I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.05.2019 beantragte die Firma MK Loft und Apartments GmbH & Co.KG den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 17 Wohneinheiten und 2 Läden auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Geplant war ein Gebäude mit 5 Geschossen plus Staffelgeschoss. Im Erdgeschoss waren im vorderen Bereich 2 Läden vorgesehen.
In den Obergeschossen, einschließlich Staffelgeschoss waren bisher 17 Wohnungen geplant.
Mit Antrag vom 26.06.2023 ging hier eine Tekturplanung des nunmehr neuen Bauherrn, der Firma Axel Kuhn Grundbesitz GmbH ein. Hiernach soll eine neue Aufteilung der inneren Gebäudenutzung erfolgen, insbesondere wird auf Maisonette-Wohnungen verzichtet, der Grundriss der Wohnungen neu geschnitten und damit die Anzahl der bisher geplanten Wohnungen von 17 auf 23 erhöht. Teilweise entfallen hierdurch interne Treppen. Die Gesamtwohnfläche erhöht sich von bisher 1.470 m² auf 1620 m². Bei den äußeren Abmessungen und den Ansichten ergeben sich keine Änderungen.
In der begrünten Vorgartenzone sind 5, statt bisher 2 Stellplätze geplant. Im Übrigen entspricht das Bauvorhaben der bisherigen Genehmigung.
II.
Das Bauvorhaben wurde bereits in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 18.09.2019 behandelt und beschlossen. Im Rahmen den vorliegenden Tekturantrages ist lediglich über die beantragten Änderungen zu entscheiden.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx für „das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Gentilstraße“.
Der Bebauungsplan setzt für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest:
Mischgebiet – MI
Beschränkung des Einzelhandels (max. 200 m² VK)
keine Vergnügungsstätten
Wohnen erst ab dem 1. OG zulässig
Aufenthaltsräume nur zur lärmabgewandten Seite mit Schallschutzfenster
III bis V Vollgeschosse
GRZ 0,8 / GFZ 2,0
geschlossene Bauweise
Baulinie in einem Abstand von 8,5 m zur Würzburger Straße
Gärtnerische Gestaltung der Vorzone
Sattel- und Pultdächer bis 35° oder Flachdächer
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 23, statt bisher 17 Wohneinheiten ab dem 1. Obergeschoss ist im Mischgebiet allgemein zulässig. Gleiches gilt für die beiden weiterhin geplanten Läden im Erdgeschoss.
Maß der baulichen Nutzung
Durch die Änderung der inneren Aufteilung ergeben sich keine Änderungen bei der Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung. Durch die Anlage von 3 weiteren Stellplätzen vor dem Gebäude ergibt sich kein erhöhter Versiegelungsgrad, da die Vorgartenfläche insgesamt neu geordnet und auf geplante Wege und Rampen verzichtet wird. Die 3 zusätzliche Stellplätze können mit der Auflage zugelassen werden, dass die Stellplatzanlage mit versickerungsfähigem Pflaster auszuführen und beide Stellplatzreihen an der vorderen Grundstücksgrenze mit einer jeweils mindestens 5 m langen Hecke, mindestens 1 m hohen Hecke abzuschließen ist.
Eine Befreiung ist – unter Beachtung der Auflagen - städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen. Insofern kann die Befreiung gewährt werden.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze, bei Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. 22 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 25 PKW-Stellplätzen. Für die beiden Läden sind weitere 2 Stellplätze erforderlich. Insgesamt sind 27 PKW-Stellplätze erforderlich. In der Erdgeschossgarage werden 22 PKW-Stellplätze, vor dem Gebäude werden 5 weitere PKW-Stellplätze nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 23 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.620 m² sind daher 33 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Zudem sind 3 Fahrradabstellplätze für die beiden Läden erforderlich. Hierfür steht der Fahrradabstellraum auf der Erdgeschossebene, sowie 5 oberirdische Fahrradabstellplätze vor dem Gebäude für Besucher zur Verfügung.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Im Übrigen gelten die Auflagen, gem. Baugenehmigung fort.
Für die Begrünung der Stellplatzanlage im Vorgartenbereich durch eine Hecke ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zur hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Tekturgenehmigung vorgeschlagen.
