I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.11.2020 beantragte der Islamische Kulturverein Aschaffenburg e.V. den Neubau eines Kulturzentrums mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm, Schönbergweg, 63741 Aschaffenburg.
Das Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt- und Verwaltungssenates vom 21.04.2021 behandelt und beschlossen. Die Baugenehmigung wurde mit Bescheid vom 21.06.2021, Gz.: xxx erteilt.
Am 24.10.2023, mit Planänderungen vom 18.01.2024 wurde ein Antrag auf Tektur der Baugenehmigung gestellt. Der Antrag beinhaltet folgende Änderungen:
- Boardinghouse im 2. Obergeschoss, statt bisher Seminarräume und Hausmeisterwohnung
- Für den 24-Stunden-Betrieb des Boardinghouses wird ein eigener Zugang auf der nordwestlichen Seite geschaffen.
- Die nordwestliche Außenwand wird über das 1. Obergeschoss hinaus ins 2. Obergeschoss hochgezogen. Die bisher geplante Dachterrasse entfällt.
- Kleine Verschiebungen der Außenwände um maximal 0,50 m in Richtung Osten.
- Tiefgarage: Abrücken um 3,78 m von der nördlichen Grundstücksgrenze zum Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Damm durch Entfall der Hauswirtschaftsräume und Grundrissänderung zum Nachweis von 16 PKW-Stellplätzen (statt bisher 15)
- Erdgeschoss: Änderung des Eingangsbereiches/Aufteilung der Räume
- 1. Obergeschoss: Änderung der Raumaufteilung
- Staffelgeschoss: Änderung der Wandstellungen
Betriebsbeschreibung:
Im 2. Obergeschoss war bisher, neben 2 Schulungsräumen eine Hausmeisterwohnung mit einer Größe von 48 m² mit einer Dachterrasse im westlichen Gebäudeteil vorgesehen.
Die Dachterrasse entfällt, aufgrund der Verschiebung der Gebäudeaußenwand. Statt der beiden geplanten Schulungsräume und der Hausmeisterwohnung werden 12 Apartments im Boardinghouse-Betrieb eingerichtet.
Das Boardinghouse wird vom Islamischen Kulturverein Aschaffenburg e.V. betrieben. Die Zimmer sind mit Betten, Badezimmern und einer kleinen Miniküche eingerichtet (Herdplatte, kleiner Kühlschrank, Mikrowelle). Der Zugang erfolgt über ein PIN-System, die Informationen dazu werden online verschickt, somit ist keine Rezeption nötig und das Boardinghouse ist unabhängig von dem Rest des Gebäudes zugänglich. Für die Gäste des Boardinghouses stehen im Gemeinschaftsraum Waschmaschinen mit Münzeinwurf zur Verfügung, ebenso können sie die Kantine im Erdgeschoss und die Bibliothek während der Öffnungszeiten mitbenutzen.
Gem. bisheriger Baugenehmigung sieht das Nutzungskonzept des Kulturzentrums Veranstaltungen innerhalb des Tageszeitraums und auch nach 22.00 Uhr vor.
Für das Kulturzentrum sind 2 Nutzungsszenarien in Wechselnutzung vorgesehen:
- Nutzungsszenario 1: Gebetszeit und Betrieb des Boardinghouses
Während der Gebetszeit halten sich die Vereinsmitglieder in den Gebetsräumen auf, dies bedeutet die anderen Räume werden nicht genutzt. Hinzu kommt nunmehr der Betrieb des Boardinghouses.
- Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume, der Büros und nunmehr Betrieb des Boardinghouses
Während dieser Zeit werden die Räumlichkeiten für Vereinsaktivitäten, zu Schulungs- oder Bürozwecken genutzt. Die Gebetsräume sind nicht besetzt. Hinzu kommt der Betrieb des Boardinghouses.
Die Grundstücksgröße liegt bei 1.252 m².
In der Tiefgarage sind 16 einzeln anfahrbare PKW-Stellplätze, sowie 3 zusätzliche, allerdings nicht anrechenbare Stellplätze geplant. Ein überdachter Fahrradabstellraum für 16 Fahrräder ist vorgesehen.
Im Außenbereich werden ein Spielplatz und ein Außenbereich mit Grünanlagen realisiert. In der Grünanlage werden 5 standortgerechte heimische Laubbäume mit einem Stammumfang von 18 cm gepflanzt.
Für das Flachdach ist eine extensive Begrünung vorgesehen.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans xxx für das Gebiet „Südwestlich Schönbergweg“ zwischen Linkstraße, Schönbergweg und Bahnlinie Frankfurt-Aschaffenburg. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Gewerbegebiet (GE) mit einzelnen Nutzungsbeschränkungen
Schallschutzauflagen
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8
Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0
OK max. 16,00 m
max. IV Vollgeschosse
besondere Bauweise (offene Bauweise mit Länge auch über 50 m)
Baugrenzen
Begrünungsauflagen
Abgleich mit der Baugenehmigung vom 21.06.2021, Gz.: xxx:
Nach Beschlussfassung durch den Umwelt- und Verwaltungssenat vom 21.04.2021 wurde für das Bauvorhaben die Baugenehmigung vom 21.06.2021, Gz.: xxx erteilt. Im Rahmen der Ausführungsplanung sind einzelne Änderungen, insbesondere kleinere Verschiebungen einzelner Innen- und Außenwände, Änderung der Nutzung im 2. Obergeschoss (Bouardinghouse statt Schulungsräume) geplant.
Die Baugenehmigung gilt weiterhin fort. Im nachfolgenden werden daher ausschließlich die geplanten Änderungen behandelt.
Art der baulichen Nutzung
Der Betrieb eines Boardinghouses ist im o.g. Baugebiet gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das geplante Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 601 m². Dies entspricht einer GRZ I von 0,48. Die GRZ II, d.h. die Grundflächenzahl incl. aller befestigter Flächen beträgt 0,8 bei einer max. zulässigen GRZ von 0,8.
Die zulässige GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 1,56 unterschritten.
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird eingehalten.
Bauweise / Bauliche Höhe
Bauweise und bauliche Höhe werden nicht verändert.
Überbaubare Fläche / Baugrenzen
Hinsichtlich der überbauten Fläche ergeben sich keine Änderungen zur erteilten Baugenehmigung.
PKW-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung.
Für das Kulturzentrum sind 2 Nutzungsszenarien in Wechselnutzung vorgesehen:
- Nutzungsszenario 1: Gebetszeit und Boardinghousebetrieb
- Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume, der Büros und Boardinghousebetrieb
Vom Bauherrn wurde angegeben, dass zeitgleich lediglich ein Nutzungsszenario in Anspruch genommen wird. Gem. § 2 Abs. 3 GaStAbS ist in diesem Fall der Stellplatzbedarf für beide Nutzungsszenarien gesondert zu ermitteln, zu vergleichen und für die Bemessung des Stellplatzbedarfes die Nutzung zugrunde zu legen, für welche der höchste Bedarf entsteht.
PKW-Stellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 1: Gebetszeit und Boardinghousebetrieb
Für Gemeindekirchen oder Gebetsräume ist je 25 Sitzplätze 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei 204 (120 + 84) Sitz- und Gebetsplätze ergibt sich ein Bedarf von 9 Stellplätzen.
Für den Betrieb des Boardinghouses ist je 2 Apartments 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei 12 Apartments ergibt sich ein Bedarf von 6 Stellplätzen.
Für das Nutzungsszenario 1 ergibt sich damit ein Gesamtbedarf von 15 PKW-Stellplätzen.
PKW-Stellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume, der Büros und Boardinghousebetrieb
Für Nutzungsarten, welche nicht ausdrücklich in der Richtzahlenliste der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erfasst sind ist der Bedarf nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls unter sinngemäßer Berücksichtigung der Richtzahlenliste für Vorhaben mit vergleichbarem Bedarf zu ermitteln (§ 2 Abs. 2 GaStAbS). In vorliegendem Fall ist von einer Schulung im Bereich der Erwachsenenbildung auszugehen. Insofern ist der Bedarf analog Ziffer 9.7 der Anlage 1 zur GaStAbS zu bemessen.
Hiernach ist für Schulungsräume je 5 Personen 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei 3 Schulungsräumen á 10 Personen ergibt sich ein Bedarf von 6 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen.
Für Büroräume ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz erforderlich. Bei einer Bürofläche von ca. 160 m² ergibt sich ein Bedarf von 4 weiteren PKW-Stellplätzen.
Da die Kantine nur für interne Zwecke vorgesehen ist, erfolgt hierfür kein gesonderter Ansatz.
Für den Betrieb des Boardinghouses ist je 2 Apartments 1 PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei 12 Apartments ergibt sich ein Bedarf von 6 Stellplätzen.
Für das Nutzungsszenario 2 ergibt sich damit ein Stellplatzbedarf von insgesamt 16 PKW-Stellplätzen.
Im Vergleich der beiden Nutzungsszenarien erfordert Szenario 2 mit 16 PKW-Stellplätzen den höchsten Bedarf, so dass dieser für dieses Bauvorhaben maßgeblich ist.
In der Tiefgarage werden 16 anrechenbare und 3 weitere, nicht anrechenbare (da nicht gesondert anfahrbar) PKW-Stellplätze geschaffen. Der PKW-Stellplatzbedarf ist damit gedeckt.
Für die Fahrradabstellplätze gelten die v.g. Ausführungen entsprechend. Hier ergibt sich folgender Bedarf:
Fahrradabstellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 1: Gebetszeit und Boardinghousebetrieb
Für Gemeindekirchen oder Gebetsräume ist je 30 Sitzplätze 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei 204 (120 + 84) Sitz- und Gebetsplätze ergibt sich ein Bedarf von 7 Fahrradabstellplätzen.
Für den Betrieb des Boardinghouses ist je 2 Apartments 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei 12 Apartments ergibt sich ein Bedarf von 6 Fahrradabstellplätzen.
Für das Nutzungsszenario 1 ergibt sich damit ein Fahrradabstellplatzbedarf von insgesamt 13 PKW-Stellplätzen.
Fahrradabstellplatzbedarf für das Nutzungsszenario 2: Vereinsaktivitäten, Nutzung der Schulungsräume, der Büros und Boardinghousebetrieb
Für Schulungsräume ist je 5 Personen 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Bei 3 Schulungsräumen á 10 Personen ergibt sich ein Bedarf von 6 nachzuweisenden Fahrradabstellplätzen.
Für Büroräume ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz erforderlich. Bei einer Bürofläche von ca. 160 m² ergibt sich ein Bedarf von 2,7 weiteren PKW-Stellplätzen.
Da die Kantine nur für interne Zwecke vorgesehen ist, erfolgt hierfür kein gesonderter Ansatz.
Für den Betrieb des Boardinghouses ist je 2 Apartments 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei 12 Apartments ergibt sich ein Bedarf von 6 Fahrradabstellplätzen.
Für das Nutzungsszenario 2 ergibt sich damit ein Fahrradabstellplatzbedarf von insgesamt 15 PKW-Stellplätzen.
Im Vergleich der beiden Nutzungsszenarien erfordert Szenario 2 mit 15 Fahrradabstellplätzen den höchsten Bedarf, so dass dieser für dieses Bauvorhaben maßgeblich ist.
Auf dem Grundstück werden insgesamt 16 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Zufahrt
Die zulässige Zufahrtsbreite, gem. der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) wird eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind eingehalten, bzw. es gibt über die mit Baugenehmigungsbescheid vom 21.06.2021, Gz.: xxx erteilte Abweichung hinaus keine weiteren Abweichungen von den Abstandsflächen.
Begrünung
Hinsichtlich der Begrünung ergeben sich keine Änderungen zur erteilten Baugenehmigung. Die entsprechenden Nebenbestimmungen, einschließlich Sicherheitsleistungen sind zu beachten.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Tekturgenehmigung zur Baugenehmigung vorgeschlagen.
