzw. Baulinie sowie deren seitlicher Verlängerung befindet. Dies gilt nicht für Zufahrten, Zugänge und Nebenanlagen, die keine Gebäude im Sinne der Bayerischen Bauordnung sind.
- Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratlage von mindestens 8 cm Dicke vorzusehen. Von der Dachbegrünung kann abgesehen werden, wenn die betreffenden Dachflächen für die Gewinnung von Solarenergie genutzt werden.
- Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser: Das anfallende Niederschlagswasser ist getrennt von häuslichen Abwässern (Schmutzwasser) zu sammeln, als Brauchwasser zu nutzen oder zur Versickerung zu bringen.
- Vorgartengestaltung: Vorgärten sind zu mindestens 40 % ihrer Breite und Fläche als unversiegelte Grünfläche gärtnerisch zu gestalten (keine Versiegelung oder Bekiesung) und von Nebenanlagen freizuhalten.
- Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen (innerhalb eines Jahres).
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 14 Wohneinheiten ist im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,38 und überschreitet die zulässige GRZ1 von 0,35 um 0,03. Eine Befreiung kann gewährt werden, da sich der Hauptbaukörper mit 276,26 m² (= 0,348) innerhalb der zulässigen Grundfläche bewegt. Die Überschreitung ist auf die 4 Terrassen mit einer Fläche von 25,43 m² zurückzuführen. Die Balkone sind in die Fassade zurückgesetzt und kragen lediglich mit einer Tiefe von 0,5 m aus.
Die GRZ2 wird mit einem Wert von 0,525 exakt eingehalten.
Geschossflächenzahl
Die maximal zulässige Geschossfläche ergibt sich aus der festgesetzten GFZ von 1,2, zuzüglich eines Zuschlages, gem. der, im Bebauungsplan vorgesehenen Sonderregelung zum Tiefgaragenbonus. Hiernach wird die zulässige Geschossfläche um die Fläche notwendiger Garagen erhöht, die unter der Geländeoberfläche (Tiefgarage) hergestellt werden. Für jeden notwendigen Stellplatz ist eine Fläche von 25 m² in Ansatz zu bringen.
Bei einer Grundstücksgröße von 794 m² errechnet sich bei einer GFZ von 1,2 eine zulässige Geschossfläche von 952,8 m². Das Bauvorhaben erreicht eine Geschossfläche von 1.015,82 m² und überschreitet die zulässige Geschossfläche damit um ca. 63,02 m². Hieraus ergibt sich eine GFZ von 1,279.
Unter Anwendung des Tiefgaragenbonus ergibt sich für das Bauvorhaben mit 12 Stellplätzen in der Tiefgarage ein Bonus von 300 m² (12 x 25 m²). Die ausnahmsweise zulässige Grundfläche erhöht sich damit auf 1.252,8 m² (1,2 x 794 m² = 952,8 m² + 300 m²).
Damit hält sich das Bauvorhaben – im Rahmen der – im Bebauungsplan, als Ausnahme vorgesehenen maximal zugelassenen Geschossfläche (1.015,82 m²; zulässig: 1.252,8 m²).
Vollgeschosse und maximal festgesetzte Höhe
Die Geschossigkeit ist durch die 3-geschossige Bauweise plus Staffelgeschoss eingehalten.
Die zulässige Höhe von 127,50 m wird durch den Hauptbaukörper exakt eingehalten (bei einer Attikahöhe von nur 38,5 cm). Eine Befreiung von weiteren 50 cm wäre hier möglich, da durch den Aufbau der Straßen die NN-Höhe der Straßenoberkante deutlich höher liegt, als im Bebauungsplanverfahren abzusehen war; für die ca. 0,5 m überhöhte Aufzugsüberfahrt kann folglich eine Befreiung von der maximal zulässigen Bauhöhe gewährt werden.
Überbaubare Fläche
Das Hauptgebäude bleibt nahezu vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Lediglich die ebenerdigen Terrassen der vier Erdgeschoss-Wohnungen überschreiten das Baufenster im Nordosten und Südwesten jeweils um 1,9 m, bzw. im Nordwesten um 0,5 m, insgesamt ca. 25 m². Die Überschreitung ist geringfügig und städtebaulich vertretbar, weil es sich lediglich um nicht überdachte Teile ebenerdiger Freisitze handelt. Eine Befreiung kann erteilt werden. Grundzüge der Planung oder nachbarliche Belange sind hiervon nicht berührt.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 14 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 14 PKW-Stellplätzen. Von den erforderlichen Stellplätzen werden 12 Stellplätze in der Tiefgarage und zwei oberirdisch nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 14 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 739 m² sind daher 15 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.14 Fahrradabstellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen, 2 Fahrradabstellplätze sind im Eingangsbereich für Besucher vorgesehen.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Zufahrt / Erschließung
Die zulässige Zufahrtsbreite wird durch die Tiefgaragenzufahrt und die beiden oberirdischen Stellplätze überschritten. Zulässig wäre eine zulässige Zufahrtsbreite von 3,5 m, bzw. bei einem Doppelstellplatz von 5 m. Vorliegend wird eine Zufahrtsbreite von 7,75 m erreicht. Hier kann eine Abweichung im Umfang von 2,75 m erteilt werden.
Die Erschließung ist gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Das Bauvorhaben hält die gestalterischen Vorgaben ein. Es wird ein Flachdach mit 0° Dachneigung errichtet. Der Bebauungsplan schreibt eine extensive Dachbegrünung, alternativ die Errichtung einer Photovoltaikanlage vor. Die Planung sieht die 2. Alternative vor. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die Vorgartengestaltung des Bauvorhabens entspricht den Vorgaben und liegt über den min. 40 % unversiegelte Grünfläche, die es gärtnerisch als echte Grünfläche (keine Versiegelung oder Bekiesung) zu gestalten gilt. Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Es sind nach dem Baumpflanzgebot 4 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
