Die Stadt Aschaffenburg beabsichtigt, im Stadtteil Nilkheim im Neubaugebiet „Anwandeweg“ östlich der Martin-Luther-Straße ein städtisches Grundstück zur Schaffung eines Stadtteilzentrums mit Seniorenpflegeeinrichtung (mit Tagespflege und Seniorenwohnen), Lebensmittel-Vollsortimenter und einem gastronomischen Angebot, zu veräußern. Es wird der Grundstücksvergabe ein „Investorenauswahlverfahren“ vorgeschaltet mit dem Ziel, einen Investor / Bauträger zu finden, der mit seinem Bebauungs-, Realisierungs- und Betriebskonzept die Zielsetzungen der Stadt Aschaffenburg für das erweiterte Stadtteilzentrum in Nilkheim mit bestmöglichem Ergebnis umsetzt. Ergänzt werden die Vergabeunterlagen des „Investorenauswahlverfahrens“ mit dem Entwurf des Kaufvertrags. Dieser kann im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem Investor noch geringfügig angepasst werden.
Das neue Stadtteilzentrum soll eine Einkaufsmöglichkeit für das neue Gebiet mit einem Einwohnerpotenzial von rd. 1.800 Einwohnern sowie für den gesamten Stadtteil Nilkheim bieten. Dadurch wird es kurze Wege ermöglichen sowie den Bedarf nach Pflegeplätzen und seniorengerechtem Wohnen decken. Die Stadt möchte daher das Grundstück mit dieser Zielsetzung über ein Investorenauswahlverfahren vergeben.
Der neue Platz soll die Mitte Nilkheims stärken und eine Verknüpfung des in den 80er Jahren entwickelten Gebietes um den Geschwister-Scholl-Platz herum bilden, sodass ein neues Zentrum von Nilkheim entstehen kann.
BESCHLUSSLAGE:
Grundsatzbeschluss über die Nutzung der „Neuen Mitte Nilkheim“ im PVS vom 09.10.2018:
Im Rahmen des Beschlusses wurde die Verwaltung beauftragt, die Vergabe der städtischen Grundstücke (Flurstücke xxx sowie Teilbereiche der Flurstücke xxx) am „Martin-Luther-Platz“ verpflichtend an die Erfüllung des Nutzungskonzepts zu knüpfen.
Beschluss der Konzeptstudie der „Immotec GmbH“ im PVS vom 18.01.2022:
Im Auftrag der Stadt Aschaffenburg wurde eine Konzeptstudie zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarkts sowie von Seniorenpflege und Seniorenwohnen auf der Mischgebietsfläche östlich der Martin-Luther-Straße erstellt. Auf Basis dieser Studie und unter Auswahl der Vorzugsvariante 3 hat der Stadtrat (PVS) die Verwaltung mit der Weiterentwicklung der Konzeption beauftragt. Die Nutzungsvariante der Konzeptstudie ist Grundlage für das Nutzungskonzept des Investorenauswahlverfahrens. Eine Weiterentwicklung ist hinsichtlich der geplanten Ausgestaltung einer Platzfläche von ca. 1000 m² und einer besseren Verbindung zum Geschwister-Scholl-Platz erforderlich.
Vergabe der Verfahrensbetreuung im HFS vom 17.07.2023:
Der Stadtrat (HFS) hat die Vergabe der Verfahrensbetreuung für das Investorenauswahlverfahren für die Entwicklung eines Stadtteilzentrums mit u.a. einer Senioreneinrichtung und einem Lebensmittel-Vollsortimenter im Baugebiet „Anwandeweg“ im Stadtteil Nilkheim an das Büro „planquadrat“ beschlossen. Juristisch wurde das Verfahren von der Anwaltskanzlei Blauertz Rechtsanwälte begleitet.
Zur Berücksichtigung von öffentlichen Belangen fanden im Vorfeld zusätzlich Abstimmungen mit verschiedenen Referaten statt. Da es sich um ein städtisches Grundstück handelt, wurde insbesondere mit Referat 2 „Finanz-, Umwelt- und Ordnungsverwaltung“ sowie mit juristischer Begleitung durch die Kanzlei Blauertz Rechtsanwälte der Kaufvertrag im Hinblick darauf abgestimmt, dass die Nutzungsanforderungen vertraglich abgesichert werden. Ferner soll dadurch eine langfristige Bindung des Käufers an die vorgegebenen Nutzungen gewährleistet werden.
Hinsichtlich der Anforderungen an eine Seniorenpflegeinrichtung fanden Gespräche mit Referat 4 „Jugend, Schule und Soziales“ statt. Im Rahmen dessen wurden insbesondere Leitlinien, DIN-Normen und Hinweise zur Errichtung einer Pflegeeinrichtung wie der Barrierefreiheit oder den Anforderungen an eine demenzsensible Einrichtung aufgenommen. In den aufgeführten DIN-Normen lassen sich für die Interessenten die Anforderungen an Pflegeeinrichtungen ableiten, was beispielsweise die Raumanforderungen für Pflegebedürftige sowie die Gemeinschaftsräume betrifft. Die Leitfäden und DIN-Normen wurden daher in die Vorhabenbeschreibung aufgenommen, beispielsweise als Vorgaben an die Freibereiche in einer demenzsensiblen Pflegeinrichtung mit einem separaten Demenzgarten – welcher als demenzsensibler Dachgarten ausgestaltet werden kann.
Änderung des Bebauungsplans Nr. 07/06 „Anwandeweg“
Der planungsrechtliche Rahmen soll parallel zu Gunsten des Bauvorhabens in einem Teilabschnitt des Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“ geändert werden. Der Aufstellungsbeschluss zu diesem Änderungsverfahren wurde im Plenum am 04.03.2024 gefasst. Nach Veröffentlichung der Vergabeunterlagen wird das Planverfahren weitergeführt mit der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.1 BauGB und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB. Die Grundzüge der planungsrechtlichen Vorgaben sind in der Vorhabenbeschreibung definiert, jedoch kann der im Änderungsverfahren befindliche Teilabschnitt des Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“ an das Vorhaben angepasst werden.
STÄDTEBAULICHES KONZEPT
Bebauung
Da die Umgebungsbebauung durch größere, mehrgeschossige Gebäude geprägt ist, ist für die Bebauung des Vorhabengrundstücks eine entsprechende Geschossigkeit in Abstufungen vorzusehen. Die Obergrenzen der zulässigen Zahl der Vollgeschosse sollen in Anlehnung an den bisher geltenden Bebauungsplan auf 4 Geschosse und punktuell (als städtebauliche Betonung) am Übergang zur nordöstlich angrenzenden Freifläche auf 6 Geschosse begrenzt werden.
Aufgrund der allseitig umlaufenden Straßen und Wege besteht eine städtebaulich exponierte Lage. Diese erfordert eine wertige und qualitative Fassaden- und Umfeldgestaltung, welche der Lage als Auftakt zum Baugebiet „Anwandeweg“ gerecht wird. Zudem sollen die Raumkanten der Gebäude so positioniert werden, dass eine Anbindung an den Geschwister-Scholl-Platz hergestellt und keine räumliche Trennung, sondern eine städtebauliche Einheit erzeugt wird.
Stellplatzbedarf
Die benötigten Stellplätze gem. Stellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg vom 27.10.2023 für PKW und Fahrräder sind ausschließlich auf dem eigenen Grundstück herzustellen. Um das Grundstück baulich bestmöglich ausnutzen zu können sowie den Anforderungen an die Platzfläche gerecht zu werden, wird es erforderlich sein, die Stellplätze in einer Tiefgarage nachzuweisen. Dies ist in den neuen Festsetzungen für den Bebauungsplan – abweichend zu denen im bestehenden Bebauungsplan – zu ändern.
Platzfläche
Die Fläche ist attraktiv zu gestalten und bestehende Wegeverbindungen sinnvoll aufzunehmen. Ziel ist die Ausbildung einer lebendigen, langlebigen, qualitativ hochwertigen und klimaangepassten Platzfläche mit hoher Aufenthaltsqualität sowie eine Fassung dieser durch die Bebauung. Die Gestaltung der Erdgeschoss-Zone soll anhand einer geschickten Platzierung von Einblicken, Durchlässen, Begrünungen und ähnlichen Elementen so konzipiert werden, dass sie für Passanten eine einladende Atmosphäre schafft.
Der neue Platz soll zum Verweilen der Bevölkerung einladen, Sitzgelegenheiten und Verschattung bereitstellen und gegebenenfalls Spielangebote bieten, die die benachbarte Freizeitanlage sinnvoll ergänzen.
Klimaanpassung
Das Vorhaben ist hinsichtlich der Ausgestaltung der Baukörper und Platzflächen klimaangepasst auszubilden. Ferner sind auf den Baukörpern Dachgärten und Gründächer in der Planung zu berücksichtigen sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien wie Solarenergie.
Die Platzfläche ist so zu gestalten, dass möglichst wenig Niederschlagswasser in die Kanalisation geleitet wird, sondern in Grünflächen (ggf. mit techn. Rückhaltemöglichkeiten). Auch eine Speicherung, bspw. in einer Zisterne unterhalb der Platzfläche, die Versickerung und/oder die Nutzung zur Bewässerung (z.B. möglicher Platzbepflanzung) werden als sinnvoll erachtet. Im Hinblick auf „kühle Orte“ kann ein Wasserangebot in Form eines Wasserspiels, Brunnen oder einer Vernebelungsanlage das Angebot auf dem Platz ergänzen. Darüber hinaus ist ein Trinkbrunnen vorzusehen.
VERFAHRENSABLAUF
Es handelt sich um ein zweistufiges Investorenauswahlverfahren. In der ersten Stufe wird ein Teilnahmewettbewerb durchgeführt, der dazu dient, die finanzielle, wirtschaftliche und fachliche Eignung der Investoren zu prüfen. Anschließend werden bis maximal 4 Bewerber für das darauffolgende Verhandlungsverfahren (Angebotsphase) zur Abgabe eines Nutzungs- und Bebauungskonzeptes aufgefordert. Die Angebots- und Konzeptabgabe in Stufe 2 erfolgt anonym. Ein Auswahlgremium wird die eingegangenen Nutzungskonzepte prüfen und werten. Die Jury besteht aus Fach- und Sachpreisrichtern, die sowohl extern als auch intern besetzt sein wird. Das Büro „planquadrat“ leitet das Verfahren und führt die Vorprüfung durch.
- Stufe
- Veröffentlichung der Auftragsbekanntmachung
- Einreichung von Aufklärungsfragen
- Abgabe des Teilnahmeantrags
- Prüfung der Teilnahmeanträge (Formalprüfung und Eignungsprüfung) und Auswahl der Bewerber nach Ausschlusskriterien (finanzielle, wirtschaftliche und fachliche Eignung)
- Stufe
- Aufforderung Angebotsabgabe
- Bearbeitungszeitraum mit Rückfragekolloquium
- Angebots- und Konzeptabgabe
- Angebotsauswertung
- Sitzung des Auswahlgremiums
- Ergebnispräsentation im Stadtrat mit Beschlussfassung
- Verhandlungsgespräche
- Aufbereitung der Ergebnisse / Vergabeempfehlung
Mit dem Investorenauswahlverfahren soll ein Bewerber bzw. eine Bietergemeinschaft, bestehend aus Investor (Projektentwickler, Bauträger o.ä.) und Architekten/Stadtplaner sowie Landschaftsarchitekten gefunden werden, der bzw. die geeignet sind, auf dem Vorhabengrundstück eine adäquate und qualitätsvolle Bebauung nach Maßgabe der Vorgaben der Stadt Aschaffenburg zu entwickeln und baulich zu realisieren.
Kosten des Verfahrens
Für das Investorenauswahlverfahren fallen Kosten in Höhe von maximal ca. 160.000€ an (Vergütung der maximal 4 Investoren, die ein Angebot in der 2. Phase des Verfahrens abgeben). Darüber hinaus sind die Preisrichter für die Jury (sofern sie nicht Teil der Aschaffenburger Stadtverwaltung oder Stadträte sind) zu vergüten. Hierfür können noch einmal Kosten von rund 20.000€ entstehen.
Veräußerung des Grundstücks – Entwurf des Kaufvertrags
Die Veräußerung des Grundstückes erfolgt im Anschluss an das Investorenauswahlverfahren anhand des von der Stadt Aschaffenburg gutachterlich ermittelten Verkehrswertes. Dies ergibt für die Stadt einen Erlös von ca. 10.019.800 €. Dazu wird es einen Kaufvertrag geben, der Regelungen zu Umsetzungen des Konzeptes trifft. Dieser wird in seiner Letztfassung am Ende der Vertragsverhandlungen mit dem möglichen Investor vorliegen. Zudem wird ein städtebaulicher Vertrag gem. § 11 (1) BauGB mit dem Investor abgeschlossen, um die Durchführung des Vorhabens sowie die damit verbundenen städtebaulichen Pflichten vertraglich abzusichern.
Der Kaufvertrag wird im Entwurf bereits der Ausschreibung beigefügt, um den Investor bereits frühzeitig über die Vertragsbedingungen aufzuklären. Der Kaufvertrag wurde im Vorfeld mit Referat 2 „Finanz-, Umwelt- und Ordnungsverwaltung“ abgestimmt. Maßgeblich für die Stadt Aschaffenburg ist es, mit Hilfe des Kaufvertrags die Zielsetzung des Vorhabens vertraglich absichern zu können. Inhaltlich konzentriert sich daher der Kaufvertrag auf die Pflichten des Investors und der Stadt Aschaffenburg bei Veräußerung des Grundstücks. Ferner wird der Investor bereits im Entwurf über die Zahlungsfälligkeiten (§ 4 - 8), dem Zeitpunkt des Besitzübergangs (§10) und seine Bauverpflichtung (§14) sowie die Realisierungsfristen (§15) aufgeklärt.
Des Weiteren behält sich die Stadt Aschaffenburg im Kaufvertrag das Recht vor, Vertragsstrafen zu fordern (§18), wenn beispielsweise die Realisierungspflichten (§15) nicht erfüllt werden. Für die Stadt Aschaffenburg ist es zudem unabdingbar im Kaufvertrag auch auf die Bedingungen eines Weiterveräußerungsverbots (§21), Wiederkaufsrechts (§22) sowie möglichen Rücktritts vom Kaufvertrag (§26) aufzuführen, um sich bei Eintreffen des Falles vertraglich abzusichern. Hinsichtlich dieser im Kaufvertrag aufgeführten Bedingungen wird sich nichts mehr ändern. Der § 14 „Bauverpflichtung“ wird der Hauptbestandteil im städtebaulichen Vertrag, um das Nutzungskonzept im Detail hinsichtlich der Pflichten vertraglich abzusichern.
WEITERES VORGEHEN
Nach Beschlussfassung der Vorhabenbeschreibung sowie der Billigung des Kaufvertrags, erfolgt die Veröffentlichung der Auftragsbekanntmachung über die Vergabeplattform der Stadt Aschaffenburg. Die Interessierten können sich dann die Unterlagen zum Investorenauswahlverfahren ansehen und sich bewerben.
