I.
Baubeschreibung
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.07.2024 beantragte die JSB-Dieburg GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim, Altholstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Das zweigeschossige Bestandsgebäude und die Nebengebäude werden abgebrochen.
Der Grundstückszuschnitt wird im Rahmen dieses Bauvorhabens bereinigt. Im Bereich der Altholstraße ragt das Bestandsgebäude in den Straßenraum. Ein Gehweg ist derzeit nicht vorhanden. Im Rahmen eines Grundstückstausches wird die bisher städtische Dreiecksfläche Fl.-Nr. xxx, Gem. Schweinheim dem Baugrundstück zugeschlagen, während die Fahrbahn auf 6,0 m verbreitet und ein Gehweg mit einer Breite von 2,0 m entlang der Altholstraße errichtet wird.
Das geplante zweigeschossige Gebäude mit Dachgeschoss wird mit einer Tiefgarage mit 8 PKW-Stellplätzen unterbaut, welche über die Altholstraße angefahren wird. Im vorderen Bereich des Untergeschosses sind Technik- und Abstellräume geplant.
Im Erdgeschoss sind zwei Wohnungen mit 89 m² und 98 m², sowie der Zugang zu Wohnung 3 geplant, welche sich mit 128 m² im nördlichen Gebäudebereich über alle Geschosse erstreckt.
Im 1. Obergeschoss werden zwei Wohnungen mit 89 m² und 98 m² und im Dachgeschoss zwei weitere Wohnungen mit 66 m² und 69 m² errichtet. Die Gesamtwohnfläche liegt bei 640 m².
Die Fahrradstellplätze werden im nördlichen Grundstücksbereich nachgewiesen und sind über die Straße An den Bornwiesen erschlossen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit Büschen und Sträuchern bepflanzt. Der Kinderspielplatz wird auf einer intensiv begrünten Fläche oberhalb der Tiefgaragenzufahrt nachgewiesen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5/1 „Östl. Marienstraße – Änderung 1" mit Rechtskraft vom 24.02 1983. Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gem. § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Es ist die BauNVO 1977 anzuwenden.
Hiernach gelten u.a. folgende Festsetzungen:
- Mischgebiet – MI
- GRZ: 0,4
- GFZ: 0,8
- Zahl der Vollgeschosse: II
- Geschlossene Bauweise
- Dach: Satteldach, 35°, Dachaufbauten nicht zulässig
Art der baulichen Nutzung
Im Bebauungsplan ist für das Baugrundstück ein Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO 1977 festgesetzt. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Da es sich hier um die Errichtung eines Mehrfamilienhauses handelt, fügt sich dieses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich ein und ist allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)
Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 fest. Das Bauvorhaben überschreitet das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,57 und einer GFZ von 1,86.
Der Überschreitung der GRZ und GFZ kann aus städtebaulicher Sicht, gem. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugestimmt werden, da es sich hier um ein Eckgrundstück mit ungünstigem Grundstückszuschnitt und zudem um ein Bauvorhaben im Sinne der Nachverdichtung handelt. Es wird die Gebäudehöhe des nördlich unmittelbar angrenzenden Gebäudes „An den Bornwiesen xxx“ aufgenommen. Auch im Verhältnis zu den gegenüberliegenden Gebäuden bleibt der städtebauliche Rahmen gewahrt. Darüber hinaus ist die hohe GFZ auf das Untergeschoss zurückzuführen. Dieses ist, aufgrund der topographischen Grundstücksverhältnisse rechnerisch als Vollgeschoss zu bewerten.
Durch das Bauvorhaben und die Herstellung von Zufahrten und Stellplätzen wird das Grundstück stark versiegelt. Aufgrund der anzuwendenden BauNVO 1977 werden versiegelte Flächen gem. § 19 BauNVO 1977 nicht eingerechnet. Zur Kompensation des Grades der Versiegelung wird der Kinderspielplatzbereich auf der Tiefgaragenzufahrt mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht überdeckt und intensiv begrünt. Zudem sind 3 standortgerechte Laubbäume im Vorgartenbereich zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Zahl der Vollgeschosse
Der Bebauungsplan sieht für das Baufenster die Errichtung von maximal II Vollgeschossen vor. Aufgrund der topographischen Grundstücksverhältnisse, mit einem in südlicher Richtung fallenden Geländeniveau ist ein Untergeschoss für die Unterbringung von Stellplätzen und Abstellräumen vorgesehen. Rechnerisch wird aus dem Untergeschoss ein Vollgeschoss, wodurch das Bauvorhaben III, anstatt II Vollgeschosse aufweist. Da sich das Gebäude, in den städtebaulichen Rahmen der umliegenden Bebauung einfügt und die Höhe des unmittelbar angrenzenden Gebäudes „An den Bornwiesen xxx“ übernommen wird, kann aus bauplanungsrechtlicher Sicht eine Befreiung erteilt werden.
Für das Dachgeschoss ist rechnerisch nachgewiesen, dass aus dem Dachgeschoss kein Vollgeschoss entsteht.
Dachform, Dachaufbauten
Für das Baufenster ist die Errichtung eines Satteldachs mit einer Dachneigung von 35° vorgesehen Das Bauvorhaben hält diese Festsetzungen ein.
Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass Dachaufbauten unzulässig sind. Im Sinne der Nachverdichtung und um den Ausbau und die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum zu ermöglichen, sind Dachgauben im Dachgeschoss vorgesehen. Da im rechnerischen Vollgeschossnachweis nachgewiesen wurde, dass hierdurch kein Vollgeschoss entsteht und aufgrund der Tatsache, dass in umliegenden Gebäuden ebenfalls bereits Dachaufbauten errichtet wurden, kann aus bauplanungsrechtlicher Sicht, gem. § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zum Wohle der Allgemeinheit zur Schaffung von Wohnraum eine Befreiung für die Dachaufbauten erteilt werden.
Bauweise
Der Bebauungsplan setzt eine geschlossene Bauweise fest. Das Bauvorhaben hält die geschlossene Bauweise hinsichtlich der Bebauung entlang der Straße "An den Bornwiesen" ein.
Entlang der „Althohlstraße" wird allerdings ein Abstand von 7,20 m zum westlichen Nachbargrundstück „Althohlstraße xxx" eingehalten. Von einer Grenzbebauung ist hier abzusehen, da das Nachbargebäude in der Altholstraße xxx im Bestand einen Grenzabstand zum Baugrundstück einhält und in der, dem Bauvorhaben zugewandten, östlichen Gebäudewand Fenster vorhanden sind, welche einen Anbau nicht zulassen und zudem zur Belichtung, Belüftung und aus Gründen des Brandschutzes die Einhaltung eines Abstandes erforderlich ist.
Die Gewährung einer Befreiung von der festgesetzten geschlossenen Bauweise ist insofern, aufgrund der Bestandsbebauung aus bauordnungsrechtlichen Gründen erforderlich und insofern auch städtebaulich geboten.
Überbaubare Grundstücksflächen
Der Bebauungsplan setzt ein Baufenster fest, welches sich sowohl auf das Baugrundstück, als auch auf das Nachbargrundstück erstreckt. Hierdurch können die festgesetzten Baugrenzen und die Baulinien auf dem Baugrundstück nicht eingehalten werden, ohne das Nachbargrundstück in die Bebauung einzubeziehen.
Der Bebauungsplan gibt mit den Festsetzungen von Baugrenzen und Baulinien, gem. § 23 BauNVO1977 eine straßenbegleitende Raumkante, mit einigen Rücksprüngen vor. Entlang der Straße „An den Bornwiesen" ist eine Baulinie, gem. § 23 Abs. 2 BauNVO 1977, auf Grundlage der Bestandsgebäude und den Leitvorstellungen der städtebaulichen Entwicklung vorgegeben. Von Baulinien ist, gem. § 23 Abs. 2 BauNVO 1977 ein Vor- oder Zurücktreten in geringem Maße zulässig. Maßgeblich für eine Baulinie ist, dass auf dieser gebaut werden muss. Ferner ist für das Baugrundstück ein Rücksprung der Bebauung im Verhältnis zur übrigen Bebauung entlang der Straße „An den Bornwiesen" im Bebauungsplan vorgesehen. Städtebauliches Ziel dieses Rücksprungs ist es, eine abgesetzte Raumkante entsprechend dem Straßenverlauf und damit ausreichenden Freiraum zum öffentlichen Straßenraum zu schaffen. Der aktuelle Grundstückszuschnitt erfordert hier eine Anpassung der überbaubaren Flächen, um eine nutzbare Gebäudetiefe, auch unter Berücksichtigung einer zentralen Gebäudeerschließung zu ermöglichen. Die Planung sieht einen Rücksprung des Gebäudes von der Straßenbegrenzungslinie von 1,50 m – 2,44 m vor. Der hierdurch entstehende Geländestreifen wird mit Sträuchern und Baumpflanzungen begrünt.
Einer Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen kann aus städtebaulich vertretbaren Gründen gem. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugestimmt werden. Das Bauvorhaben greift die bestehenden Raumkanten auf und führt diese straßenbegleitend entlang der Straße „An den Bornwiesen" und „Althohlstraße" weiter. Der entstehende Freiraum ist noch ausreichend, ausgehend von den Leitvorstellungen des Bebauungsplanes.
Öffentliche Verkehrsflächen
Im Rahmen der Bauberatung wurden neben den planungsrechtlichen und
bauordnungsrechtlichen Themen auch verkehrsplanerische Aspekte abgestimmt.
Das Bestandsgebäude ist derzeit ohne Gehweg zur Altholstraße direkt am Straßenraum errichtet. Im Zuge der Baumaßnahme sowie dem Abriss des Bestandsgebäudes ist der Straßenraum neu zu gestalten und ein Gehweg entlang der Straße „Althohlstraße" zu errichten.
Das Bauvorhaben sieht bereits einen Rücksprung zur Altholstraße vor und schafft hierdurch den nötigen Raum, um die Straße von derzeit ca. 4,1 m an der engsten Stelle auf 6,0 m aufzuweiten und einen Gehwegausbau mit einer Breite von 2,0 m sicherzustellen. Die Planung ist mit dem Amt für Stadtplanung und Klimamanagement, dem Tiefbauamt und der Liegenschaftsverwaltung abgestimmt. Hinsichtlich der benötigten Fläche findet ein Flächentausch mit dem städtischen Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gem. Schweinheim statt.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 640 m² sind daher 16 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Die Fahrradstellplätze werden in Form einer Abstellanlage mit Doppelparkern sowie im lnnenhof an der Spielplatzfläche errichtet
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist über die Altholstraße und An den Bornwiesen gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Schweinheim zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans sind alle nicht überbauten Grundstücksflächen als gärtnerisch zu gestaltende Flächen auszubilden.
Ausgehend von den vorliegenden Planunterlagen wird das Grundstück in einem relativ hohen Umfang versiegelt, sodass nur wenige Flächen zur Freiflächengestaltung entstehen. Diese Freiflächen sind, gem. Pflanzliste des Bebauungsplanes anzulegen und dauerhaft zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Tiefgarage ist, im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Zum Ausgleich für die gewährten Befreiungen, insbesondere hinsichtlich der GRZ und der überbaubaren Flächen sind im Vorgartenbereich mindestens 3 standortgerechte Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein intensiv begrünter Kinderspielplatz vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
