I.
Baubeschreibung
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 13.08.2024 beantragte der Bauherr xxx die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Obernau, Zum Kreuz xxx, 63743 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück befindet sind im Bestand ein Mehrfamilienhaus bestehend aus zwei Gebäudeteilen mit Zwischenbau und mittigem Zugang und Zufahrt zur Garage. Dieser Bestand soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden.
Die vorliegende Planung sieht erneut zwei neue Gebäude mit Verbindungsbau in ähnlicher Kubatur vor.
Die zwei geplanten Gebäude verfügen über eine Grundfläche von jeweils 9,00 m x 17,00 m und werden mit einem 3,26 m breiten Zwischenbau verbunden. Die zur Straße giebelständigen Satteldächer über den beiden Gebäudeteilen haben eine Dachneigung von 35°. Der Abstand zwischen den beiden Gebäuden beträgt 6,00 m.
Das Erdgeschoss des südlichen Gebäudes erhält in den Hang hinein eine Erweiterung von 5,00 m x 9,90 m. Diese tritt oberirdisch mit Ausnahme der Zugangsseite nicht in Erscheinung. Im Inneren dieser südlichen Erdgeschosserweiterung befindet sich eine Tiefgarage mit 7 Stellplätzen (davon ein Behindertenstellplatz) und 14 Fahrradabstellplätzen.
Die Gebäude erscheinen straßenseitig (Ostansicht) mit zwei Geschossen und einem Dachgeschoss (Giebelseite). Gartenseitig sind durch die Hanglage ein Geschoss und ein Dachgeschoss sichtbar (Westansicht).
Die 7 Wohneinheiten verteilen sich im Gebäude wie folgt:
Nördliches Gebäude: EG: WE 1 mit 83 m²
OG: WE 3 und WE 5 mit 54 m², bzw. 85 m²
DG: WE 7 mit 79 m²
Südliches Gebäude: OG: WE 2 und 4 mit 54 m², bzw. 85 m²
DG: WE 6 mit 79 m²
Die Gesamtwohnfläche beträgt 520 m². Die Erschließung erfolgt zentral über den Zwischenbau.
Technik- und Abstellräume sind im Erdgeschoss des Zwischenbaus und im rückwärtigen Bereich des nördlichen Gebäudes geplant.
Straßenseitig ist neben dem südlichen Gebäude eine Zugangstreppe zum hinteren Gartenbereich (Obergeschoss-Ebene) geplant. Der Hang soll bepflanzt werden.
Vor dem nördlichen Gebäude befindet sich, zur Erdgeschosswohnung gehörend, eine Terrasse, die mit einer 1 m hohen Einfriedung versehen wird.
Gartenseitig befindet sich ein ca. 63 m² großer Kinderspielplatz, der mit einer Hecke umgrenzt ist. Der Spielplatz ist vom Treppenhaus aus direkt zugänglich. Die Pflanzung von insgesamt 3 einheimischen Laubbäumen ist vorgesehen.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 25/01 „Pfarrwingert/Ödig“ der damals noch selbstständigen Gemeinde Obernau. Der Bebauungsplan ist seit dem 24.06.1977 rechtskräftig. Dementsprechend ist die BauNVO 1968 anzuwenden.
Der Bebauungsplan enthält u.a. folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet – WA
- GRZ: 0,4
- GFZ: 0,5
- Geschosse: U + E (Hanghaus mit Unter- und Erdgeschoss)
- Baugrenzen
- offene Bauweise
- Satteldach mit DN 30° bis 35°
- Hauslänge max. 18,0 m
Art der baulichen Nutzung
Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten in einem allgemeinen Wohngebiet (WA). Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Wohngebäude sind gem. § 4 Abs. 2 BauNVO dort allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Hinsichtlich des Versiegelungsgrades wird die GRZ I mit einem Wert von 0,37 (zulässig: 0,4) eingehalten. Die Vorgabe des Bebauungsplans hinsichtlich der GFZ (0,5) wird mit 0,5 ebenfalls eingehalten.
Anzahl der Vollgeschosse
Errichtet werden ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss. Das Erdgeschoss befindet sich weitestgehend unter der Erde und bildet insofern ein „Untergeschoss“ welches, gem. zeichnerischem Vollgeschossnachweis kein Vollgeschoss darstellt. Das Dachgeschoss bildet ebenfalls kein Vollgeschoss. Die Vorgaben des Bebauungsplans werden eingehalten.
Bauweise
Die offene Bauweise wird eingehalten.
Überbaubare Grundstücksflächen
Im Bebauungsplan werden die Baugrenzen durch das Bestandsgebäude umrahmt. Für die Errichtung des Mehrfamilienhauses werden die Bestandsgebäude abgebrochen und neue Gebäude mit einer Hauslänge von je 17 m errichtet. Gem. Bebauungsplan ist eine max. Hauslänge von 18 m zulässig. Diese Vorgabe wird eingehalten.
Das Bauvorhaben überschreitet die Baugrenzen im nördlichen, westlichen und östlichen Bereich geringfügig. Gleichzeitig bleibt das Gebäude im mittleren Bereich deutlich hinter der Baugrenze zurück. Da die max. Hauslänge eingehalten und die überbaubare Fläche zwar anders verteilt aber in Summe nicht überschritten wird, kann von der Einhaltung der Baugrenzen aus planungsrechtlicher Sicht befreit werden.
Dachform / Dachneigung
Gemäß Bebauungsplan sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° - 35° zulässig. Die zulässige Dachneigung des Satteldachs wird mit 35° eingehalten.
Traufhöhe
Der Bebauungsplan lässt für Gebäude mit Untergeschoss eine Traufhöhe talseits bis maximal 6,0 m über Gelände zu.
Die zulässige Traufhöhe wird bei den beiden Hauptgebäuden überschritten. Die Traufhöhe beträgt an den talseitigen Giebelwänden 7,03 m. Die Traufhöhe weicht, aufgrund der topographischen Verhältnisse im weiteren Verlauf deutlich ab. Zudem ist die heutige erhöhte Dachaufbauhöhe aufgrund der Einbringung notwendiger Dämmstoffen zur Erfüllung energetischer Vorgaben zu beachten. Eine Befreiung für die Überschreitung der Traufhöhe kann aufgrund der topographischen Grundstücksverhältnisse aus planungsrechtlicher Sicht gewährt werden.
Zudem wird die Traufhöhe zur Errichtung des verbindenden Gebäudeteils der beiden Hauptbaukörper mit einer Höhe von 9,14 m überschritten. Der Verbindungsbau dient zur Unterbringung der Treppen sowie der Haustechnik. Eine Überschreitung der Traufhöhe ist hier aufgrund der Umsetzung und Errichtung der Treppen notwendig. Eine Befreiung kann aus planungsrechtlicher Sicht gewährt werden, da es sich um einen Nebenbaukörper handelt und der erhöhte Platzbedarf zur Errichtung der Treppen notwendig ist.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Alle 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 7 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 520 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden 14 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Untergeschoss und 2 oberirdische Fahrradabstellplätze für Besucher errichtet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Gem. Freiflächenplan sind zudem 3 Baumpflanzungen vorgesehen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 63 m² im rückwärtigen Grundstücksbereich, welcher über das Treppenhaus allgemein zugänglich ist vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
