Für alle Flurstücke und Gebäude in Deutschland muss grundsätzlich Grundsteuer bezahlt werden. Das gilt unabhängig davon, ob und wie die Flurstücke und Gebäude genutzt werden – zum Wohnen, für eine freiberufliche Tätigkeit, für einen Gewerbebetrieb oder für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Die Grundsteuer hat eine große Bedeutung, da sie unabhängig von Konjunktureinflüssen ist, nicht „abwandern“ kann und daher eine stetige, verlässliche Steuereinnahme darstellt welche bei den Städten und Gemeinden verbleibt.
Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 entschieden, dass die Grundsteuer wegen veralteter Einheitswerte nicht mehr verfassungsgemäß ist. Bundestag und Bundesrat haben daher im November 2019 ein Bundesgesetz zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Durch eine Grundgesetzänderung wurde zudem eine Öffnungsklausel für die Bundesländer für eine eigene landesgesetzliche Grundsteuerregelung geschaffen.
Der Freistaat Bayern hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und für Bayern einen flächenbezogenen Ansatz für die Bemessung der Grundsteuer gewählt. Das Bayerische Grundsteuergesetz wurde vom Landtag am 23. November 2021 beschlossen. Die aktuellen Hebesätze für die Grundsteuer A und B treten mit Wirkung zum 31. Dezember 2024 daher außer Kraft. Somit sind für die Zeit ab dem 01.01.2025 neue Hebesätze festzulegen.
Hierzu hatten alle Grundstückstückeigentümerinnen und Grundstückseigentümer zunächst eine Grundsteuererklärung mit den Verhältnissen zum Stichtag 01.01.2022 abzugeben. Auf Basis dieser Grundsteuererklärungen werden seit dem 1. Juli 2022 die neuen Berechnungsgrundlagen (Grundsteuermessbeträge) durch die Finanzämter ermittelt und den Kommunen auf elektronischem Wege zur Verfügung gestellt.
Auf Grundlage dieser Grundsteuermessbeträge bestimmen die Kommunen die jeweiligen Grundsteuerhebesätze und erlassen im Anschluss die neuen Grundsteuerbescheide.
Da den Kommunen zum Zeitpunkt der Hebesatzfestlegung noch nicht alle Grundsteuermessbeträge bereitgestellt wurden, ist der jeweilige Hebesatz auf Basis der vorhandenen Messbetragsdaten und mit Hilfe einer Schätzung der ausstehenden Messbetragsdaten zu bestimmen.
Ebenfalls ist zu bedenken, dass jede grundlegende Neuausrichtung der Grundsteuer zu Veränderungen im Vergleich zur aktuellen Grundsteuerbelastung führt. Das Bayerische Grundsteuergesetz weicht vom Bewertungsgesetz und Grundsteuergesetz (Bund) für die Grundstücke des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) weitreichend ab. Statt des Verkehrswerts ist Kern des bayerischen Grundsteuermodells die Ermittlung der Berechnungsgrundlage der Grundsteuer nach den Flächengrößen (sog. Flächenmodell). Prägendes Element der Lastenverteilung ist der Äquivalenzgedanke. Auch nach dem Flächenmodell sind Belastungsverschiebungen zwischen den Steuerpflichtigen nicht vermeidbar. Die Belastungsverschiebungen sind der Grundsteuerreform (Flächenmodell) immanent. Sie können auch innerhalb der jeweiligen Kommune unterschiedlich ausfallen und nicht ausgeglichen werden.
Zielvorgabe des Freistaats ist es, dass die Kommunen eine Aufkommensneutralität mit ihren Gesamteinnahmen erreichen sollen.
Die Grundsteuer mit den neuen Berechnungsgrundlagen wird bei den Grundsteuerpflichtigen erstmalig ab 2025 zahlungswirksam. Die Grundsteuerreform wird mit der Hebesatzfestlegung für das Jahr 2025 voraussichtlich jedoch noch nicht abgeschlossen sein, da davon auszugehen ist, dass es in den Folgejahren noch zu reformbedingten Anpassungen bei den Messbetragsdaten kommen wird und dies zu nochmaligen Hebesatzanpassungen führen kann.
Daher lässt sich die Zielgenauigkeit der Hebesätze voraussichtlich auch erst in den Folgejahren feststellen. Etwaige Abweichungen des Grundsteueraufkommens widersprechen daher nicht dem Ziel der Aufkommensneutralität. Es kann bei der Aufkommensneutralität keine absolute Genauigkeit geben.
Für die Stadt Aschaffenburg bedeutet das für die Neuberechnung des Grundsteuerhebesatzes folgendes:
Das Bayerische Landesamt für Steuern hat mit den bis zum 31.03.2024 eingegangen neuen Daten in einer ersten Abschätzung bereits mitgeteilt, dass für die Erreichung einer Aufkommensneutralität in der Stadt Aschaffenburg der Hebesatz voraussichtlich angehoben werden muss.
In der Grundsteuerverwaltung werden die regelmäßig eingehenden neuen Finanzamtsdaten eingespielt. Zum Stand 22.10.2024 kommt die Stadt Aschaffenburg auf 88 % (aus ca. 30.200 veranlagten Steuerobjekten) übermittelter neuer Datensätze für das Jahr 2025.
Anhand dieser vorliegenden Daten hat die Stadtkämmerei folgende neuen Grundsteuerhebesätze berechnet:
Grundsteuer A: 200 v. H. (unverändert)
Grundsteuer B: 430 v. H.
Mit diesen Werten soll eine Aufkommensneutralität erreicht werden. D.h. es sollen weder Mehr- noch Mindereinnahmen im Jahr 2025 generiert werden, vielmehr soll mit 13,60 Mio. € in etwa das gleiche Gesamtgrundsteueraufkommen erreicht werden wie voraussichtlich im Jahr 2024.
Die neuen Hebesätze müssen mit einer Hebesatzsatzung festgelegt und veröffentlicht werden. Anschließend wird die Grundsteuer für das Jahr 2025 berechnet und die neuen Grundsteuerbescheide werden vorbereitetet. Es ist geplant, dass zum Jahresende 2024 oder Jahresanfang 2025 alle Grundsteuerbescheide verschickt werden. Auf den Bescheiden soll ebenfalls der zuvor im Jahr 2024 zu zahlende Betrag aufgeführt werden.
Es wird, wie zuvor bereits thematisiert, auch in der Stadt Aschaffenburg Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer geben die weniger zahlen müssen als im Vorjahr und andere die mehr zahlen müssen. Aufgrund der Änderung der Berechnungsgrundlage ist das unvermeidbar. Es kann lediglich versucht werden die Gesamtaufkommensneutralität zu erreichen. Aber auch das Ergebnis wird sich erst in den Folgejahren zeigen, wenn z.B. reformbedingte Anpassungen der Messbetragsdaten erfolgen und Hebesätze nochmals angepasst werden müssen.
