I.
Baubeschreibung
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.07.2024 beantragte die Alpstadt GmbH & Co.KG die Genehmigung zum Neubau eines Boardinghouses mit 15 Appartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Haselmühlweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück befindet sind im Bestand eine eingeschossige Gewerbehalle. Dieser Bestand soll abgebrochen und durch den geplanten Neubau ersetzt werden.
Die vorliegende Planung sieht die Errichtung eines Boardinghouses mit 3 Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss auf einer Grundfläche von ca. 230 m² vor. Das Boardinghouse verfügt über 15 Appartements, hiervon 9 als Einzelzimmer und 6 als Doppelzimmer. Im Erdgeschoss ist ein Gemeinschaftsraum, ein Technikraum und ein Müll- und Fahrradraum vorgesehen.
Das Gebäude verfügt über eine Grundfläche von ca. 19 m x 11 m mit einem straßenseitigen Vorsprung auf Erdgeschossebene. Das Satteldach ist mit einer Dachneigung von 35° geplant und orientiert sich am unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude mit einer Dachneigung von 30°. Gleiches gilt für die Trauf- und Firsthöhe.
Das geplante Gebäude wird zentral mit Treppenhaus und Aufzugsanlage von Norden, mit südlichem Durchgang zum Hinterhof erschlossen.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich werden 8 PKW-Stellplätze, gegliedert durch einen mittig geplanten Laubbaum errichtet. Vorgarten und rückwärtiger Grundstücksbereich werden, gem. Freiflächenplan mit Sträuchern und Bäumen begrünt.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um kein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist. Es gilt daher nicht die Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO.
III.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, der den Charakter eines „Mischgebiets" im Sinne des § 6 BauNVO aufweist.
Neben der derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung des Baugrundstückes stellt sich die Nutzung folgendermaßen dar:
- Im nördlichen Bereich des Haselmühlwegs
- westlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die vorhandenen 5-geschossigen Wohnblöcke Glattbacher Straße xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx,
- nordwestlich des Baugrundstücks auf den FI.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg die wohnbaulich genutzten Gebäude Glattbacher Straße xxx und xxx,
- südwestlich des Baugrundstücks auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss / Wohnen im Penthouse mit 3 Wohneinheiten), bzw. auf der FI.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg das viergeschossige Gebäude Haselmühlweg xxx (gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss bis 1. Obergeschoss / Wohnen im 2. Obergeschoss mit 3 Wohneinheiten und im Penthouse mit 2 Wohneinheiten) an das Baugrundstück an,
- östlich des Baugrundstücks liegen die vorrangig wohnlich genutzten Gebäude Haselmühlweg xxx (ungerade Haus-Nrn.), die bereits 1907, bzw. 1935 bestanden (Nrn. xxx und xxx) bzw. sukzessive seit 1951/52 errichtet wurden sowie eingestreute gewerbliche Nutzungen (Nrn. xxx und xxx).
- daran angrenzend liegen die vorrangig gewerblich genutzten Gebäude Haus-Nr. xxx (Autopflege- und Motorradwerkstatt, Schreinerei, Firma zur Knopfherstellung) mit 2 Wohneinheiten.
- Im südlichen Bereich des Haselmühlwegs
- liegen die gewerblichen/wohnlichen Nutzungen Haselmühlweg Nr. xxx (Betriebs und Lagergebäude), Nr. xxx (Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Wohneinheiten / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, wohnbauliche Nutzung im Ober- und Dachgeschoss), Nr. xxx (Wohn- und Betriebsgebäude / gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, 4 Betriebswohnungen im 1. und 2. Obergeschoss), Nr. xxx (Verwaltungs- und Lagergebäude/Erweiterung Werkstattgebäude/Neubau dreiseitig geschlossene Überdachung) in einer Entfernung von ca. 280 m zum Baugrundstück.
- südlich der Baugrundstücke und des Haselmühlwegs liegt die im Gewerbe- und Industriegebiet angesiedelte Firma DS Smith Paper Deutschland GmbH in einer Entfernung von ca. 50 m zum Baugrundstück.
Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich bei einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil" im Sinne des § 34 BauGB nach dem „Einfügungsgebot". Demnach ist ein Vorhaben dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.
Zusammengefasst ergibt sich aus der näheren Umgebung als maßgebender baulicher Rahmen:
- Mischgebiet – MI
- Zulässige Grundfläche: bis 840 m²
- Geschosse: II – V
- Höhe: bis 149,35 m üNN
- offene Bauweise
IV.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Art der baulichen Nutzung
Südlich des Haselmühlweges, abgetrennt durch den Aschaffgrünzug, bestehen bereits seit Jahrzehnten Gewerbe-, bzw. Industriebetriebe mit immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen. Dementsprechend ist das nördlich des Haselmühlweges bestehende Mischgebiet als Puffer zu erhalten. Der Flächennutzungsplan weist diese Fläche ebenfalls als gemischt genutzte Fläche aus.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Boardinghouse, als nicht störender Gewerbebetrieb in Form eines Beherbergungsbetriebes, in die Eigenart der näheren Umgebung ein (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO).
Im Rahmen des sog. „Einfügungsgebots" gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist zu gewährleisten, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB), um städtebauliche Spannungen zu vermeiden.
Aufgrund der unmittelbar südlich des Haselmühlweges bestehenden Gewerbe-, bzw. Industriebetrieben sind
- die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnungen und Arbeitsstätten sowie
- die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen und Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen, Abgase oder Erschütterungen
zu berücksichtigen. Es gelten die Immissionsrichtwerte für MI-Gebiete. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen. Deren Auflagen und sonstigen Nebenbestimmung zum Lärm- und Geruchsschutz sind zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Das geplante dreigeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss mit Satteldach wird an das bestehende unmittelbar östlich angrenzende Nachbargebäude (Haselmühlweg xxx) in etwa deckungsgleich angebaut und fügt sich mit seiner Gebäudehöhe (Traufhöhe ca. 9 m / Firsthöhe ca. 13 m) in den Rahmen der näheren Umgebung ein. Die Grundfläche des Gebäudes von ca. 230 m² bewegt ich ebenfalls im zulässigen Rahmen (bis 840 m²).
Das Grundstück ist derzeit gewerblich genutzt und zu ca. 80 % versiegelt. Durch die geplante Bebauung wird der Versiegelungsgrad nicht verändert und bleibt bei ca. 80 %.
Gemessen am Grad der Versiegelung, bzw. des Begrünungsanteils der umliegenden Bebauung fügt sich das Vorhaben insgesamt in die nähere Umgebung ein.
Das Dachgeschoss erhält einen kleinen Flachdachanteil ohne Angabe der Nutzung. Eine Nutzung des Flachdachanteils als Dachterrasse ist nicht statthaft.
Erschließung
Die Erschließung ist über den Haselmühlweg gesichert.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für je 2 Boardingappartements 1 PKW-Stellplatz vorzuhalten. Bei 15 Boardingappartements sind 8 PKW-Stellplätze zu errichten. Diese werden im rückwärtigen Grundstücksbereich, gegliedert durch einen Laubbaum, nachgewiesen.
Zudem sind je 15 Boardingappartements 1 Fahrradabstellplatz, mindestens jedoch 2 Fahrradabstellplätze zu errichten. Diese werden in einem Nebenraum im Erdgeschoss nachgewiesen.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 6 Abs. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind Anlagen für Stellplätze mit Sträuchern einzugrünen. Zudem sind auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Demnach sind mindestens 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Solaranlagen
Gem. Art. 44a Abs. 2 BayBO ist das Dach mit einer Modulfläche von mindestens einem Drittel der geeigneten Dachfläche mit einer Photovoltaikanlage zu belegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
