I.
Baubeschreibung
Am 29.01.2024 reichte die Schwind Bräu GmbH & Co.KG einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für den Neubau einer Produktions- und Betriebsstätte (Brauerei) auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg, Nürnberger Straße, 63739 Aschaffenburg mit insgesamt zehn Fragen ein.
Die Bauvoranfrage betrifft die geplante Standortverlagerung der Schwind-Brauerei von der Schweinheimer Straße 117 im Stadtteil Schweinheim auf Teilflächen des ehemaligen US-Kasernengeländes im Bereich Hofer-, Nürnberger- und Erlanger Straße (Teilflächen von Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg). Geplant ist der Neubau einer Produktions- und Betriebsstätte, bestehend aus Sudhaus, Abfüllung, Vollgutlager, Versandgebäude, Gaststätte mit Biergarten, Werksverkauf, Werkswohnungen und Parkplätze.
Das Baugrundstück wird gebildet aus Teilflächen aus den Grundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg. Derzeitiger Eigentümer der Flächen ist der Bund, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA). Zudem soll im Norden eine kleine Teilfläche (Geländestreifen mit einer Breite von ca. 13,5 m) aus dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg von den Stadtwerken Aschaffenburg erworben werden.
Mit der Neuplanung wird die Nürnberger Straße durch das neue Betriebsgrundstück in Nord-Süd-Richtung unterbrochen. Für die verkehrstechnische Erschließung des Betriebsgeländes und dem Anschluss des südlichen Teils der Nürnberger Straße ist eine neue Zufahrt von der Bayreuther Straße/Hofer Straße aus erforderlich. Hierzu ist die Errichtung einer Straße (Rampe), mit Stützwänden und beidseitigen Gehwegen notwendig. Das neue Betriebsgelände weist im jetzigen Zustand von West nach Ost hin steigend eine Höhendifferenz von ca. 11 m auf. Aus betrieblichen Gründen ist das Gelände mit starken Neigungen nicht nutzbar. Es ist daher geplant zwei Ebenen auszubilden, welche über die neue Zufahrt erschlossen werden.
Dadurch wird im westlichen Bereich der Betriebshof, die Füllerei, die Vollguthalle, der Versand sowie die Verwaltung auf eine Ebene (ca. 3,75 m über dem Niveau der Hofer Straße) gesetzt, so dass hier jederzeit LKW-Verkehr und ein reibungsloser Gabelstaplerverkehr gegeben ist.
Der Betriebsteil im Osten, bestehend aus Sudhaus, Werksverkauf, Gastronomie und Biergarten ist auf einer erhöhten Ebene (ca. 7,80 m über dem Niveau der Hofer Straße) geplant. Das Sudhaus mit 2 Ebenen wird dem Gelände angepasst.
Aufgrund der erheblichen Höhendifferenzen und den beiden geplanten Betriebsebenen muss die Zufahrt als Rampe mit Stützmauern und Zufahrten ausgebildet werden, um die Nutzung des Betriebes sicherstellen zu können.
Das neue Brauereiareal umfasst damit zwei Bereiche. Im Norden die Brauerei im eigentlichen Sinne, sowie einen Besucher- und Gastronomiebereich im südöstlichen Bereich. Die Bereiche sind getrennt voneinander nutz- und abschließbar.
An der Einfahrt Hofer Straße befindet sich die neue Verwaltung und eine rampenartige PKW- und LKW-Zufahrt. Die große Hoffläche dient der Schaffung der notwendigen Stellplätze sowie als Wendeplatz für LKW' s und als Leergutlager für Bierkisten/Fässer usw. Nördlich dieses Bereiches befindet sich das Versandgebäude.
Die Hauptausfahrt für LKW' s und PKW' s erfolgt nördlich über die Nürnberger Straße. Direkt östlich daran angrenzend schließt sich der Bereich des Vollgutlagers an, weiter östlich das Gebäude für Flaschen- und Fassbierabfüllung. Eine Zufahrt von der neuen Hofer Straße auf Höhe südlicher Nürnberger Straße soll hauptsächlich zur Ein- und Ausbringung von Maschinen dienen.
Im Nordosten grenzt direkt das Gebäude Gär- und Lagerkeller, sowie das Sudhaus an.
Im südöstlichen Bereich ist eine Gaststätte mit Biergarten, Spielplatz und Parkplätzen geplant. Auf diesem Gelände sind auch Werkswohnungen für Braumeister und Gastronomieleiter vorgesehen. Ein kleiner Verbindungsbau zum Sudhaus ist für Besucher geplant, hier soll auch ein Werksverkauf eingerichtet werden.
Die Zufahrt zum Gastro- und Besucherbereich erfolgt über die neu gestaltete Hofer Straße in Form einer Rampenauffahrt.
II.
Grundsätzliches zur Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
III.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 03/20 für das Gebiet „südwestlich Wendelbergstraße“ zwischen Wendelbergstraße, östlicher Begrenzung, projektierter Straße, Würzburger Straße und Berliner Allee. Dieser trifft für das Baugrundstück teils unterschiedliche Festsetzungen, da sich der gewählte Standort über mehrere Teilbaugebiete erstreckt:
- Eingeschränkte Gewerbegebiete „GEE“ mit folgenden Beschränkungen:
- Betriebswohnungen sind in die Betriebsgebäude zu integrieren. Freistehende Einzelhäuser sind unzulässig.
- Tankstellen, Vergnügungsstätten, Gartenbaubetriebe und Lagergebäude sind nicht zulässig.
- Ausgeschlossen ist die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben.
- Lagerplätze sind nur mit einer Größe von max. 10 % der Grundstücksfläche zulässig.
- Teilweise Straßenverkehrsfläche sowie Fuß- und Radweg
- GRZ 0,6 bis 0,8 und GFZ 1,2 bis 1,8 bei II bis IV Vollgeschossen
- Teilbaugebiet westlich der Nürnberger Straße mit Traufhöhen max. 12,50 m, Firsthöhen max. 16,50 m
- offene Bauweise
- mehrere mit Baugrenzen ausgewiesene Einzelbaufenster; Garagen, Nebenanlagen und Stellplätze sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig.
- Verschiedene Dachformen und -neigungen: Walmdach 42° / Satteldach 30° / DN 5° - 30°; soweit technische Einrichtungen (z.B. Sonnenkollektoren etc.) dies erfordern können andere Dachneigungen und Dachformen zugelassen werden.
- Freiflächengestaltung: Nicht bebaubare und nicht bebaute Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Je 200 m² Grundstücksfläche sind mindestens 1 mittelkroniger Laubbaum sowie 5 Sträucher zu pflanzen.
- Pflanzfläche (8 m tief) mit Baumpflanzgeboten entlang der östlichen Grundstücksgrenze
- Baumpflanzgebote entlang der öffentlichen Straßen (einseitige Baumreihe, Pflanzabstand durchschnittlich ca. 8 m – 10 m)
Das Bauvorhaben ist grundsätzlich nach § 30 BauGB i.V.m. BauNVO 1990 zu beurteilen.
iV.
Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Vorhaben liegt in einem „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen, gem. § 8 BauNVO 1990. Bei der geplanten Produktions- und Betriebsstätte (Brauerei) mit allen notwendigen Betriebseinrichtungen (Sudhaus, Abfüllung, Vollgutlager, Versandgebäude, Gaststätte mit Biergarten, Werksverkauf, Werkswohnungen, Parkplätze…) handelt es sich um einen „Gewerbebetrieb aller Art“ i.S.d. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Der Betrieb an sich unterfällt keinen Nutzungsbeschränkungen des Bebauungsplanes.
Eine Gaststätte mit Biergarten ist nicht der Nutzungskategorie der „Vergnügungsstätten“, sondern den „Schank- und Speisewirtschaften“ zuzurechnen. Entsprechende gastronomische Einrichtungen sind im eingeschränkten Gewerbegebiet planungsrechtlich allgemein zulässig (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Eine Betriebsausweitung in die Nutzungsart „Vergnügungsstätte“ ist ausgeschlossen.
Der Bebauungsplan schließt die in der betroffenen Zone die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben aus. Beim geplanten Werksverkauf handelt es sich nicht um einen eigenständigen Einzelhandelsbetrieb, sondern um einen in Fläche und Umfang untergeordneten Teil der Brauereiproduktion. Dies setzt voraus, dass es sich dauerhaft nicht um einen „Getränkemarkt“ mit breitem Sortiment, sondern um den auf das Produktionssortiment der Brauerei beschränkten Werksverkauf handelt.
Die Beschränkung von Lagerplätzen auf max. 10 % der Gesamtfläche gilt grundsätzlich auch für ein Leergutlager. Da ein Leergutlager aber regulärer und notwendiger, aber gleichermaßen untergeordneter Bestandteil einer Brauerei ist, wird eine Befreiung vom Bebauungsplan in Aussicht gestellt, soweit die festgesetzte 10 %-Grenze durch das Leergutlager überschritten wird. Die Lagerfläche ist hierbei auf den betriebsnotwendigen Umfang zu beschränken.
Die Festsetzung „Lagerhallen sind nicht zulässig“ bezieht sich auf reines Lagergewerbe, nicht auf Lagerhallen, die regulärer und notwendiger Bestandteil eines Produktionsbetriebs (hier: Vollgutlagerhallen) sind.
Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Das Einvernehmen bezüglich der grundsätzlichen immissionsschutzrechtlichen Eignung des Standorts ist erforderlich.
Maß der baulichen Nutzung
Durch die Ansiedlung der Brauerei werden auf bisher teils nicht bebauten Flächen in größerem Umfang Gehölze gerodet und Versiegelungen verursacht. Hierbei ist zu beachten, dass die Gesamtversiegelung max. 80 % betragen darf (Kappungsgrenze gem. § 19 Abs. 4 BauNVO). 20 % der Grundstücksfläche müssen als echte Grünfläche erhalten oder hergestellt werden.
Maximale Trauf- und Firsthöhen sind nur für den westlichen Teil des Betriebsgrundstücks (Verwaltung, Versand) festgesetzt. Die maximal zulässige Firsthöhe wird nicht überschritten, die maximale Traufhöhe voraussichtlich nur geringfügig an der Westseite des Verwaltungsgebäudes. Soweit erforderlich kann hierfür eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes in Aussicht gestellt werden.
Im Übrigen entsprechen die geplanten Gebäudehöhen dem im Bebauungsplan festgesetzten Spektrum der zulässigen Vollgeschosszahl.
Überbaubare Fläche / Bauweise
Der geltende Bebauungsplan Nr. 03/20 „Südwestlich Wendelbergstraße“ dient(e) der Konversion und städtebaulichen Entwicklung ehemals militärisch genutzter Flächen. Planungsziel für das gesamte Areal war die Entwicklung eines „Gewerbe- und Technologieparks“ auf Basis der vorhandenen Bebauungs- und Erschließungsstrukturen. Städtebaulich erfolgte eine Zonierung des Gesamtgebiets in drei Abschnitte, und zwar
- „Dienstleistung und Handel“ entlang der Würzburger Straße,
- „Technologie und Entwicklung“ im mittleren Gebietsteil südlich der Fürther Straße und
- „Produktion und Werkstätten“ im nördlichen Gebietsabschnitt zwischen Wendelbergstraße und Fürther Straße.
Der Gebietsteil, in dem sich auch der nun angefragte Brauereistandort befindet, zählt zur Zone „Technologie und Entwicklung“ und ist als „Gewerbegebiet“ (GE) mit Nutzungsbeschränkungen festgesetzt. Die stark differenzierte, kleinteilige Festsetzung verschiedener Teilbaugebiete und Baufenster greift u.a. den vorhandenen Gebäudebestand (ehem. Kasernengebäude) auf und verfolgt die städtebauliche Typologie eines Technologieparks.
Dem entspricht eine Brauerei nicht. Typologisch würde sie in den nördlichen Gebietsabschnitt „Produktion und Werkstätten“ gehören, nur stehen dort keine entsprechenden Flächen für eine Ansiedlung zur Verfügung. Aufgrund seiner betriebsbedingten Ausprägung und Ausdehnung passt die geplante Brauerei zwangsläufig nicht mit den im Bebauungsplan festgesetzten kleinteiligen Baufenstern und der geplanten, bzw. vorhandenen Erschließungen zusammen. Da die Ansiedlung der Brauerei am gewählten Standort aus städtebaulicher Sicht zu befürworten ist, werden notwendige Ausnahmen und Befreiungen, auf Grundlage des vorliegenden Planentwurfes in Aussicht gestellt.
Dachform / Dachneigung
Für das Verwaltungs- und das Versandgebäude stimmt die gewählte Dachneigung mit der im Bebauungsplan festgesetzten Dachneigung überein. Für die übrigen Dächer kann die abweichende Dachneigung (und Dachform) zugelassen werden, wenn die Dachfläche mit Photovoltaikmodulen belegt wird. Für sonstige Abweichungen, u.a. von der festgesetzten Firstrichtung (Nord-Süd) kann in diesem Fall ebenfalls eine Befreiung in Aussicht gestellt werden.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung ist nach Westen über die Bayreuther Straße/Hofer Straße und nach Norden über die Nürnberger Straße gesichert.
Die Baugrundstücke Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Grundstück zu vereinigen.
Hinsichtlich der Standorterschließung, einschließlich der notwendigen Veränderungen im Straßennetz und der Entwässerung ist eine Abstimmung mit dem Tiefbauamt erforderlich. Auf das östliche Teilstück, ab der Einmündung der Nürnberger Straße der auszubauenden Hofer Straße kann voraussichtlich verzichtet werden, da dieses Straßenteilstück nur der Zufahrt zum östlichen Betriebsteil der Brauerei und zur Brauereigaststätte dient. Für das öffentliche Straßenverkehrsnetz hat dieses Straßenteilstück keine weitere Bedeutung mehr und könnte daher dem Betriebsgrundstück zugeschlagen werden.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Begrünung
Gem. Bebauungsplan sind je 200 m² Grundstücksfläche je ein mittelkroniger Baum sowie 5 Sträucher zu pflanzen. Die entsprechende Erhaltung von Bäumen kann hierauf angerechnet werden.
Entlang der Nordseite der Hofer Straße ist bis zum Abzweig der Nürnberger Straße eine Baumreihe mit Pflanzabstand von je 8 – 10 m zu entwickeln. Der Grün- / Pflanzstreifen muss eine Tiefe von mindestens 2 m haben, evtl. aufgrund der vorgestellten Stützmauer auch mehr.
Der Grün- / Pflanzstreifen entlang der östlichen Grundstücksgrenze ist mit 3 m zu schmal. Bei einer möglichen Befreiung vom Bebauungsplan (8 m) wird eine Mindesttiefe von 5 m gefordert. In diesem Pflanzstreifen ist eine Baumreihe mit mindestens 12 mittelkronigen Laubbäumen in Reihe zu entwickeln und mit Sträuchern zu unterpflanzen (oder jeweils zu erhalten, falls bereits vorhanden).
Flache oder flachgeneigte Dächer sollen nach Möglichkeit extensiv begrünt oder mit einer Photovoltaikanlage belegt werden.
Die aufgrund der Geländeanfüllung v.a. entlang der Hofer Straße entstehende Stützwand erreicht eine Höhe von über 3 m. Aus stadtgestalterischen Gründen soll sie zum öffentlichen Raum hin (also nach Süden zur Hofer Straße) mit einer Fassadenbegrünung versehen werden.
Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan vorzulegen, der den Nachweis der grünordnerischen Vorgaben enthält.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern. Einzelheiten sind im Rahmen der Entwässerungsgenehmigung mit dem städtischen Tiefbauamt abzustimmen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
