I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.09.2023 und ergänzenden Plänen vom 17.10.2023, beantragte die Firma IBER und DENIS Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 17 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das dreigeschossige Bestandsgebäude entlang der Mittelstraße, einschließlich Anbau wird abgebrochen.
Das Neubauvorhaben besteht aus zwei Baukörpern. Zum einen ein dreigeschossiges Vordergebäude, welches entlang der Straßenbegrenzungslinie, beidseits grenzständig in die, nach Abbruch des Bestandsgebäudes bestehende Baulücke eingefügt wird. Hierbei werden Dachform, –höhe und Bautiefe der beiden angrenzenden Gebäude (Mittelstraße xxx und xxx) im Wesentlichen übernommen. Bei einer Gebäudelänge von ca. 33, 4 m und einer Tiefe von ca. 12,4 m, bzw. 10,66 m ergibt sich eine überbaute Grundfläche von ca. 395 m².
Im nicht unterkellerten Vorderhaus sind auf der Erdgeschossebene zur Straße hin, eine Fahrradabstellanlage, Abstellräume und ein Wertstoff-, sowie ein Technikraum geplant. Neben der mittig platzierten Durchfahrt zum Innenhof befindet sich das Treppenhaus mit Aufzugsanlage. Im rückwärtigen Erdgeschossbereich sind zwei Wohnungen geplant. Im 1. und 2. Obergeschoss, sowie im Dachgeschoss sind je 4 Wohnungen, somit insgesamt 14 Wohnungen vorgesehen. Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen 47 m² und 87 m². Die Wohnfläche des Vorderhauses liegt bei ca. 1.017 m².
Das Rückgebäude ist als dreigeschossiges Gebäude, einseitig grenzständig angebaut an das Bestandsgebäude Mittelstraße xxx geplant. Den Gebäudeabschluss bildet ein flach geneigtes Satteldach mit Zwerchhaus zur Nordostseite. Im Südwesten verfügt eine Teilfläche des Gebäudes über ein Flachdach. Bei einer Gebäudelänge von ca. 18,7 m und einer Breite von ca. 9,5 m wird eine Gebäudegrundfläche von ca. 178 m² erreicht. Je Geschoss ist eine Wohnung mit Wohnflächen zwischen 112 m² und 127 m² Wohnfläche vorgesehen. Die Wohnfläche des Rückgebäudes liegt bei ca. 366 m².
Die Gesamtgrundstücksgröße liegt bei 1.425 m², die Gesamtwohnfläche bei 1.383 m².
Die 20 erforderlichen PKW-Stellplätze werden im Innenhof ebenerdig errichtet und mit Baumpflanzungen eingegrünt.
Die notwendigen 25 Fahrradabstellplätze werden im Fahrradraum, bzw. in der Durchfahrt zum Innenhof nachgewiesen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 83 m² errichtet.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, allerdings in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ und damit im Innenbereich und ist somit nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB zu beurteilen.
Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ (§ 34 Abs.1 BauGB).
Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:
- Mischgebiet – MI – mit überwiegender Wohnnutzung
- überbaute Grundfläche: ca. 40 %
- Geschosse: II – III + D
- vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung ist als Mischgebiet mit überwiegendem Wohnanteil einzustufen. Der geplante Neubau der beiden Mehrfamilienwohnhäuser fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich des Artes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Maß der baulichen Nutzung
Das geplante Vorderhaus wird, wie die Nachbargebäude entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Mittelstraße errichtet und schließt beidseitig grenzständig an die beiden Nachbargebäude (Mittelstraße xxx und xxx) an. Hierbei wird im Wesentlichen die Gebäudehöhe des Gebäudes Mittelstraße xxx, wie auch Dachform und –neigung übernommen. Die Bautiefe des geplanten Vordergebäudes gleicht sich ebenfalls der Gebäudetiefe der beiden Bestandsgebäude an.
Während die Vordergebäude in diesem Bereich eine geschlossene Bauzeile bilden, sind im rückwärtigen Grundstücksbereich lediglich einzelne Gebäude in dem Gebiet vorhanden. Das geplante Rückgebäude schließt hierbei unmittelbar grenzständig an das Bestandsgebäude Mittelstraße xxx an und passt sich hierbei in Gebäudestellung, Gebäudetiefe, und –höhe diesem Gebäude an.
Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügen sich demnach beide Gebäude ein.
Überbaubare Fläche
Die beiden Gebäude erreichen eine überbaute Fläche von ca. 40 % der Baugrundstücksfläche. Dies entspricht ebenfalls dem in der unmittelbaren Nähe feststellbaren Überbauungsgrad.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 14 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 3 Wohnungen über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 20 PKW-Stellplätzen. Diese werden im Bereich des Innenhofes nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 20 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.383 m² sind daher 28 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon werden 25 Fahrradabstellplätze im Erdgeschossbereich des Vorderhauses und 3 Fahrradabstellplätze im Bereich des Rückgebäudes errichtet.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung erfolgt über die Mittelstraße und ist gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Damm zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 20 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 5 Bäumen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Der Teilbereich des Rückgebäudes mit Flachdach ist mindestens extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 83 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
